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Crédit immobilier : les banques souhaitent se sécuriser

Publié le 25-10-2016 -
Rubrique : FINANCEMENT - ASSURANCE - Crédit photo : (c) Fotolia

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La reprise de l'immobilier est assez nette : 830 000 transactions immobilières sont attendues en 2016 contre 802 000 en 2015. Les emprunteurs investissent en confiance dans la pierre.
Dans ce climat les banques restent pragmatiques, en garantissant les prêts immobiliers. Plusieurs solutions existent.

Qu’est ce qu’une garantie de prêt ?

Contracter un emprunt immobilier, c'est prendre l'engagement de rembourser. Pour éviter les défauts de paiements, la législation française permet à la banque d’exiger une garantie prêt immobilier.
Ce système protège le prêteur. Il a la garantie de retrouver son argent entièrement ou partiellement suivant les clauses du contrat établi.

L’emprunteur a le choix entre diverses garanties

Les garanties existent sous différentes formes. L’objectif est de permettre aux prêteurs de récupérer rapidement et facilement l'argent prêté.
Les garanties les plus en vue sont donc les suivantes : l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (ou IPPD), le cautionnement par une société reconnue, la caution « mutuelle fonctionnaire ». On trouve également parfois la caution solidaire d’un particulier, mais celle-ci est cependant très peu utilisée par les banques.

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L'hypothèque pour un emprunt sur le long terme

L’hypothèque est la garantie qui plait le plus aux prêteurs. En effet en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien et le mettre aux enchères publiques pour récupérer l'argent prêté. Cependant ce type de garantie nécessite l'intervention d'un notaire. En général, son coût correspond à environ 2% de la somme empruntée. Lorsque le prêt est remboursé en totalité, l'hypothèque est levée par une nouvelle intervention du notaire qui rédige alors une "main levée".
Détail moins avantageux pour l'emprunteur : toute demande de main levée durant la durée du remboursement, par exemple pour la revente du bien concerné, engendre à nouveau des frais.

Le cautionnement, une garantie souple appréciée

Le cautionnement par une société reconnue est une garantie appréciée par les prêteurs car elle représente une réelle sécurité. Un organisme financier se porte alors garant de l’emprunteur. En cas de défaillance dans le remboursement, c’est elle qui s’engage à rembourser le prêt contracté.
Plusieurs sociétés se spécialisent sur ce créneau. La plus reconnue est le Crédit Logement. La mise en place est assez souple puisque le contrat de cautionnement se signe via un acte sous seing privé (sans notaire).

Le Privilège de Prêteur de Deniers

L’inscription au Privilège de Prêteur de Denier, ou IPPD, concerne uniquement les prêts immobiliers destinés à l’achat de biens existants. Comme pour l'hypothèque, en cas d’impayés, la banque peut faire vendre le bien et se rembourser sur le prix de vente. De plus, la banque n'a pas besoin de l'accord de l'Emprunteur pour prendre ce privilège. Une fois inscrit, elle devient prioritaire sur tous les autres créanciers éventuels, même si le bien est hypothéqué.

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