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Calculez le rendement locatif et déterminez si votre investissement est pertinent

Publié le 02-03-2014 -
Rubrique : LOUER - Crédit photo : ©Xiongmao - Fotolia.com

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Pour un investisseur, le principal critère d'acquisition d'un bien immobilier devrait être le rendement locatif réel. Pour le calculer, il faut diviser les revenus nets que vous encaissez chaque année (frais déduits) par le prix d'achat du bien (prix + frais d'agence + frais de notaires).
Multiplié par 100, vous obtenez la rentabilité locative annuelle en pourcentage. Pour que l'investissement soit intéressant, il faut que ce taux soit proportionnel au risque que vous prenez : plus le placement est risqué, plus il doit être rémunéré.
En pratique, plus ce taux est proche ou inférieur au taux des placements sans risques (livret A, assurance vie en euros...), moins l'investissement immobilier est intéressant. A l'inverse, plus l'investissement est complexe ou risqué plus le taux doit être élevé (locaux commerciaux en raison des baux, en entrepôt en raison de l'usure rapide, investissement en loi Censi Bouvard pour la complexité plus élevée qu'en Duflot…).
Le taux que vous allez déterminer par un petit calcul doit donc être déterminant pour décider ou non d'investir.

Calcul du rendement locatif d'un appartement classique

- Prix d'achat, FAI et frais de notaire inclus : 100.000 euros
- Loyer mensuel net de frais perçu (gestion, assurances, impôts fonciers…) : 270 euros

=> Rendement annuel = (270 x 12) / 100.000 = 3,24%

Ce type d'investissement est assez simple et connu. Les risques locatifs peuvent être maîtrisés par la souscription d'une assurance loyers impayés. Un rendement entre 3 et 4% est correct pour le marché immobilier actuel. Plus d'informations sur l'investissement locatif classique

Calcul du rendement avec avantage fiscal Duflot

- Prix d'achat, FAI et frais de notaire inclus : 100.000 euros
- Loyer mensuel net de frais perçu (gestion, assurances, impôts fonciers…) : 270 euros
- Avantage fiscal annuel : 18% du prix étalé sur 9 ans = 100.000 x 18% / 9 = 2000 euros

=> Rendement annuel (9 premières années) = ((270 x 12) + 2000) / 100.000 = 5,24 %

L'application de la loi Duflot est assez simple sur la déclaration de revenus et il est possible de respecter les conditions sans grande difficulté.
Un rendement Duflot entre 5 à 6 % sur les 9 premières années et après avantage fiscal est actuellement un bon taux.

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Calcul de rendement d'un meublé en Censi Bouvard

- Prix d'achat, FAI et frais de notaire inclus : 100.000 euros TTC, soit 83.333 euros HT
- Loyer mensuel HT du logement meublé net de frais (gestion, assurances, impôts fonciers…) : 380 euros HT
=> Rendement annuel avant avantage Censi Bouvard : (380 x 12) / 83.333 = 5,47 % HT / HT

=> Rendement annuel des 9 premières années après avantage fiscal Censi bouvard (11% du prix de revient étalé sur 9 ans) : ((380 x 12) + (11% x 83.333 / 9)) / 83.333 = (4560 + 1018) / 83.333 = 6,7 % HT/HT

Le fait d'acheter hors taxe permet de décupler la rentabilité. Néanmoins l'investissement est plus lourd puisqu'il induit un bail commercial dont il est plus difficile de se défaire en cas de problème. De la même manière l'exploitant qui met fin au bail oblige la copropriété à trouver un nouvel exploitant.
Les possibilités d'occupation pour soi-même sont beaucoup plus restreintes et la revente est moins simple qu'en locatif classique. Enfin, l'emplacement doit toujours être pertinent sans quoi la meilleure des promesse de rendement ne pourra être tenue : donner un rendement de 10% pour une résidence étudiants loin de tout pôle universitaire ou pour une résidence de tourisme dans une zone déserte est une utopie.

Le risque est accru, il est donc indispensable que le taux soit beaucoup plus élevé qu'en location classique, avec ou sans avantage fiscal.

Une rentabilité HT/HT avant avantage de 4,5 à 6% est correcte actuellement. Attention cependant aux conditions du bail et à l'exploitant. Vous pouvez lire notre dossier spécial Censi Bouvard ici.

Exemple de calcul de rendement pour un commerce

- Prix d'achat, FAI et frais de notaire inclus : 100.000 euros TTC, soit 83.333 euros HT
- Loyer mensuel HT du commerce : 500 euros HT

=> Rendement annuel : (500 x 12) / 83.333 = 7,2 % HT / HT

Louer des murs de commerces en bail commercial est plus risqué que louer un logement nu en bail loi de 1989. En effet, vouloir mettre fin au bail ouvre le droit au locataire de percevoir une indemnité d'éviction. Celle-ci peut être élevée. De même, trouver un locataire peut être difficile et le loyer peut être fortement négocié. Comme en bureau ou en entrepôts, n'achetez jamais ce type de commerce sans locataire en place.

En conclusion, soyez très vigilant sur la rentabilité locative que vous devez attendre d'un bien immobilier avant de vous lancer. Une des règles économiques de base à prendre en compte est le fait que plus l'investissement est « risqué » et plus la revente est difficile, plus la rentabilité doit être élevée. Faire ce calcul est donc toujours intéressant avant de se lancer.
N'hésitez pas à vous faire conseiller pour un spécialiste comme votre notaire ou votre conseiller en gestion de patrimoine.

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