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Investir en résidence séniors : quels principes ?

Publié le 23-08-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : ©Chad McDermott-Fotolia.com

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Principes de la résidence séniors

Comme pour les autres types de résidences gérées (étudians, tourisme, EHPAD, affaires...), les résidences séniors ont précedemment souffert des abus de certains promoteurs et exploitants peu scrupuleux. La version antérieure, nommée "foyer-logement", induisait un loyer élevées, des charges de services incompréhensibles et surtout payables y compris lorsque les logements étaient vides.
Aujourd'hui plus encadré, ce type d'investissement nécessite cependant de prendre quelques précautions. Une résidence séniors n'est pas un établissement d'accueil pour personnes âgées dépendantes. C'est une résidence dédiée aux retraités, composée d'appartements souvent meublés et dotés de systèmes d'appel en cas de malaise et de capteurs capables de détecter toute anomalie.

A cet équipement s’ajoutent de nombreux services, certains gratuits, d’autres payants : accueil, restauration, ménage, salon de détente, animations, bien-être, aide aux démarches administratives…
Certains opérateurs privés se sont spécialisés dans la vente et l'exploitation de ces résidences.
Ce sont par exemple des marques comme Aegide Domitys, les Jardins d'Arcady ou les Sénioriales. Pour créer des nouvelles résidences, les exploitants s’allient donc avec des promoteurs.
Le principe consiste donc en la réalisation d’un montage permettant de vendre à des investisseurs privés chaque lot sur plans, accompagné d’un bail commercial. Les investisseurs peuvent alors bénéficier d’un dispositif de défiscalisation : location meublée ou Censi-Bouvard. L'exploitant devient donc le locataire et loue à son tour les appartements à des particuliers.

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Dans quoi investit-on en résidence séniors ?

Lorsque vous investissez en résidence séniors, vous achetez un appartement au sein d'une copropriété. Vous signez un bail avec un exploitant qui sera votre locataire pendant a minima 9 ans. Celui-ci va exploiter l'intégralité du bâtiment en sous-louant votre lot à des touristes et se chargera d'intégrer des services qu'il leur facturera par ailleurs.
En clair, vous êtes propriétaire des murs avec d'autres copropriétaires et percevez à ce titre un loyer de la part de l'exploitant. Ce dernier est propriétaire du fonds de commerce et perçoit un loyer et une rémunération pour les services qu’il propose de la part des résidents.
Lors de votre achat, le loyer qui va vous être versé est donc connu d'avance. Il sera en principe versé dès la livraison.

La récupération de TVA en résidence séniors

La plupart du temps, ce type d'investissement est éligible à la récupération de TVA. Lorsque vous achetez un bien neuf, vous payez 20% de TVA. Puisque votre locataire est une société commerciale, celle-ci peut verser un loyer soumis à TVA. Comme une société, vous pouvez donc récupérer avec les loyers perçus la TVA que vous avez payée lors de votre acquisition.
Dans les fait, dès que votre logement est livré, vous pouvez demander à l'Etat de vous rembourser les 20% de TVA versées. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sur ce mode pendant 20 ans.
La récupération de TVA explique que les produits d'investissement en résidence séniors et plus généralement en résidence gérée (résidences tourisme, étudiants, affaires, EHPAD…) soient présentés avec une rentabilité hors taxes sur hors taxes ("HT/HT"), la TVA étant normalement neutre.

Eligibilité à la loi Censi-Bouvard

Selon le programme, ce type d'investissement peut également être éligible au dispositif de loueur en meublé et à la loi Censi-Bouvard. Pour plus de renseignements vous pouvez consulter nos dossiers spéciaux location meublée et Censi-Bouvard.
Les revenus issus de ce type de location seront imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pas d'incidence flagrante pour vous si ce n'est une déclaration d'impôts sur le revenu plus complète et l'impossibilité de mélanger les avantages d'autres catégories de revenus comme par exemple imputer des déficits fonciers, qui concernent uniquement les revenus fonciers.

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