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Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif à partir des loyers ?

Publié le 28-05-2014 - Mise à jour le 20-03-2018 12:48 -
Rubrique : LOUER - Crédit photo : (c)Fotolia

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Lorsque l'on choisit d'investir dans un placement immobilier, l'indicateur principal qui doit guider le choix du bien est la rentabilité de l'investissement locatif. Voici comment l'estimer, dès l'étape de la recherche du bien.

Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

Le calcul de la rentabilité locative est différent pour chaque logement. Il nécessite tout d'abord de connaître le loyer applicable au bien visé. Celui-ci dépend en grande partie de son emplacement, de sa surface et de sa qualité.

Pour valider le loyer potentiel dans l'ancien, vous pouvez par exemple demander l'avis de plusieurs agences locales. Vous pouvez également faire votre propre étude du marché locatif dans le secteur que vous visez : consultez des annonces de biens similaires à louer dans le même secteur géographique, ainsi que des sites spécialisés comme Clameur.

Pour les achats en immobilier neuf, les promoteurs fournissent souvent l'étude locative d'un gestionnaire, qui garantit le niveau de loyer dans le cas de la signature d'un mandat de gestion.

Calcul de la rentabilité locative brute :

Prenez le loyer annuel (hors charges), et divisez-le par le prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaire + travaux éventuels). En multipliant le tout par 100, vous obtenez un taux de rentabilité brute pour l'investissement locatif.

Attention, vous devez arriver à 3% de rentabilité minimum pour considérer l'investissement comme potentiellement intéressant. 

Exemple pour un investissement dans un T2 de 42 m2 :

Prix de revient : 200 000 euros, frais de notaire, d’agence, et travaux inclus.  Loyer annuel possible selon étude de marché : 630 euros x 12 mois = 7.560 euros. Rentabilité brute : 7560 / 200 000 x 100 = 3,78% par an.

Cet investissement peut a priori être intéressant : il dépasse les taux actuels des livrets et assurances-vie sans risque sur lesquels vous pourriez placer votre argent. Cette étape validée, il est possible de descendre dans le détail et être plus précis. On inclue alors les frais inhérents à l'investissement pour calculer votre rentabilité nette de charges : impôts locaux, frais de gestion, charges non récupérables... La fiscalité globale d'un investissement locatif doit également être prise en compte : taxe foncière, prélèvements sociaux... Tenez compte également des avantages fiscaux éventuels, comme une acquisition dans l'immobilier neuf en loi Pinel par exemple.

A DECOUVRIR : Simulateur d'investissement locatif

Que faire pour augmenter la rentabilité d'un investissement locatif ?

Plusieurs leviers existent pour améliorer le rendement d'un bien.

Négocier le prix : en baissant le prix du bien, la rentabilité augmente mécaniquement. Dans l'exemple précédent, si le bien est négocié 185.000 € au lieu de 200.000 €, la rentabilité passe à 4% au lieu de 3,78%.

Augmenter le loyer : bien que les loyers puissent être revalorisés chaque année (dans la limite de l'Indice de Référence des Loyers, l'IRL), obtenir une augmentation significative est assez difficile puisque le niveau du loyer dépend du marché : un bien trop cher ne se louera pas. Toutefois, dans certains cas, l'amélioration du logement peut permettre de le dynamiser un peu le taux, en faisant par exemple des travaux.

Obtenir un avantage fiscal : de nombreux dispositifs existent en France pour inciter les propriétaires à louer des biens de qualité. Pour un investissement dans le neuf, il est possible de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel (jusqu'à 63.000 euros de réduction !). Dans l'ancien, en faisant des travaux, il est possible d'aller chercher un déficit foncier qui fera baisser les revenus imposables.
A LIRE également :
- En savoir plus sur la défiscalisation en loi Pinel
- Le déficit foncier : arme de déduction massive
- Acheter un appartement pour le louer

Miser sur le potentiel de revente : dans ce cas on ne parle plus de rentabilité locative mais de TRI (taux de rendement interne). Ce taux correspond à l'intégration de tous les flux futurs jusqu'à la revente du bien, comprenant les loyers nets et le prix de cession. Le TRI est difficile à estimer avec précision en amont d'une acquisition, puisqu'il dépend des fluctuations du marché immobilier.

Acheter un logement déjà occupé ?

Si votre but est de louer le bien, acheter un logement déjà loué peut être une excellente option. Ces logements bénéficient souvent d’une décote par rapport à un bien libre. De plus, vous n’avez pas de recherche de locataire à effectuer et les loyers commencent à vous être payés tout de suite. Vous bénéficiez également de l'historique du locataire en place, ce qui évite de découvrir un mauvais payeur une fois le bien loué. Enfin, la rentabilité est calculée non plus de façon estimative, mais sur la base d'un flux de loyers net vérifiable.

Si vous optez pour des biens du type bureaux, commerces, locaux professionnels, nous déconseillons d'acheter sans locataire en place. Ces marchés locatifs fluctuent beaucoup plus que le marché du logement, et les locaux peuvent vite être obsolète et ne jamais trouver preneur. Acheter "en blanc" équivaut à prendre un très gros risque, qui doit se retrouver dans une rentabilité très forte.

Dans tous les cas, vérifiez toujours l’état locatif avant de vous lancer : demandez à voir le bail et les quittances de loyer. Vous pourrez estimer la stabilité du locataire ainsi que sa ponctualité dans le paiement des loyers. 
Renseignez-vous également sur le gestionnaire et sur les tarifs qu’il pratique.

A LIRE également :
- Acheter un logement occupé : moins cher et plus rentable ?

Et l'assurance ?

Il est vivement conseillé de souscrire une garantie loyers impayés dès le départ. Souvent très peu couteuse, (2 à 3% des loyers) elle permettra de palier à d'éventuels défauts de paiements qui peuvent se révéler problématiques.

Attention, si le calcul de la rentabilité compte pour beaucoup, il ne faut pas oublier de choisir un bien respectant les fondamentaux de l'immobilier locatif : un bon emplacement, une demande locative forte, et un logement rationnel.

A LIRE également :
- Réussir son investissement locatif [vidéo]


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