Diversifier son patrimoine en investissant dans l'immobilier via les SCPI

Publié le 29-11-2017 17:04 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : @fotolia

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Investir dans l’immobilier locatif est une solution plébiscitée pour préparer sa retraite, constituer un patrimoine ou transmettre un bien à ses enfants. Pour ceux qui ne souhaitent pas forcément s'orienter vers l'achat d'un appartement, opter pour l’achat de parts de SCPI peut s’avérer intéressant : en plaçant une somme peu élevée, on peut bénéficier des atouts de l'immobilier de rendement.

La SCPI pour investir dans des actifs réservés aux professionnels

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier via l’achat de parts d'une société dédiée à l'exploitation de plusieurs biens. Sur le même schéma que l’investissement immobilier traditionnel, les loyers perçus par la société de gestion, après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts, assurances, etc.), sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts qu’ils détiennent.

Certaines SCPI offrent la possibilité d'investir dans l'immobilier "classique" (logements, résidences pour étudiants...), ou dans des biens permettant de défiscaliser (SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier...). D'autres donnent accès à des catégories d'actifs souvent hors de portée du grand public, tels que les bureaux, les commerces ou les entrepôts.

Un ticket d'entrée faible, une diversification des sous-jacents

La SCPI est un fonds immobilier créé et administré par une société de gestion placée sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C'est cette société qui va vendre les parts de la SCPI, soit directement auprès des investisseurs, soit via des distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.) et placer l’argent collecté dans l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. Elle a également en charge toutes les démarches liée à la location : recherche de locataires, rédaction du bail, état des lieux, des charges et des travaux, récupération des loyers...
Par rapport à une détention en directe, l’investisseur en SCPI n’a donc rien à gérer et se contente de recevoir les revenus nets qu’il devra déclarer au fisc dans la catégorie des revenus fonciers.

La plupart des SCPI permettent de placer de petites sommes, parfois à partir de 150 €. Un ticket d'entrée faible qui permet à tout à chacun d'investir dans l'immobilier. Pour ceux qui souhaitent placer de plus gros montants, il est possible de faire des versements de plusieurs dizaines voire centaines de milliers d'euros. Signalons que l'achat de parts de SCPI est également finançable au moyen d'un crédit immobilier. Cependant rien n'empêche de diversifier également les SCPI dans lesquelles on investie : c'est même fortement conseillé.

Autre avantage : quelle que soit la somme placée, l'investisseur bénéficie d'une diversification des biens sous-jacents. En effet, la SCPI détient de nombreux actifs, ce qui permet de lisser les risques d'impayés ou de vacance locative par exemple.

Il est important de savoir que le revenu que vous allez encaisser va dépendre des loyers perçus par la société et du nombre de parts détenues. Votre revenu pourra ainsi fluctuer à la hausse comme à la baisse, en fonction de la gestion des actifs et du marché immobilier. A cela s’ajoutent des frais prélevés par la société de gestion lors de la souscription, annuellement ou trimestriellement pour la gestion du patrimoine immobilier et lors de la cession de vos parts.
En 2016, les SCPI ont distribué un dividende équivalent à 4,63% de leur valeur marchande, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). En baisse par rapport à 2015 qui avait enregistré 4,85%.

A noter : On utilise le terme « Pierre Papier » lorsqu’il s’agit, comme en SCPI, d'investir dans l'immobilier via une société ou un fonds. Cette expression renvoie au fait que l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de parts (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre).

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Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI ?

Un investissement dans une SCPI présente de nombreux avantages :
- La pierre est un investissement fiable, privilégié par 70% des français. L’immobilier de bureaux est particulièrement recommandé pour ce type d’investissement notamment sur Paris qui connaît un taux de vacance très faible (moins de 4,5%)
- L’investisseur perçoit des revenus réguliers avec un rendement intéressant situé, actuellement, autour de 4,5%
- Pas de souci de gestion ni de perte de temps, la SCPI prend tout en charge
- Mutualisation des risques grâce à la détention d’un parc immobilier diversifié
- Le placement SCPI n’est pas côté en bourse, de ce fait il ne peut être touché par une éventuelle crise boursière

Comme pour tout investissement, la SCPI a également quelques inconvénients que l’investisseur se doit de connaître :
- Les frais de gestion peuvent être élevés. Comme tout placement financier, l’achat et la détention de parts de SCPI entraine des frais. Frais d’entrée, frais de gestion (annuels ou trimestriels) et frais de cession. Cet élément est à prendre en compte en fonction de son horizon d'investissement et de la perspective de rendement associé.
- Il est important de savoir que c’est un placement sur du long terme, soit une durée minimum de 10 ans. Par ailleurs il peut être difficile de revendre les parts d’une SCPI.
- Ni le rendement, ni le capital ne sont garantis, et la valeur de la SCPI évoluent en fonction du marché de l’immobilier.

Les clés pour réussir son investissement en SCPI

Comme pour tout investissement immobilier ou financier, il est primordial de prendre connaissance au préalable des tenants et aboutissants du placement que vous allez effectuer.

Ainsi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel afin de ne pas vous engager à l’aveugle dans ce type de placement. Vous devez vous assurer que cette action correspond à vos besoins et à vos moyens financiers. Investissez uniquement des sommes que vous n’aurez pas à utiliser dans les années qui viennent.

Tenez compte du prix d’acquisition des parts de la SCPI, mais également des différents frais engendrés (ex : frais de gestion) pour déterminer les sommes à investir.

Si ce placement est considéré à risque modéré, le capital ne peut, néanmoins, être garanti. Choisissez un acteur de référence, actif sur le marché depuis de nombreuses années et ayant un patrimoine immobilier conséquent afin d’investir dans de bonnes conditions.

Pour finir, privilégiez un patrimoine diversifié qui réduit considérablement les conséquences d’une défaillance d’un locataire. Il est recommandé d’éviter les concentrations sur un gros locataire ou sur un même secteur d’activité.

Focus sur les différents types de SCPI :
- Les SCPI Fiscales : Ces SCPI répondent à des objectifs fiscaux et investissent majoritairement dans des logements neufs ou à réhabiliter (Loi Pinel, Loi Malraux, Déficit foncier)
- Les SCPI de rendement : Ces SCPI investissent en grande majorité dans l’immobilier d’entreprise. Elles ont pour vocation de fournir un rendement intéressant à l’investisseur.
- Les SCPI de plus-value : L'objectif n'est pas le rendement régulier mais le bénéfice à réaliser lors de la revente des actifs. Les biens sélectionnés par la SCPI ont donc un potentiel de valorisation intéressant, mais ce placement sont plus risqués.

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