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Investissement locatif : quelle fiscalité ?

Publié le 02-05-2014 -
Rubrique : FISCALITE - Crédit photo : (c)Fotolia

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Focus sur la fiscalité d'un logement locatif : revenus fonciers, déficit foncier et plus-value à la revente.

Revenus fonciers et déficit foncier

Lors de la mise en locatif d'un logement, les loyers perçus seront imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si ces revenus sont inférieurs à 15.000 euros sur une année, vous relevez automatiquement du régime "micro-foncier" : un abattement de 30% est appliqué aux loyers perçus pour déterminer l'assiette d'imposition des revenus de cette catégorie.
Si les revenus dépassent 15.000 euros, le régime réel s'applique. Il est donc possible de déduire certains frais réels des revenus pour déterminer cette même assiette taxable. Les charges, frais de location et travaux sont déductibles sous certaines conditions. Si les frais dépassent les revenus (par exemple lors de gros travaux), il est possible de créer un déficit foncier (charges supérieures aux revenus fonciers) et de réduire vos impôts. Ce déficit sera plafonné à 10.700 euros par an.

Si les charges liées à un logement locatif sont supérieures à 30% des revenus, il devient intéressant d'opter pour le régime réel.

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La plus-value à la revente

Si vous revendez un bien immobilier (qui n’est pas votre résidence principale) et que le prix de revente est supérieur au prix d’achat de plus de 15.000 euros, vous réalisez une plus-value. Celle-ci est imposable sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
L’imposition dépendra du nombre d’années durant lesquelles vous avez été propriétaire du bien. Un abattement pour chaque année de détention sera appliqué. Il permettra de définir la base d’imposition pour l'impôt sur le revenu d'une part et pour les prélèvements sociaux d'autre part.
Ainsi, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au delà de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Exemple de calcul de l'impôt de plus-value

Exemple pour un appartement acheté 100 000 euros il y a 10 ans et revendu 150 000 euros aujourd’hui.

Impôt sur le revenu
Plus-value = 150.000 – 100.000 = 50.000 euros
Durée de détention : 10 ans
Abattement correspondant : 6% par an de la 6ème à la 10ème année : 6x4 = 24%
Pourcentage de la plus-value retenue dans le calcul de l’impôt = 100 – 24 = 76%
Plus-value prise en compte : 50.000 x 76% = 38.000 euros
Impôt sur le revenu à payer = 38.000 x 19% = 7.220 euros


Prélèvements sociaux
Abattement pour à 10 ans de détention : 1,65% par an à partir de la 6ème année = 1,65x4 = 6,6%
Pourcentage de la plus-value retenue dans le calcul des prélèvements sociaux : 100 – 6,6 = 93,4 %
Plus-value prise en compte = 50.000 x 93,4% = 46.700 euros
Prélèvements sociaux à payer = 46.700 x 15,5 % = 7.238 euros


Afin d’inciter les propriétaires à céder leurs bien, le gouvernement a mis en place un système plus incitatif pour les ventes intervenants jusqu’au 31 août 2014 : un abattement supplémentaire de 25% est appliqué, après prise en compte du premier abattement détaillé ci-dessus. De quoi en profiter pour revendre...

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