Acheter un logement déjà loué : quel avantage ?

Publié le 25-10-2016 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : (c) Gracchus-Fotolia.com

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Le marché de l'investissement locatif est large. Effectuer un arbitrage entre les différents produits immobiliers qui s'offrent n'est pas forcément aisé. Une des solutions les plus simples et les plus rentables peut être d'acheter un appartement loué, à condition de bien vérifier l'état locatif.

Des avantages non négligeables pour l'acquéreur

Echéance d’une défiscalisation, récupération de la pleine propriété après démembrement, volonté de récupérer son capital pour acquérir un autre bien… Des investisseurs immobiliers souhaitent mettre leurs biens sur le marché. Or, lorsqu’un locataire est déjà présent dans les lieux, le propriétaire bailleur a le choix entre 2 solutions :
- donner un congé pour vente au locataire. Dans ce cas, la vente est soumise à une condition suspensive de non préemption par le locataire, ce qui peut refroidir certains acquéreurs dont la certitude d’aboutir à l’acquisition définitive n’est pas acquise ;
- Vendre le bien loué : la disponibilité du bien n’étant pas immédiate, le prix devra être inférieur à ce qu’il aurait été sans occupant.

Si votre objectif est d’investir pour louer, vous avez tout intérêt à acheter un appartement loué, c'est à dire avec un locataire en place (si celui-ci est à jour des loyers !). En effet, cela vous permet non seulement de gagner du temps puisque vous percevez les loyers immédiatement sans passer par la phase recherche de locataires, mais également de bénéficier d’autres avantages non négligeables :
- La décote : en général, les biens déjà loués sont vendus 10 à 20% en dessous du prix du marché. Cela a pour effet d’augmenter la rentabilité par rapport à l’acquisition d’un logement vide. Cette décote permettra de réaliser une plus-value plus importante à la sortie.
- La visibilité sur le sérieux du locataire : celui-ci étant déjà en place, vous pouvez demander l’historique du paiement des loyers. Sans pour autant se passer d’une garantie loyers impayés, le risque locatif est alors mieux encadré dans un premier temps : un locataire qui paie régulièrement depuis plusieurs années est moins susceptible de défaillance.
- La validation du potentiel locatif : le bien étant déjà loué il est fort probable que vous pourrez trouver d’autres locataires par la suite. Le loyer auquel vous pouvez prétendre et par conséquent la rentabilité annuelle sont concrètes.
- La facilitation de l’obtention du crédit : les banques n’aiment pas l’incertitude. Le fait que vous ayez déjà un locataire et que des quittances puissent être fournies rendra l’étude de votre dossier plus simple : la banque prendra en compte un loyer réel.

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A vérifier : emplacement, historique des loyers et bail

Avant de vous lancer pour acheter un appartement loué, certains éléments sont à valider. C’est notamment le cas de l’emplacement, critère numéro un de tout bon investissement. En choisissant un secteur que vous connaissez, vous saurez immédiatement si le quartier est propice à une valorisation, si vos locataires s’y sentiront bien et si la demande sera suffisante pour obtenir un loyer satisfaisant lors de la remise en location. Préférez les endroits proches du centre-ville, des transports, des accès, des commerces…
Vérifiez l’historique de paiement des loyers du locataire en place : depuis quand est-il dans les lieux ? A-t-il toujours bien payé son loyer ? Pour cela, vous pouvez demander au propriétaire ou à l’agence une copie du bail et des quittances de loyer.
Une attention particulière devra être portée au contrat de location et à la durée du bail : quelle est son échéance ? Est-il civil (baux d’un an renouvelable), est-ce un bail de 1989 (bail classique d’habitation de 3 ans renouvelable) ou un bail sous la « loi de 1948 » ? Quelles sont les conditions du bail avec le locataire ?

Attention aux baux en loi de 1948

Pour l'achat de biens occupés en loi de 1948, il est nécessaire de redoubler de vigilance et de bien comprendre ce que l'on achète. En effet, le loyer relatif à ce type de bail est très bas, et dans la plupart des cas et le locataire est protégé : celui-ci peut rester indéfiniment dans les lieux. Si vous souhaitez reprendre le bien, vous devrez lui proposer une solution de relogement dans les mêmes conditions, ce qui sera plus que difficile avec un loyer déconnecté du marché.
Ce type d’investissement peut néanmoins être rentable, s’il est considéré dans un objectif de plus-value à long terme et non pas de rendement. En effet, les biens doivent subir une décote beaucoup plus importante, de l’ordre de 20 à 35% par rapport au marché. Le loyer ne sera pas source de rendement satisfaisant, mais à terme lorsque le locataire sera parti, vous pourrez alors revendre au prix de marché : la plus-value sera plus conséquente.
Dans tous les cas, vous pouvez demander conseil auprès de votre notaire ou de votre conseiller en gestion de patrimoine afin d'avoir un avis sur les risques liés au bail.

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Une acquisition hors cadre fiscal

L'acquisition d'un logement déjà loué ne permet pas de bénéficier d'un avantage fiscal comme par exemple la loi Pinel. Votre objectif principal doit donc être de constituer un patrimoine et de percevoir des loyers.
Ces loyers seront imposés en revenus fonciers, ce qui aura pour effet d'augmenter votre impôt sur le revenu. Néanmoins, ce désavantage peut être nettement contrebalancé par les bénéfices cités plus haut.

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