Investir dans l’immobilier en France lorsque l’on est expatrié

Publié le 06-03-2017 12:39 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : Fotolia

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Parce que la vie d’expatrié n’est pas un long fleuve tranquille, il convient d’anticiper et de s’assurer des fondations patrimoniales solides en investissant dans l’immobilier locatif en France.

Pendant votre expatriation, vous devez songer à consolider votre patrimoine, ou si vous n’en détenez aucun, commencer à le constituer en vous intéressant à l’immobilier locatif en France. Placement de long terme, l’investissement immobilier s’adapte parfaitement à votre situation d’expatrié.e : le logement sera loué pendant tout le temps de votre expatriation, et lorsque viendra le moment du retour vers la mère patrie, vous pourrez le reprendre pour l’occuper.
Ou le mettre en vente et obtenir ainsi un confortable capital qui financera la future habitation de vos rêves.

Investir pour louer, un rempart contre l’adversité

Est-il besoin de présenter l’investissement en immobilier locatif et ses atouts ?
De nombreux particuliers y croient et près de six millions d’entre eux sont aujourd’hui propriétaires bailleurs. Ils louent à d’autres particuliers les logements qu’ils ont acquis. A long terme, la rentabilité d’un bien immobilier locatif a toujours été performante car elle additionne les revenus sous forme de loyers et la plus-value à la revente. Autre avantage, l’acquisition immobilière locative va enrichir le patrimoine familial d’un bien susceptible de constituer une excellente résidence principale pour la retraite, ou une future donation aux enfants. Ou encore continuer à fournir des revenus d’appoint réguliers.

Rien n’oblige de se limiter à un seul investissement immobilier : si vous détenez déjà un logement locatif, vous pouvez en acquérir un deuxième, un troisième etc. N’oubliez pas, au moment de bâtir votre plan de financement que le loyer ne paie pas intégralement l’échéance de remboursement du crédit immobilier.

En effet, il y a les impositions, l’assurance du bien, et les charges locatives non récupérables ou récupérables en partie seulement sur le locataire.

Attention :
Refusez les produits ou montages « spécial expatriés », ou « spécial non-résidents ». Procédez de la même façon que si vous viviez en France, car si le placement est de mauvaise qualité, la revente du logement risque d’être difficile et se faire avec pas ou peu de plus-value.

L’emplacement et la demande locative

Avant d’investir, deux éléments doivent conditionner la valeur qualitative d’un investissement immobilier : l’emplacement et la demande locative. Meilleur est l’emplacement, et plus importante est la demande locative.

L’environnement, les transports publics, les écoles de qualité, les commerces de proximité, autrement dit le quartier donnent au logement de bonnes chances de s’apprécier.

Il ne faut pas non plus oublier les qualités intrinsèques du logement qui le rendent facile à vivre : la distribution des pièces et leur surface sont des points essentiels, mais ont aussi leur importance la clarté, la qualité des sanitaires, la distribution de l’eau chaude etc. Certains petits « plus » bien agréables apportent une qualité de confort appréciée du locataire à la recherche d’un toit : balcons, terrasses, placards, cave, jardins et espaces verts.

Cependant, un logement même de bonne qualité et bien situé a moins de chance de trouver rapidement preneur s’il n’ y a pas de demande locative par des personnes solvables à la recherche d’un logement à louer.

Avant de vous engager, posez-vous la question de savoir si vous auriez envie d’occuper ce logement. S’il vous convient, vous trouverez a fortiori plus facilement des locataires. Si la réponse est négative, ne l’achetez pas.
Il y a peu de chances qu’un locataire solvable accepte de payer un loyer pour un logement ou un quartier dans lequel vous n’auriez aucune envie de vivre.

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Neuf ou ancien, appartement ou maison ?

Choisir un logement dans une construction neuve ou préférer l’ancien, c’est d’abord une affaire de goût, mais aussi de coût.

Le neuf offre souvent luminosité et confort avec une bonne distribution de l’espace. Les normes nouvelles assurent au logement neuf une bonne isolation et l’obligation d’un parking, mais il est en principe un peu plus cher.

Un logement ancien peut avoir beaucoup de charme, bénéficie parfois d’un emplacement exceptionnel avec de hautes qualités architecturales.

En réalité, chaque cas est particulier, et il n’ y pas une réponse générale qui serait applicable à tous les logements neufs ou anciens de toutes les régions. La maison individuelle a la cote et se loue un bon prix si elle est de bonne qualité, et bien desservi par les transports collectifs. L’appartement a ses inconditionnels s’il est confortable, lumineux et que ses parties communes, hall couloirs, rampes ne sont pas dégradées.
Donc, appartement ou maison ? La question est surtout affaire de géographie, car dans certaines régions le prix d’achat élevé des maisons ne permet pas une bonne rentabilité locative.

Le regard du fisc sur l’investissement de l’expatrié

Au regard des impôts locaux, la taxe foncière et la taxe d’habitation donc, la situation d’expatriation est sans importance.
Comme tout propriétaire d’un logement, vous paierez annuellement la taxe foncière tandis que la taxe d’habitation annuelle est due par le locataire qui l’occupe. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur l’avis d’imposition à la taxe foncière du propriétaire, mais elle est intégralement récupérable auprès du locataire.
La plus-value immobilière, ce profit réalisé lorsque vous vendrez la maison ou l’appartement locatif à un prix plus élevé que celui de son acquisition est imposable, sauf si le bien cédé a été détenu pendant au moins trente ans révolus. L’exonération sous conditions et limite, dite « spécial non résident fiscal » s’applique uniquement à la plus-value réalisée sur un logement qui a été la résidence principale du vendeur.
Si vous avez la qualité de non-résident fiscal, les loyers, des revenus fonciers fiscalement parlant, seront vos seuls revenus imposables en France.
Mais rien ne vous empêche de diminuer ou effacer en toute légalité le revenu foncier imposable notamment par des travaux qui vont créer un déficit foncier.

A noter : Pour vendre, attendez si possible votre retour définitif d’expatriation, puis reprenez le logement locatif en donnant congé au locataire dans le respect du droit locatif. Occupez ensuite réellement cette habitation le temps d’y effectuer deux déclarations des revenus de sorte qu’elle devienne officiellement votre résidence principale. Vous pourrez alors vendre le logement et encaisser votre plus-value en franchise d’impôt puisqu’il s’agira de la cession de votre résidence principale.

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