Déficit foncier : arme de déduction massive. La preuve par l'exemple.

Publié le 21-08-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c)Fotolia

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Le déficit foncier est une arme redoutable qui, lorsqu’il est bien utilisé, permet de gommer les revenus fonciers et réduire l'impôt sur le revenu. Voici un exemple de montage simple que vous pouvez mettre en place si vous souhaitez acquérir un logement locatif et créer un déficit foncier.

Profitez des logements vendus avec travaux à prévoir

Les travaux sont loin d'être une fatalité. Bien au contraire, acheter un logement avec travaux à effectuer peut être d'une rentabilité redoutable. Prenons l'exemple d'un montage de ce type.

Votre oeil d'investisseur averti a repéré un logement investisseur situé sur un emplacement stratégique (nous ne rappelerons jamais assez que c'est le critère principal qui doit vous décider). Vous ne pouvez cependant pas imaginer le mettre en location immédiatement puisque tout est à refaire. Et tant mieux !
En effet, si le bien est à rénover, le vendeur du logement a lui aussi conscience qu'il ne pourra pas obtenir un prix de marché pour son bien. Vous avez donc un formidable levier de décote, votre pouvoir de négociation est augmenté.

Vous pouvez demander à visiter votre futur logement locatif avec un entrepreneur que vous connaissez, ou que l'on vous a conseillé. Evitez au maximum de trouver un entrepreneur dans l'annuaire, le milieu du bâtiment souffre de la présence personnes peu scrupuleuses et de sociétés au bord du dépôt de bilan. Quoi qu'il en soit à ce stade ne versez jamais d'argent pour une visite.
L'entrepreneur sélectionné vous aidera à chiffrer le montant des travaux nécessaires pour remettre tout à neuf préalablement à la mise en location. Le prix des travaux peut facilement s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros : électricité à remettre aux normes, plomberie à refaire, murs à assainir et à rénover...
Votre devis à l'appui, vous pourrez faire valoir auprès du vendeur que la ristourne qu'il devrait vous octroyer correspond au prix des travaux que vous devrez débourser pour rénover l'habitation.

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Les avantages de ce montage sont redoutables

- Vous obtenez une décote sur le prix d'achat, et les frais de notaire sont eux aussi réduits d'autant
- Votre crédit est identique et couvre pour une partie le prix d'acquisition et pour l'autre les travaux
- Les intérêts d'emprunt liés aux travaux sont déductibles
- Les travaux seront déductibles de vos revenus fonciers et créeront un déficit qui réduira vos impôts

Par exemple :
Vous avez acheté un appartement à refaire entièrement, pour un prix de 100.000 euros. Vous savez que le même logement neuf présente un prix de 150.000 euros.
Vous avez payé 50.000 euros de travaux, financés un prêt bancaire travaux.
La mise en location génère 10.000 euros de revenus fonciers par an. La première année, vous calculez le déficit créé :
Revenus fonciers : + 10.000 euros
- Travaux : - 50.000 euros de travaux
- Intérêts d'emprunts : - 1.200 euros
- Charges corpo : : - 800 euros
- Frais de gestion : - 600 euros
TOTAL DEFICIT FONCIER : - 42.600 euros


Voici un beau déficit foncier pour une année... Mais comme nous l'avons vu, le déficit applicable sur une année est plafonné à 10.700 euros. Vous réduisez donc votre revenu global taxable de cette somme et déduirez les 31.900 euros restant sur les dix années suivantes.

Déficit foncier : quel effet sur mes impôts ?

En ajoutant le résultat de vos autres catégories de revenus pour obtenir votre revenu brut global, vous verrez que vous vous retrouvez soudain à… retrancher votre fameux déficit foncier. Pas mal de déduire 10.700 euros de ses revenus, non ?
De façon très basique, non seulement vous évitez de payer des impôts sur les 10.000 euros de revenus issus de la location, mais en plus vous réalisez une économie d'impôt supplémentaire puisque vos gommez encore 10.700 euros de revenus (le déficit foncier créé).
Si vous êtes imposé dans la tranche de l'impôt sur le revenu à 30%, en tenant compte du barème progressif vous pourrez économiser plus de 2.000 euros d'impôts sur une année.

Lancez-vous !

Le déficit foncier est un « produit » recherché par les professionnels de la gestion de patrimoine pour ces avantages. Il permet de gommer des revenus fonciers, créer un déficit reportable et surtout il n’est pas un des dispositifs de défiscalisation mais bien un mode de calcul, ce qui le rend relativement pérenne dans le temps et simple en lisibilité.
Certains opérateurs immobiliers proposent d'acheter des biens éligibles au déficit fonciers. Mais vous pouvez également trouver votre logement idéal vous-même et gérer votre opération. Consultez les annonces immobilières investisseurs et commencez vos visites.

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