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Mode d'emploi de l'investissement locatif

Publié le 02-12-2013 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo :

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L'investissement locatif demeure en tout temps un excellent levier de création de patrimoine, dès lors que l'on respecte certains principes de base qui permettent de faire les bons choix. Valeur refuge par excellence, l'immobilier locatif permet de se créer une source de revenus récurrents pour préparer sa retraite par exemple, tout en possédant un bien qui aura toujours une valeur de revente à terme.
Idealinvestisseur.fr vous propose de faire le point sur les éléments déterminants à valider afin que votre investissement soit fructueux.

L'emplacement

Il y a une règle immuable en matière d’investissement immobilier : le choix d'un bon emplacement est la clé de la réussite. Même si cela paraît basique, ne perdez jamais de vue que votre but principal est de trouver facilement un locataire et de percevoir le loyer le plus optimisé possible. Cela suppose que l’emplacement soit suffisamment attractif.

Accès aux transports :
L’accès aux transports est-il simple à pieds ? En voiture, peut-on se garer facilement et/ou accéder aisément à grand axe qui mène au centre-ville ? Il est primordial que le locataire puisse se déplacer de la manière la plus fluide possible.

Accès aux commerces :
Le locataire pourra t il faire ses courses facilement ? Pourra t il emmener ses enfants à l’école ou la crèche rapidement ?

Environnement :
Pour valider définitivement l’emplacement, il vaut mieux se déplacer plusieurs fois, à différentes heures et différents jours. En effet, un quartier qui peut sembler paisible à 10 heures du matin peut ne plus l’être à 22 heures.

Zones fréquentées pour les commerces ou locaux professionnels : Si vous optez pour ce type de bien, il est important de vérifier que la clientèle potentielle aura un accès facile au local.

En bref, préférez les investissements dans des zones que vous connaissez bien, et/ou dont vous pouvez apprécier vous-même le potentiel locatif (proximité des transports, du centre-ville, renseignement dans les agences immobilières sur les délais de mise en location...). Rendez-vous toujours sur place pour faire votre opinion par vous-même.

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Quel type de bien acquérir ?

Cela va dépendre de vos possibilités financières, de vos affinités avec les différents types de biens immobiliers (logement, parkings, commerces..), et de la rentabilité espérée.

Votre capacité d’acquisition
Renseignez-vous en amont auprès de votre banque pour connaître votre capacité d'acquisition. Cela vous permettra de cibler directement les biens entrant dans votre budget et d'éviter les mauvaises surprises à la banque une fois la promesse signée.

Choisir un logement locatif
Optez pour un type de logement qui suscitera une forte demande locative et diversifiera votre risque : par exemple, nous pensons que pour un même budget, mieux vaut acheter 2 studios qu'un seul 4 pièces. En effet, les petits logements ont généralement une rentabilité plus élevée, et la demande en matière de location est généralement plus forte que sur les grands logements.
Le produit roi selon nous est le 2 pièces, puisqu'en prime, les locataires sont plus stables que ceux des studios. Cela vous évite un turn-over important et des frais de mises en location fréquents. Certains détails peuvent vous permettre de trouver un locataire encore plus facilement : l’aménagement d’une cuisine, qui permet au locataire de s’installer tout de suite sans faire de travaux ou d’installations compliquées, ou la présence d'éléments tels que les rangements, sont généralement fort appréciés.
Vous pourrez éventuellement faire des travaux d'aménagement après votre acquisition.

Les parkings
Si votre budget est moindre et/ou si vous souhaitez diversifier vos investissements, vous pouvez vous orienter vers les parkings. Ce type de bien peut proposer une rentabilité nettement supérieure à celle d’un logement, avec un risque moindre puisque le type de bail n’est pas le même.
En la matière, l’emplacement reste primordial. Veillez toujours à ce que la demande locale soit réelle avant d’acquérir un bien.

Les locaux professionnels et murs de commerces
Cet axe peut également être très intéressant au niveau rentabilité / risque. Louer un local à un dentiste ou à un coiffeur peut se révéler plus sécuritaire que de louer à un particulier, car le bail signé est plus favorable au propriétaire en cas de défaut de paiement. De plus, les professionnels sont en général de meilleurs payeurs que les particuliers.

Le loyer et la rentabilité
En matière d’investissement, la rentabilité sera l’indicateur principal de l’efficacité de votre choix. Il est donc important de bien l’estimer au départ.
Pour valider le loyer que vous pouvez attendre du bien, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de plusieurs agences locales ou de faire vous-même le tour du marché dans le secteur.
Vous pourrez ensuite calculer votre rentabilité, et choisir votre bien en fonction de celle-ci. En prenant le loyer annuel que vous pourrez percevoir, divisé par le prix de revient du bien (prix + frais de notaire + travaux éventuels), vous devez arriver à 3% de rentabilité minimum pour considérer l'investissement comme potentiellement intéressant. Sinon, pourquoi placer votre argent dans un logement plutôt que le laisser sur une assurance vie par exemple ?

Exemple pour un investissement dans un T2 de 42 m2 :
Prix de revient : 200 000 euros, frais de notaire, d’agence, et travaux inclus.
Loyer annuel possible selon étude de marché : 630 euros x 12 mois = 7.560 euros.
Rentabilité brute : 7560 / 200 000 = 3,78% par an.
Cet investissement peut donc être intéressant : il dépasse les taux actuels des livrets et assurance-vie où vous pourriez placer votre argent.
Attention à considérer également les frais inhérents à cet investissement, tels que les impôts locaux, les frais de gestion, les charges pour estimer votre rentabilité nette au mieux.

Acheter un bien déjà occupé ?

Si votre but est de louer le bien, acheter un bien déjà loué est une excellente piste : les logements bénéficient souvent d’une décote par rapport à un bien libre, vous n’avez pas de recherche de locataire à effectuer, les loyers tombent tout de suite. Si vous optez pour des biens du type bureaux, commerces, locaux professionnels, nous vous déconseillons d'acheter sans locataire déjà en place ! Ces marchés locatifs sont beaucoup plus fluctuant que le marché locatif du logement, et acheter "en blanc" équivaut à prendre un très gros risque.
Dans tous les cas, vérifiez toujours l’état locatif avant de vous lancer : demander à voir le bail et les quittances de loyer. Vous pourrez estimer la stabilité du locataire, ainsi que sa ponctualité dans le paiement des loyers.
Renseignez-vous également sur le gestionnaire et sur les tarifs qu’il pratique.

Quid de la fiscalité ?

Revenus fonciers, déficit foncier
Les loyers perçus seront imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Les charges, frais de location et travaux seront également déductibles de ces revenus, dès lors que vous les déclarerez. Il sera donc possible de créer un déficit foncier (charges supérieures aux revenus fonciers) et donc de réduire vos impôts. Ce déficit sera plafonné à 10.700 euros par an.

Plus-value à la revente
Si vous revendez un bien immobilier (qui n’est pas votre résidence principale) et que le prix de revente est supérieur au prix d’achat de plus de 15.000 euros, vous réalisez une plus-value. Celle-ci est imposable sur le revenu au taux de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
L’imposition dépendra du nombre d’années durant lesquels vous avez été propriétaire du bien. Un abattement pour chaque année de détention sera appliqué, dans le but de définir la base d’imposition pour l'impôt sur le revenu d'une part, et pour les prélèvements sociaux d'autre part.
En clair, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au delà de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Exemple : pour un appartement acheté 100 000 euros il y a 10 ans, et revendu 150 000 euros aujourd’hui.

Impôt sur le revenu
Plus-value = 150.000 – 100.000 = 50.000 euros
Durée de détention : 10 ans
Abattement correspondant : 6% par an de la 6ème à la 10ème année : 6x4 = 24%
Pourcentage de la plus-value retenue dans le calcul de l’impôt = 100 – 24 = 76%
Plus-value prise en compte : 50.000 x 76% = 38.000 euros
Impôt sur le revenu à payer = 38.000 x 19% = 7.220 euros


Prélèvements sociaux
Abattement pour à 10 ans de détention : 1,65% par an à partir de la 6ème année = 1,65x4 = 6,6%
Pourcentage de la plus-value retenue dans le calcul des prélèvements sociaux : 100 – 6,6 = 93,4 %
Plus-value prise en compte = 50.000 x 93,4% = 46.700 euros
Prélèvements sociaux à payer = 46.700 x 15,5 % = 7.238 euros


Afin d’inciter les propriétaires à céder leurs bien, le gouvernement a mis en place un système plus incitatif pour les ventes intervenants jusqu’au 31 août 2014 : un abattement supplémentaire de 25% est appliqué, après prise en compte du premier abattement détaillé ci-dessus.

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