Investissement locatif : comment calculer la rentabilité à partir des loyers ?

Publié le 28-05-2014 -
Rubrique : LOUER - Crédit photo : (c)Fotolia

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En matière d’investissement, la rentabilité sera l’indicateur principal de l’efficacité de votre choix. Il est donc important de bien l’estimer au départ.

Calculez la rentabilité de votre investissement locatif

Pour valider le loyer que vous pouvez attendre du bien, renseignez-vous auprès de plusieurs agences locales ou faîtes votre propre étude du marché locatif dans le secteur que vous visez. Vous pourrez ensuite calculer la rentabilité potentielle des biens que vous avez sélectionnés et choisir sur la base de ce critère.
En prenant le loyer annuel, divisé par le prix de revient du bien (prix + frais de notaire + travaux éventuels), vous devez arriver à 3% de rentabilité minimum pour considérer l'investissement comme potentiellement intéressant.
Sinon, pourquoi placer votre argent dans un logement plutôt que le laisser sur une assurance vie ?
Exemple pour un investissement dans un T2 de 42 m2 :

Prix de revient : 200 000 euros, frais de notaire, d’agence, et travaux inclus.
Loyer annuel possible selon étude de marché : 630 euros x 12 mois = 7.560 euros.
Rentabilité brute : 7560 / 200 000 x 100 = 3,78% par an.
Cet investissement peut a priori être intéressant : il dépasse les taux actuels des livrets et assurances-vie sans risque sur lesquels vous pourriez placer votre argent. Attention cependant à considérer également les frais inhérents à cet investissement pour calculer votre rentabilité nette : impôts locaux, gestion, charges... La fiscalité globale d'un investissement locatif doit également être prise en compte.

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Acheter un logement déjà occupé ?

Si votre but est de louer le bien, acheter un logement déjà loué est une excellente piste. Ces logements bénéficient souvent d’une décote par rapport à un bien libre, vous n’avez pas de recherche de locataire à effectuer, les loyers vous sont payés tout de suite. Si vous optez pour des biens du type bureaux, commerces, locaux professionnels, nous déconseillons même aux particuliers d'acheter sans locataire en place ! Ces marchés locatifs fluctuent beaucoup plus que le marché locatif du logement. Acheter "en blanc" équivaut à prendre un très gros risque qui doit se retrouver dans une rentabilité très forte.
Dans tous les cas, vérifiez toujours l’état locatif avant de vous lancer : demandez à voir le bail et les quittances de loyer. Vous pourrez estimer la stabilité du locataire ainsi que sa ponctualité dans le paiement des loyers.
Renseignez-vous également sur le gestionnaire et sur les tarifs qu’il pratique.

Et l'assurance ?

Il est vivement conseillé de souscrire une garantie loyers impayés dès le départ. Souvent très peu couteuse, (2 à 3% des loyers) elle permettra de palier à d'éventuels défauts de paiements qui peuvent se révéler problématiques.

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