Achat immobilier de particulier à particulier :
comment éviter les erreurs ?

Publié le 23-12-2016 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : (c)Fotolia

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S’adjoindre les services d’une agence immobilière n’est pas une obligation pour négocier un achat ou une vente. Les transactions immobilières de particulier à particulier sont très courantes. Mais acheteurs et vendeurs doivent rester vigilants afin de ne pas commettre d’erreur.

Toujours vérifier le prix du bien immobilier

Le premier écueil auquel acheteurs et vendeurs peuvent être confrontés est celui du prix de vente. Si vendre de particulier à particulier permet d’éviter les frais d’agence, le prix du bien immobilier doit toujours rester cohérent par rapport au marché. Avant de le fixer, le vendeur doit donc réaliser une étude du marché local. L’important est de se mettre dans la peau d’un acquéreur : celui-ci portera son choix sur le bien qui aura le meilleur rapport qualité prix à ses yeux. Il est donc primordial que le prix du bien immobilier soit compétitif par rapport à des biens comparables.
Le vendeur devrait donc en premier lieu s’informer des biens à la vente dans son quartier, puis les comparer avec le sien, relever ses points forts et ses points faibles. Cet exercice permettra de fixer le prix et de préparer son argumentaire de vente. Il est toujours inconfortable de rester sans réponse face à la question d’un acheteur potentiel lors d’une visite.
Afficher un prix de vente cohérent est une nécessité : encore trop de personnes fixent un prix en fonction de leurs contraintes personnelles. De nombreux vendeurs justifient ainsi un montant élevé par le fait d’avoir besoin de cette somme pour acheter un autre bien immobilier. Ils oublient que les acheteurs comparent systématiquement plusieurs biens, et ils s’exposent au risque de ne pas vendre.

Côté acheteurs, il est également utile de vérifier le prix de vente. Celui-ci devrait être légèrement inférieur à un bien vendu en agence pour être intéressant. Si le prix est supérieur (ce qui est fréquent), c’est souvent que les particuliers pensent pouvoir vendre leur bien à un prix supérieur au marché. Ce qui est bien souvent une erreur.

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Acheteurs et vendeurs doivent poser les bonnes questions

Avant de se lancer, les acheteurs doivent bien-sûr visiter le bien. Ils doivent en profiter pour poser toutes les questions nécessaires, et vérifier les informations par eux-mêmes. L’achat de particulier à particulier implique une absence de conseils professionnels. Celui-ci permet d’apporter un éclairage sur des points importants (état des installations d’électricité, de gaz, possibilité de faire ou non des travaux…). Or, de nombreux éléments sont à vérifier, notamment en ce qui concerne l’état du logement : y a-t-il des travaux à effectuer et si oui, la somme à prévoir entre-t-elle dans le budget d’acquisition ? Y a-t-il des points alarmants, comme des traces d’humidité sur les murs ou les plafonds ? Tous les points d’eau fonctionnent-ils correctement ? La toiture a-t-elle été refaite ou le ravalement réalisé ? L’acquéreur n’est pas à l’abri d’acheter un bien immobilier comprenant des vices nécessitant de gros travaux de réfection. Il est donc important de cerner concrètement les risques.

Côté vendeur, l’objectif est d’aller au bout de la vente. Il est donc important de cerner la capacité d’acquisition des acheteurs. En effet, dans le cas où la banque serait amenée à leur refuser un crédit, la vente serait annulée. Ce cas de figure peut arriver quelques mois après la signature du compromis de vente. Le vendeur doit alors recommencer toutes ses démarches à zéro.
Pour vérifier la capacité financière des acquéreurs, pas question de demander un état du patrimoine ou des fiches de paie. Quelques questions peuvent permettre de cerner rapidement la situation financière des acheteurs et d’évaluer le risque que la vente ne se concrétise pas. Les acheteurs sont-ils déjà allés voir leur banque ? Une réponse négative peut mettre la puce à l’oreille, puisque certaines personnes peuvent surestimer leur capacité d’emprunt. Dans quoi travaillent-ils ? Une personne sans emploi aura des difficultés à trouver un financement. Est-ce qu’ils ont un apport ? Ne pas avoir d’apport peut également freiner les banques pour l’accord de prêt.
L’objectif n’est bien-sûr pas de faire passer un interrogatoire aux potentiels acheteurs, mais d’évaluer un risque. Cela peut permettre de choisir son acheteur en cas d’offres multiples.

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Enfin, signalons qu’une transaction de particulier à particulier doit toujours s’effectuer dans un cadre légal strict. Pour la réservation, ne versez ou ne recevez jamais aucune somme d’argent en direct. De la même manière, une fois d’accord sur le prix, mettez systématiquement la vente dans les mains d’un notaire. Celui-ci est votre meilleur allié pour vous conseiller sur les formalités juridiques de la vente comme de l’achat.

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