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Optez pour la location meublée pour un investissement locatif réussi

Publié le 12-10-2017 16:38 - Mise à jour le 12-10-2017 -
Rubrique : placements - Crédit photo : (a)Fotolia

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Si vous souhaitez investir dans un bien et que vous ne souhaitez pas l’occuper tout de suite, vous avez tout intérêt à acheter un logement déjà loué. Par la suite, il vous est tout à fait possible, en respectant les règles juridiques, d’occuper ce logement ou d’y loger votre enfant. Un logement avec un locataire déjà en place présente de nombreux avantages et des garanties solides pour votre demande de prêt auprès de la banque (si le locataire actuel est en règle avec ses loyers). Cette option vous permet de non seulement gagner du temps puisque vous n’avez pas besoin de rechercher un locataire mais cela vous permet également dès votre acquisition de récupérer un loyer.

Investir dans un loué: les avantages

L’acquisition d’un logement loué permet à l’investisseur de bénéficier de nombreux avantages et d’acheter un bien en tout sérénité. Fini le stress lié à la recherche du locataire parfait ou la peur concernant la rentrée d’argent immédiate pour couvrir tout ou partie du crédit. Les avantages sont les suivants:

- La vérification du sérieux du locataire : comme nous vous le disions, le locataire étant déjà en place, il vous est aisé de demander l’historique de celui-ci au bailleur actuel et de connaitre donc ses régularités dans les paiements du loyer. Sans pour autant se passer d’une garantie loyers impayés, le risque lié à la location du bien est alors mieux encadré dans un premier temps. En effet, un locataire qui paie régulièrement ses loyers depuis sa prise du logement est moins susceptible de manquement.
- La décote : en règle générale, les biens vendus loués sont proposés à des prix 10 à 20% en dessous des prix du marché. Ce qui permet à l’acquéreur d’acheter un bien à un prix avantageux et d’augmenter sa rentabilité par rapport à l’acquisition d’un logement vide. Cette décote permettra en outre de réaliser une plus-value plus intéressante lors de la revente du bien.
- La visibilité du potentiel locatif : Un bien loué rassure sur la capacité à trouver d’autres locataires par la suite. Sa situation, son loyer et sa disposition plaisent. Le loyer auquel vous pouvez prétendre est clairement annoncé et par conséquent la rentabilité annuelle est concrète.
- La facilitation à l’obtention du crédit : Lorsque vous faites une demande de crédit, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire, la banque est très pointilleuse. Apporter un dossier complet en justifiant la présence d’un locataire sérieux avec, notamment, des quittances rendra l’étude de celui-ci plus simple. La banque prendra en compte ce loyer pour calculer votre taux d’endettement (33% maximum)

Que faut-il vérifier?


Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement loué, il est important de prendre en compte certains points importants.
L’emplacement du bien est un critère primordial pour tout investissement locatif judicieux. Favorisez les zones susceptibles de valoriser votre bien, de vous garantir un loyer à la hauteur de vos attentes et de répondre aux besoins du locataire (confort, commerces, services, transports à proximité). Privilégiez les endroits calmes mais animés (le bruit étant un des principaux points noirs du locataire), proches du centre-ville, des accès routiers et/ou des transports en commun, des commerces et des écoles.
Assurez-vous d’acheter un bien confortable : bien agencé, surface correcte, bien isolé, un appartement dans lequel on se sent bien tout simplement.

Vérifiez l’historique de paiement des loyers du locataire actuel : Depuis quand est-il dans ce logement ? A-t-il toujours bien payé son loyer et ses charges ? Pour cela, il est possible de demander au propriétaire ou à l’agence une copie du bail et des quittances de loyer.
Il faudra bien examiner le contrat de location ainsi que la durée du bail :Quelles sont les conditions du bail avec le locataire ? Quelle est son échéance ? Est-il civil (bail d’un an renouvelable), est-ce un bail de 1948 ou un bail de 1989 (bail classique d’habitation de 3 ans renouvelable) ?

A noter :
Acheter un logement loué peut répondre à 3 objectifs :
- S’assurer un complément de revenu
- Occuper le logement en résidence principale (sous certaines conditions)
- Loger ses enfants (sous certaines conditions)

Les points de vigilance du logement loué

Vous l’aurez compris investir dans un loué vous apporte de nombreux avantages mais pas que!
Il faut savoir que l’on investit pas dans un logement loué pour bénéficier d’avantages fiscaux comme par exemple la Loi Pinel mais pour se constituer un patrimoine et percevoir des loyers.
Ces loyers constitueront un revenu complémentaire et seront imposés en revenus fonciers. Ce qui fera augmenter votre impôt sur le revenu.
De plus, si vous achetez un bien loué en loi de 1948 il est nécessaire de redoubler de vigilance et de s’informer au préalable sur ce que vous allez acheter. En effet, ce type de bail est spécial, les loyers sont très bas et dans la plupart des cas le locataire est protégé : il peut rester indéfiniment dans votre logement. Si vous souhaitez récupérer votre bien, vous devrez lui proposer une solution de relogement dans les mêmes conditions, ce qui sera compliqué avec un loyer plus bas que le marché.
Ce type d’investissement peut néanmoins être rentable dans un objectif de plus-value à long terme et non pas de rendement. Le loyer ne constituera pas un rendement satisfaisant mais lorsque le locataire sera parti vous pourrez le revendre au prix du marché et faire une plus-value conséquente.

Dans tous les cas, investir dans un loué offre des bénéfices non négligeables quand on est bien informé. Il ne faut donc pas hésiter à demander conseil auprès de votre notaire ou de votre conseiller en gestion de patrimoine pour faire un investissement locatif satisfaisant.

Comment donner congé à son locataire?

Si vous souhaitez habiter le bien loué que vous venez d’acquérir où y installer un de vos enfants, vous devez suivre certaines règles et respecter les délais légaux. La 1ère, et pas des moindres, étant que si vous achetez dans le but d’occuper ce logement, sachez qu’il faut respecter un délai de deux ans après l’acquisition pour pouvoir y vivre. Et ce même si le bail du locataire actuel est de moins de deux ans.
Pour congédier votre locataire, il faudra lui adresser un congé avec reprise pour habiter sous forme de lettre recommandée avec A/R, de préférence par le biais d’un huissier afin de respecter les mentions impératives que devra contenir ce congé. Cette lettre recommandée sera envoyée 6 mois avant le terme du bail en location vide et au moins 3 mois avant pour une location meublée.