Censi-Bouvard : réduction d'impôts et de TVA, rentabilité décuplée

Publié le 21-09-2014 -
Rubrique : FISCALITE - Crédit photo : (c) Fotolia

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La loi Censi-Bouvard permet un double avantage : d'une part, vous réduisez votre prix d'acquisition puisque vous récupérez la TVA payée à l'achat. D'autre part, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 11%, sur le même principe que la loi Pinel. Cela permet de décupler votre rentabilité par rapport à un logement loué en bail d'habitation classique. A nuancer avec le fait qu'il sera difficile de récupérer le bien pour vous-même...

Récupération de la TVA à 20%

Lorsque votre locataire est une société proposant des services (fourniture du linge, ménage, accueil, petit déjeuner), les loyers qu’elle va pratiquer seront soumis à TVA. L’avantage pour vous est que vous allez par ricochet pouvoir demander le remboursement de la TVA que vous avez payée lors de votre acquisition (20% du prix hors taxes). A la livraison, vous pourrez faire votre demande aux impôts en remplissant le cerfa n°3519.
Vous devriez ensuite recevoir un chèque correspondant au montant de la TVA payée. Mais il est bien connu que l’administration fiscale ne fait pas de cadeau. S’il vous permet de récupérer la TVA, c’est que vous vous engagez de votre côté à louer votre logement pendant 20 ans, en bail commercial.

Si ce n'est pas le cas, la récupération ne sera pas totalement acquise. Si vous revendez votre logement avant cette période, une fraction de la TVA restera due. Vous comprendrez donc bien pourquoi il est important de choisir ce type de biens uniquement si vous êtes dans une logique d’investissement pur, sans volonté de récupérer le bien pour vous-même.

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Réduction d'impôts de 11% sur 9 ans

La loi Censi-Bouvard est un peu l’équivalent de la loi Pinel pour les résidences gérées. En effet, vous allez pouvoir réduire votre impôt en bénéficiant de la réduction Censi-Bouvard correspondant de 11% du prix hors taxes étalée sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros.

Par exemple : vous achetez un logement en résidence étudiants pour un moment de 120.000 euros TTC. Vous récupérez 20.000 euros de TVA. Le prix de revient du bien est alors de 100.000 euros.
Sur ces 100.000 euros, vous avez le droit d’étaler une réduction d’impôts de 11.000 euros sur 9 ans (11% du prix du bien HT), soit 1.222 euros par an. Cette réduction est applicable dès l’impôt sur le revenu de l’année de livraison.
La limite étant de 300.000 euros, vous pouvez acquérir plusieurs biens sur une année. Néanmoins, la réduction d’impôts Censi-Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales. Le total de vos avantages fiscaux ne pourra pas dépasser 10.000 euros par an.

Une rentabilité décuplée

Contrairement à un logement en location classique, vous percevez un loyer hors taxes (HT), à ramener sur le prix d’acquisition que vous avez lui-même payé hors taxes. La plupart des annonces immobilières que vous verrez concernant des résidences étudiants, tourisme, séniors ou EHPAD formuleront la rentabilité proposée "HT/HT". Par exemple, si la rentabilité affichée est de 4,50% HT/HT, cela signifie que la somme des loyers qui vous seront versés (hors taxes) sur le prix hors taxe du bien (vous récupérez la TVA) sera de 4,50%.
Pour calculer la rentabilité du bien au plus proche, vous pouvez déduire l’économie d’impôt Censi-Bouvard dont vous bénéficiez. Ainsi, pour une acquisition à 120.000 euros par exemple :
- Prix d’acquisition TTC : 120.000 euros
- TVA récupérée : 20.000 euros
        -> Prix de revient du bien : 100.000 euros
- Réduction d’impôt Censi-Bouvard (11% du prix HT) : 11.000 euros
- Prix de revient du bien après avantage fiscal : 89.000 euros

Si le loyer annuel HT qui vous est vous est versé est de 4.500 euros, la rentabilité brute réelle de votre bien sera de 5,1% HT/HT.

Attention néanmoins à prendre en considération les charges que vous devrez payer : travaux éventuels, entretien, gestion… qui peuvent venir détériorer cette rentabilité.

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