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Crowdfunding immobilier : un investissement moderne ou un effet de mode ?

Publié le 17-09-2014 -
Rubrique : MARCHE - Crédit photo : ©N.Merzlyakova-Fotolia.com

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Grâce à Internet, notre époque se veut « co »-llaborative : après le « co »-voiturage, le « co »-working, la « co »-location, place au « co »-financement. Les plateformes de crowdfunding ont déjà permis à des milliers de porteurs de projets de toute nature de s’adresser directement aux Internautes pour se financer. S'engouffrant dans la brèche, de nouveaux acteurs se lancent aujourd'hui dans le crowdfunding immobilier : est-ce la prochaine révolution de l’investissement immobilier ou un simple effet de mode ?

Le financement participatif : un secteur très prometteur

En 2007, Mymajorcompany lançait la première plateforme française de crowdfunding musical. Enorme succès pour l’époque, le chanteur Grégoire collecte 70.000 euros en un peu moins de 2 mois pour financer son premier album.
Depuis, le financement participatif a fait du chemin : 8 millions d’euros collectés en 2011, 78 millions en 2013 et 66 millions d’euros sur le seul 1er semestre 2014.
Si ces montants restent bien inférieurs à ceux de nos voisins (le Royaume Uni lèvera probablement plus d’un milliard d’euros cette année), le secteur n’a pas fini de progresser grâce à la libéralisation des contraintes légales qui entrera en vigueur le 1er octobre prochain.

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Une conjoncture doublement favorable à l’essor du crowdfunding immobilier

Côté opérateurs immobiliers, le nerf de la guerre est plus que jamais la constitution d’un capital élevé. Le lancement d’une opération nécessite de mobiliser entre 15 et 50% de fonds propres, le reste étant financé par crédit bancaire. Pour un seul projet, on parle donc très vite de plusieurs centaines de milliers d’euros, voire de million(s). Or, tous les promoteurs ne disposent pas de ces fonds. Ajoutée au durcissement des conditions de crédit, les difficultés de financement empêchent nombre d’acteurs de lancer des projets et contribue notamment à la baisse de production de logements.

Côté particuliers, force est de constater que le paysage de l’investissement financier est bien morose. Livret A amorphe, bourse capricieuse, assurances-vie peu rémunératrices… La pierre, « valeur refuge » attire toujours autant. Cependant tous les investisseurs ne veulent, ou ne peuvent, acquérir un bien immobilier locatif. Là encore, le crowdfunding peut constituer une voie alternative permettant de placer son argent dans l’immobilier.
Les internautes peuvent en effet investir en direct dans le projet qu'ils choisissent et empocher leur part du bénéfice. La plateforme Lymo propose par exemple d’investir dans des projets de promotion de moins de 10 logements, et promet une rentabilité de 10% par an.

Immobilier et financement participatif : modes de financement et effet de mode

Aux Etats-Unis (60% de la collecte mondiale), les plateformes de crowdfunding immobilier ont connu un essor fulgurant. Realty Mogul, qui collectait son premier dollar en mars 2013, a déjà levé 14,6 millions sur 58 projets. D’autres sites comme Prodigy Network participent aujourd’hui à des projets de grande envergure tels que la tour 17 John à Manhattan (investissement minimum : 50.000 dollars).
La culture américaine est axée sur l'entrepreneuriat, et faire des dons est une quasi-obligation morale. Les graines du crowdfuding immobilier sont donc semées en terrain fertile. Mais un tel développement peut-il se produire en France ?

Ici comme ailleurs, le financement participatif permet de soutenir des projets selon 3 modes : le don (avec ou sans récompense), le prêt et la participation au capital.
En 2013, 95% des contributeurs ont fait un don (64 euros en moyenne) finançant des projets culturels, associatifs ou la création de nouveaux produits de consommation. 4% ont prêté des fonds à taux 0 (toute rémunération étant interdite en raison du monopole bancaire). Moins de 1% des contributeurs ont pris une participation au capital d’une entreprise, chacun mettant en moyenne 3500 euros à disposition du porteur de projet (source : baromètre 2013 du crowdfunding de Compinnov)
Le financement participatif français était donc un acte philanthropique pour 99% des contributeurs.

La naissance d’un nouveau secteur de l’investissement immobilier

En financement de l’immobilier, ce sont le prêt et la prise de participation qui font sens (il semble d'ailleurs difficile d’imaginer les internautes faire des dons à des promoteurs). Mais avec des levées de fonds plafonnées à 100.000 euros par projet, le crowdfunding n’était pas adapté au secteur qui se désintéressait du sujet. Côté contributeurs, l’interdiction de rémunérer les prêts destinait mécaniquement le dispositif à un public de mécènes et non d’investisseurs.
Au 1er octobre prochain, le plafond de collecte sera relevé à 1 million d’euros par projet et la rémunération des prêts sera enfin autorisée. Cette libéralisation des contraintes va probablement rendre le système intéressant aux yeux des investisseurs et des entrepreneurs et ainsi provoquer une forte augmentation des montants collectés.

Reste un nouveau défi à relever pour les nouvelles plateformes de crowdfunding immobilier : créer un véritable marché de l’investissement immobilier 2.0.

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