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Location aux étudiants : du potentiel pour l'investissement locatif

Publié le 29-07-2017 19:56 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c)Fotolia

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La France compte environ 2,5 millions d’étudiants, dont 300 000 étrangers. Le pays se hisse à la quatrième place mondiale en termes d'accueil d'étudiants internationaux. La demande de logements provenant de la population estudiantine est donc forte, mais l'offre peu étoffée.
Côté investissement locatif, il existe donc des opportunités à saisir, d'autant que dans la plupart des cas, le risque d'impayés est équivalent, voire moindre, à une location "classique" : bail donné à l'exploitant d'une résidence pour étudiants, caution des parents, bourse d'études, APL versées directement sur le compte du bailleur…

La France est en déficit de logements étudiants

Selon le Ministère de l’Education Nationale, le nombre d'étudiants va croître au moins jusqu'en 2022. Le logement estudiantin fait donc partie des priorités du gouvernement. Cependant la construction peine actuellement à suivre. Comme l'évoque Laurent Strichard, président d'Open Partners (société spécialisée dans les résidences de services), les 35.000 nouveaux logements dédiés aux étudiants construits annuellement "sont insuffisants pour répondre à la demande et aux attentes des étudiants d’aujourd’hui, et plus encore, de ceux de demain".

Pendant la campagne présidentielle de 2017, "Emmanuel Macron a promis de favoriser la construction de 80 000 logements dédiés aux jeunes, 60 000 destinés aux étudiants et 20 000 pour les jeunes actifs », déclare à ce sujet Olivia Milan, directrice du Salon National de l’Immobilier. L’Etat a donc fixé des objectifs à plusieurs reprises, dont celui de doubler l'offre de chambres d'étudiants d’ici 2020. Le coup de pouce dans l'investissement privé concerne aujourd'hui surtout l'avantage fiscal en loi Censi-Bouvard, octroyé pour l'achat d'un lot neuf en résidence de services spécialisée.
Pour les particuliers souhaitant mettre un logement en location ou investir, les étudiants sont des locataires auxquels il faut s'intéresser. Plusieurs solutions peuvent être envisagées.

Acheter un studio près d'une université ou d'une école supérieure

Les étudiants sont nombreux à rechercher un logement près de leur école ou de leur université. Il peut donc être intéressant d'acquérir un petit appartement à proximité direct d'un établissement. Un appartement disposant d'une kitchenette équipée et d'un placard aura des chances de se louer rapidement. A signaler qu'en bail d'habitation classique (loi de 1989), il est tout à fait possible de bénéficier de la loi Pinel ou du déficit foncier dès lors que les conditions sont respectées.
Attention toutefois à vérifier que le marché n'est pas déjà saturé sur la zone. Il faut notamment éviter d'investir dans un quartier "campus" loin de toutes les autres commodités, puisque cela réduit le potentiel de mise en location.

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Louer son logement en location meublée

La location meublée est prisée des étudiants, qui arrivent souvent dans une nouvelle région et préfèrent économiser qu'acheter des meubles. Mettre à disposition un logement disposant d'une cuisinette équipée, d'un lit, d'une table et de vaisselle permet au locataire de s'installer rapidement.

Point positif : le bail meublé peut être réalisé pour la durée de l'année scolaire (9 mois) ou un an, ce qui permet une certaine souplesse au locataire et au propriétaire. Par ailleurs, le loyer brut en location meublée est généralement plus élevé qu'en location nue. Mais la présence du mobilier induit aussi des frais supplémentaires in fine, puisqu'il doit être remplacé régulièrement.
Vigilance dans des communes comme Paris, où la location meublée est considérée comme une activité commerciale soumise à autorisation.

Investir dans une résidence pour étudiants

Les logements en résidence pour étudiants sont dédiés à être exclusivement loués à des jeunes qui réalisent leurs études. Le montage est spécifique : les propriétaires sont des particuliers, mais le bail est signé pour une durée de 9 ans avec une société commerciale exploitante, comme par exemple Nexity ou Réside Etudes. Point positif, le loyer étant payé par une personne morale, le risque de non-paiement est réduit. Pour une acquisition neuve, ce montage permet aussi à l'acquéreur de récupérer la TVA et de payer son logement 20% de moins que le prix TTC.

L'achat en résidence étudiants, ou plus généralement en résidence de services, ne convient cependant pas à tout le monde. Si le rendement locatif est généralement attractif, il est nécessaire de comprendre que le logement ne sera pas utilisable par le propriétaire : il ne pourra ni l'habiter, ni le louer à un tiers, ni y installer un enfant. Deux risques sont également à prendre en considération : la revente plus difficile que pour un logement classique et la possible renégociation du bail par l'exploitant après 3 ans, qui pourrait faire baisser la rentabilité initiale. La qualité de l'exploitant et les conditions du bail sont donc un des critères majeurs à étudier avant d'effectuer ce type d'acquisition.

Louer son logement en colocation

A partir de 3 pièces, louer un logement en colocation est intéressant. La colocation consiste à avoir plusieurs locataires, qui cohabitent dans le même appartement. Elle est particulièrement prisée des étudiants et des jeunes professionnels, puisqu'elle leur permet d'occuper un logement plus grand et de faire connaissance avec d'autres personnes.

En règle générale, la colocation n'est pas plus risquée pour le propriétaire qu'une location classique, dès lors que l'on veille à ce que tous les occupants soient solidaires, notamment par la rédaction d'un bail collectif avec clause de solidarité (voir notre article quel bail pour une colocation). Ce mode de location est aussi compatible avec la défiscalisation en loi Pinel pour un achat en immobilier neuf ou en déficit foncier pour de l'ancien, dès lors que le contrat de location est un bail d'habitation classique et que les conditions respectées.

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