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Le déficit foncier : comment cela s'applique-t-il concrètement ?

Publié le 21-09-2014 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : (c) Fotolia

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Appliquer le déficit foncier, c'est simple : vous déduisez de votre revenu foncier une à une les charges payées pour l'entretien ou l'exploitation de votre logement locatif. Concrètement, ce sont toutes les factures correspondant à des charges déductibles.

Principe d'application du déficit foncier

Vous avez perçu 1.000 euros de loyer par mois pendant 12 mois. Vos revenus fonciers sont de 12.000 euros.
Vous avez payé des travaux de rénovation, des frais de gestion à votre mandataire préféré, des charges de copropriété, une prime d'assurance...
Vous êtes en droit de déduire tout cela. Et bonne nouvelle, il n'y a aucune limite à la somme qu'il est possible de déduire.
Deux possibilités s'offrent alors :
- soit vos revenus fonciers restent supérieurs à 0. Vous avez quand même pu réduire la base taxable de cette catégorie et l'impôt à payer le sera également;
- soit vos revenus fonciers se retrouvent négatifs : félicitations, vous êtes en déficit foncier !

Réduction de l'impôt sur le revenu après application du déficit

Superbe ! Et ensuite ? Et bien lorsque vous ferez la somme de vos revenus dans chacune des catégories pour obtenir votre revenu imposable (traitements et salaires + revenus fonciers + BIC...), vous aurez la bonne suprise de retrancher votre déficit foncier et réduire votre revenu imposable.
Pas de miracle cependant, si vous pouvez déduire vos charges sans limite au niveau de la case « revenus fonciers », le déficit imputable sur le revenu global est limité à 10.700 euros par an. Autrement dit, si le déficit mis en lumière est de plus de 10.700 euros, vous ne pourrez le déduire complétement. Mais vous pourrez reporter le reliquat sur les 10 années à venir.
Exemple : vous avez 12.000 euros de revenus fonciers. Le total de vos charges s'élève à 30.000 euros (vous avez fait de gros travaux de rénovation par exemple).

Déduisons vos charges : 12.000 - 30.000 = -18.000 euros.

Bravo, le déficit que vous avez calculé est supérieur à 10.700 euros. Mais malheuresement, vous êtes vous aussi pieds et poings liés par la fiscalité française et vous ne pouvez pas déduire un centime de plus. Pas de panique, vous pourrez reporter le surplus sur les 10 années suivantes : aujourd'hui, le revenu foncier retenu sera de -10.700 euros et l'année prochaine, vous pourrez déduire encore 7.300 euros de vos revenus fonciers (18.000 - 10.700), en plus de la déduction de nouvelles charges.

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Les bonnes nouvelles du déficit foncier

Les Enarques ont pensé à vous : le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. En effet, c’est une disposition de « droit commun » et non une loi de défiscalisation. C'est un mode de calcul précis, d’ailleurs identique à celui qui existe en traitement et salaires ou bénéfices industriels et commerciaux.

Par conséquence, le déficit foncier est cumulable avec d’autres investissements, y compris ceux qui entrent dans le plafonnement des niches. Rien ne vous empêche par exemple à ce jour de profiter de la réduction d’impôt Pinel (sur le revenu global), et de créer un déficit foncier en même temps sur un bien différent.
Attention cependant à la justification de vos dépenses à l’administration fiscale. Pour aller plus loin, voici un exemple concret d'application du déficit foncier.

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