L'investissement immobilier est-il encore un bon choix ?

Publié le 26-11-2016 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c)

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« Faut-il investir dans l’immobilier » est une question récurrente, qui appelle une multitude de réponses. Entre arguments "pour" et arguments "contre", la réponse à cette question est plus personnelle qu’universelle, puisqu’elle dépend des objectifs, préférences et budget de chacun. Voici quelques pistes pour déterminer si l’investissement immobilier est intéressant ou non.

Pourquoi il faut investir dans l’immobilier

Que l’on dispose d’une épargne ou que le souhaite s’en constituer une, l’immobilier a un côté rassurant. Acheter un appartement pour le louer, c’est acheter quelque chose de réel, d’utile et utilisable, qui existera encore dans plusieurs dizaines d’années. Investir dans l'immobilier, c’est transformer de l’argent en actif tangible.

Quoi qu’il arrive, un bien immobilier garde une valeur, car il a une utilité : on l'habite ou on le loue. Sa durabilité fait qu’on peut le transmettre à ses enfants. Investir en immobilier permet de répondre à des problématiques patrimoniales et de prévoyance : préparer sa succession, se constituer un complément de retraite grâce aux loyers, acheter pour loger ses enfants pendant leurs études...

Cerise sur le gâteau, certains investissements immobiliers permettent de réduire ses impôts. Bien que la défiscalisation ne doive pas être le premier motif d’un achat, l'intérêt est loin d'être négligeable : par exemple, un programme en loi Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 5.250 euros par an.

Enfin, on n’oubliera pas de mentionner que les taux d’emprunt sont actuellement très bas, favorisant l’accès au crédit des particuliers. Le loyer perçu remboursera une partie du crédit payé chaque mois, réduisant d’autant l’effort d’épargne.

Pourquoi il ne faut pas investir dans l’immobilier

L’investissement immobilier est un placement cher. Il nécessite souvent de contracter un crédit sur de longues années. C’est autant d’argent disponible en moins chaque mois. Par ailleurs, les rentabilités sont plutôt modérées voire faibles, atteignant rarement plus de 2 ou 3% net par an, parfois moins. Le placement immobilier n’est donc pas à conseiller à ceux qui ne se voient pas épargner pendant une vingtaine d’année, ou à ceux qui attendent un rendement conséquent.

Un autre aspect à prendre en compte est le manque de liquidité : si le besoin de récupérer l’argent investi se présente, il faudra engager tout une procédure de vente (entre 2 et 6 mois en général), au risque de voir le prix de vente inférieur au prix d’achat.

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, le bien est mis en location. Le risque encouru est donc le non-paiement des loyers par le locataire. Cette situation peut être catastrophique si le propriétaire bailleur doit de son côté continuer à payer son crédit chaque mois. Il est donc nécessaire de souscrire à une garantie loyers impayés auprès d’une assurance.

L’achat d’un logement locatif entraîne donc des frais : mise en location, frais de gestion, assurance, mais aussi de nouveaux impôts. Les loyers perçus sont déclarés en revenus fonciers et imposés au barème de l’impôt sur le revenu. Certaines personnes se voient donc imposées dans la tranche supérieure. Les loyers sont de plus taxés à la CSG et la CRDS au taux de 15,5%, et le propriétaire doit régler la taxe foncière.

Enfin, investir dans un logement locatif suppose de procéder à des travaux de rénovation de temps en temps : usure normale, travaux liés aux parties communes du bâtiment etc.

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Un choix en fonction de ses affinités et de ses objectifs patrimoniaux

Il est impossible d’apporter une réponse tranchée à la question « faut-il investir dans l’immobilier », puisque la pertinence d’un tel placement dépend du profil de l’investisseur. L’immobilier est à penser comme un placement de long terme, et doit avant tout apporter une réponse à un objectif patrimonial, dans une situation personnelle donnée.

Néanmoins, le contexte économique pousse l’épargnant prudent à se tourner vers des placements sécurisés. Parmi tout ce qui existe sur le marché, l’immobilier a l’avantage d’avoir une valeur liée à son utilité, puisqu’il répond au besoin très concret de se loger. Durable dans le temps, ses caractéristiques contribuent à lui procurer le titre de « valeur refuge » par excellence.

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