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Calculez le rendement locatif et déterminez si votre investissement est pertinent

Publié le 02-03-2014 - Mise à jour le 18-06-2018 14:50 -
- Crédit photo : ©Xiongmao - Fotolia.com
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Calculez le rendement locatif et déterminez si votre investissement est pertinent

Pour les personnes qui investissent dans l'immobilier, le calcul du rendement locatif net est l'un des principaux outils de décision. Ce taux permet d'évaluer la pertinence d'une acquisition et de comparer les biens entre eux pour faire son choix. Découvrez comment réaliser vous-même ce calcul.

Méthode simple de calcul du rendement pour comparer les biens

Calculez le rendement locatif et déterminez si votre investissement est pertinent

Lorsque l'on parle d'investissement immobilier locatif, le taux de rentabilité est généralement proportionnel au risque du projet d investissement. En effet les placements sans risque sont en ce moment proches de 0,5 ou 1% (livret A, PEL...). A l'inverse, les rendements attendus en bourse sont nettement supérieurs, mais le risque est de perdre l'intégralité du montant investi.

En immobilier, le rendement brut est variable d'un bien à l'autre, et proportionnel à la demande locative. Pour des logements, les taux sont généralement compris entre 2% (centre des grandes villes) et 5% voire 6% par an (logements anciens en périphérie ou dans de petites villes). Les petites surfaces (studio, T2) sont souvent plus rentables que les grandes.
Lorsque l'investissement est complexe ou risqué, les taux de rendement demandés par les investisseurs doivent être plus élevés (locaux commerciaux du fait des baux, entrepôts du fait de l'usure rapide...). 

Comment calculer le rendement locatif ?


La rentabilité locative brute s'obtient en divisant la somme des loyers annuels par le prix d'acquisition, puis en le multipliant par 100. Par exemple, pour un 2 pièces acheté 200.000 euros et loué 700 euros par mois, la rentabilité brute est de 4,2%.
La rentabilité nette de charges se calcule en ajoutant les divers frais au calcul précédent : frais de notaire et charges locatives. Pour le même 2 pièces, en supposant des charges locatives à 10% du montant des loyers, le logement rapporte 3,5% par an.

La rentabilité nette globale s'apprécie en prenant en compte toutes les dépenses liées à l'obtention des revenus locatifs. Au calcul précédent, on inclue les impôts et taxes, ainsi que les intérêts du crédit et l'avantage fiscal éventuel.
Sur le long terme, la rentabilité locative est calculée avec le taux de rendement interne (TRI), qui inclue le prix de revente.

A DECOUVRIR également :
Testez notre simulateur d'investissement locatif ici





Calcul du rendement locatif d'un appartement

La formule de calcul est assez simple à appliquer, dès que l'on connaît le prix de vente du bien et le montant du loyer que l'on peut espérer.


- Prix d achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 100.000 euros
- Loyer mensuel perçu : 320 euros
=> Rendement annuel = (300 x 12) / 100.000 = 3,84% 

Pour ce type d'investissement, les risques locatifs sont à prendre en compte, et peuvent être maîtrisés par la souscription d'une assurance loyers impayés. Un rendement entre 3 et 4% est correct pour le marché immobilier actuel.
Attention cependant, la vacance locative n'est pas à négliger, car la rentabilité peut être dégradée si une longue période s'écoule entre deux locations.

Calcul de la rentabilité locative en loi Pinel

La loi Pinel concerne les investissements dans les logements neufs. Pour calculer le rendement locatif brut, on intègre l'avantage fiscal obtenu dans le calcul précédent.

- Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 100.000 euros
- Loyer mensuel perçu, inférieur au plafond Pinel : 270 euros
- Avantage fiscal annuel : 18% du prix étalé sur 9 ans = 100.000 x 18% / 9 = 2000 euros

=> Calcul de la rentabilité locative brute des 9 premières années = ((270 x 12) + 2000) / 100.000 = 5,2 % 

L'application de la loi Pinel est assez simple sur la déclaration de revenus, mais elle nécessite de respecter les conditions de plafonnement de loyer et de ressources des locataires. Tenez compte de ces paramètres dans votre calcul, notamment en ce qui concerne le plafond du loyer applicable en fonction de votre zone d'investissement.
Un rendement Pinel autour de 4% sur les 9 premières années et après avantage fiscal est actuellement un bon taux.

Pour en savoir plus sur la loi Pinel, c'est ici

Calcul de rendement d'un meublé en loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard concerne l'acquisition de biens immobiliers neufs en résidence gérée. Il permet sous conditions d'obtenir un remboursement total de la TVA à 20% et une réduction d'impôts sur le revenu de 11% du prix du bien étalée sur 9 ans (sous conditions). Prenons un exemple de calcul :
- Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 83.333 euros HT
- Loyer mensuel HT du logement meublé : 350 euros HT
=> Rendement annuel avant avantage Censi-Bouvard : (350 x 12) / 83.333 = 5,0% HT / HT

=> Rendement annuel des 9 premières années après avantage fiscal Censi-Bouvard :
Calcul de l'avantage fiscal : 83.333 x 11 / 100 = 9 167 €
Réduction d'impôt annuelle : 9 167 € / 9 = 1018 €
Loyer annuel : 350 x 12 = 4 200 €
Rendement locatif : (4 200 + 1018) / 83 333 = 6,2%

Le fait d'acheter hors taxe permet de décupler la rentabilité. Néanmoins l'investissement est plus lourd puisqu'il induit un bail commercial dont il est plus difficile de se défaire en cas de problème. Les possibilités d'occupation pour soi-même sont plus restreintes et la revente est moins simple qu'en locatif classique

Une rentabilité HT/HT avant avantage de 4,5 à 6% est correcte actuellement. Attention cependant aux conditions du bail et à l'exploitant. Vous pouvez lire notre dossier spécial Censi Bouvard ici.

Exemple de calcul de rendement pour un commerce

Les loyers des commerces sont en pratique soumis à la TVA. Cela permet généralement au propriétaire de récupérer la TVA décaissée lors de l'achat du bien.
- Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 100.000 euros TTC, soit 83.333 euros HT
- Loyer mensuel HT du commerce : 500 euros HT

=> Rendement annuel : (500 x 12) / 83.333 = 7,2 % HT / HT

Louer des murs de commerces en bail commercial est plus risqué que louer un logement en bail sous la loi de 1989. En effet, vouloir mettre fin au bail ouvre le droit au locataire de percevoir une indemnité d'éviction. Celle-ci peut être élevée. De même, trouver un locataire peut être difficile et le loyer peut être fortement négocié. Comme en bureau ou pour les entrepôts, il est préférable d'acheter ce type de bien immobilier avec un locataire en place.

L'approche d'un investissement immobilier locatif par la rentabilité brute est simplifiée volontairement pour pouvoir conclure rapidement à la pertinence ou non d'une acquisition. Elle ne reflète pas tout à fait le rendement réel que l'on peut attendre. Lorsque le résultat est probant, on peut passer à une analyse plus fine, qui consiste à calculer la rentabilité nette de charges et la rentabilité globale. Ces taux tiennent compte des frais et charges à engager : frais de notaire, taxe foncière, impôts et charges non récupérables, frais de gestion... et approchent au mieux la rentabilité réelle.


Le taux de rendement interne (ou TRI) : la notion du taux de rentabilité global d'un investissement

Le taux de rendement interne (ou TRI) a pour fonction de calculer le taux de rendement réel d'un investissement, en intégrant notamment le prix de revente du bien. Notion financière, elle est moins utilisée en matière d'investissement immobilier puisque par définition, celui-ci s'envisage plus sur le long terme. En effet, le prix de revente est d'autant plus difficile à estimer en immobilier que la date de cession du bien est lointaine. Toujours est-il qu'il est possible d'envisager un TRI sous forme d'hypothèse, d'autant plus dans le cadre d'un investissement immobilier de court terme (promotion immobilière, opération de marchand de biens qui consiste à acheter et revendre un bien après y avoir fait des travaux...), ou même de calculer le TRI d'un investissement en court avec un objectif de revente dans les années qui suivent.

Le TRI se calcul grâce à la notion de flux financiers. Il permet dans cette mesure d'intégrer l'effet de levier bancaire, puisqu'en la matière on ne raisonne qu'en terme de trésorerie : l'argent qui sort et l'argent qui entre. Le tout est ramené à un taux de rentabilité annuel.

Comment calculer le TRI d'un investissement immobilier ?

La formule de calcul est la suivante : (flux entrants / flux sortants) puissance [(1/t)-1], avec t correspondant au nombre d'années que doit durer l'investissement. S'il peut paraître un peu compliqué d'approche si l'on ne se base que sur un calcul "à la main", le calcul du TRI est très simple avec le logiciel Excel. Voici l'explication en détails.

Notez les flux financiers de chaque année dans les cases successives d'une ligne sur Excel.
Par exemple, si votre investissement est de 100 000 euros et que les loyers nets perçus les années suivantes sont de 3000 euros, notez -100000 dans la première case (par exemple A1), puis +3000 dans la seconde case (A2) puis +3000 dans la troisième case (A3), et ainsi de suite sur le nombre d'années souhaitée.
La dernière année (celle de la revente), notez le flux de loyers nets perçu, additionné du prix de revente. Par exemple, si vous revendez le bien 130.000 euros et que vous avez perçu 2500 euros de loyers, notez +132500 dans la dernière case (E1 si le bien est revenu durant la 5ème année).

Admettons que l'investissement soit réalisé sur 5 ans, les cases A1 à E1 seront remplies. Pour calculer le TRI sur Excel, tapez dans la case suivante (F1) la formule suivante : =TRI(A1:E1). Appuyez sur entrée. Votre TRI prévisionnel apparaît, il est de 9%.

Le TRI est un excellent outil de comparaison d'investissements en matière de prise de décision. Par exemple, si un investisseur a le choix entre un investissement immobilier ou l'achat d'obligations d'Etat, le calcul du TRI devra lui permettre de voir immédiatement quel projet est le plus intéressant sur le papier. Avec par exemple un TRI de 9%, l'investissement immobilier calculé précédemment serait plus intéressant que des obligations d'Etat à moins de 2%.

En immobilier, la rentabilité n'est qu'un indicateur

Certes, le rendement d'un investissement immobilier est important. Il permet notamment de savoir si un logement locatif n'est pas acheté trop cher. Mais cette notion ne doit pas effacer qu'un investissement immobilier reste, de nos jours, un achat de long terme. Le niveau des prix et les délais de revente ne permettent pas d'envisager les biens immobiliers comme un support d'investissement purement financier.

Actuellement, peu de biens immobiliers conservent une rentabilité très attractive. Aussi le niveau de rentabilité d'un bien ne doit être considéré que comme un indicateur, et non comme une finalité. La première question à vous poser pour savoir si un bien peut être rentable, c'est votre objectif dans le temps. Si votre but est de construire un patrimoine pour obtenir un complément de revenu pour la retraite par exemple, une rentabilité de 4 à 5% par an, offerte par un bien en location meublée sous bail commercial, peut par exemple vous convenir. Si vous souhaitez par contre défiscaliser en priorité, les conditions supposent généralement de se porter vers un bien refait à neuf voir neuf, donc à un prix plus élevé qu'un appartement classique. Le montant des loyers étant relativement identiques à ceux des biens anciens, la rentabilité avant avantage fiscal sera certainement moindre qu'avec un achat dans l'ancien.

La rentabilité est proportionnelle au risque


Sachez que la notion de rentabilité est, de façon générale, étroitement liée à la notion de risque d'un investissement. Autrement dit, plus le taux de rendement proposé sera élevé, plus la possibilité d'atteindre ce rendement sera faible. Dans certains cas, il est même possible de perdre tout ou partie du capital investi.

Par exemple, le taux d'un livret sécurisé de type Livret A est aujourd'hui de 0,75%. Ce taux très faible va de pair avec un risque quasi nul de ne pas retrouver le montant investi. A contrario, les opérations de financement participatif immobilier présentent un taux d'intérêt compris entre 8 et 12% par an. Néanmoins dans le cas où le promoteur n'arrive pas à finaliser l'opération, l'investisseur peut perdre tout ou partie de son capital.

Ainsi, il est très important de n'investir que dans ce que vous comprenez, et de se méfier des promesses de rendement trop élevées qui bien souvent peuvent aboutir à de mauvaises surprises.

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