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Location meublée : quels critères pour sélectionner son logement ?

Publié le 24-05-2014 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : (c)Fotolia

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Pour réaliser un investissement pérenne, il est nécessaire de sélectionner le bien de façon très pragmatique. En location meublée, bien s'assurer qu'il existe une demande pour votre logement sera très important : puisque la durée de séjour est plus courte, vous aurez à attirer plus de locataires. Voici quelques conseils afin de choisir et aménager un logement pour en tirer le meilleur rendement.

L'emplacement : toujours le critère numéro 1 !

Nous ne le répèterons jamais assez : un emplacement bien choisi est la clé d'un investissement réussi. Si vous optez pour la location meublée, gardez en tête que vos locataires seront présents pour une durée temporaire. La durée du séjour pouvant être d’une nuit à plusieurs mois, nous vous conseillons de cibler une zone pour laquelle la demande sera forte : centre ville, zone touristique, proximité de salons professionnels, d’universités ou d’écoles supérieures…

Certaines villes touristiques peuvent se révéler d'excellents endroits où investir dans la mesure où elles vous permettent de décupler la rentabilité entre une location à des étudiants pendant l’année (bail de 9 mois de septembre à mai) et une location saisonnière à la semaine l’été.

Mettre en place ce type de projet vous prendra néanmoins plus de temps l'été, les locations saisonnières étant d'ordinaire à la semaine... Pour que cela puisse être rentable, pensez à viser des villes tant étudiantes que touristiques : La Rochelle, Nice, Marseille, Paris…

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Quels logements sont éligibles ?

Pour être éligible à la location meublée, la surface Carrez de votre logement doit être au minimum de 9 m2. Vous devez mettre à disposition du locataire tout le confort nécessaire à son installation rapide, à savoir un lit, une table, des chaises, une cuisine entièrement équipée avec vaisselle etc. Ne perdez pas de vue que mieux votre appartement sera équipé, plus vous aurez de locataires potentiels.
Pour une meilleure rentabilité, nous vous conseillons de choisir un petit logement. Que ce soit pour du tourisme, du séjour d’affaires ou du logement étudiants, la demande est plus forte sur les studios et 2 pièces. Pour optimiser un 2 pièces, vous pouvez par exemple installer un canapé convertible dans le salon, ce qui permettra d’avoir un couchage pour 4 personnes. La mise à disposition d’un lit bébé sur demande peut également élargir votre clientèle potentielle, portant la capacité d’accueil à 5 personnes.

Le cas particulier de Paris pour la location meublée

Attention à certaines communes telles que Paris, qui souhaitent réduire le nombre de locations temporaires et vous obligent à acheter ce que l’on appelle une "commercialité".
Si le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, aucune autorisation n'est nécessaire pour l'exploiter en location meublée. Attention pour être conforme, le propriétaire doit tout de même déclarer les loyers perçus et verser la taxe de séjour à la mairie de Paris.
Néanmoins lorsque le logement n’est pas la résidence principale du bailleur et lorsque la durée du bail est inférieure à 1 an (ou 9 mois pour les étudiants), le propriétaire doit préalablement à la mise en location, demander une autorisation de changement d’usage avec compensation. En clair, vous devez déposer une demande de changement d’usage à la mairie : celle-ci considère que tout logement loué en meublé ne rentre plus dans la définition de l’habitation mais dans celle de l’hébergement hôtelier. Vous devez donc déclarer une surface commerciale.
Pour cela, la mairie vous demandera une "compensation", appelée "commercialité". Si le bien destiné à devenir une location meublée est situé dans une zone très touristique comme le centre de Paris, alors la surface de "commercialité" sera doublée. Cette compensation a pour but la préservation de l'équilibre entre l'habitat et les activités économiques.
Concrètement, la commercialité ne se créée pas : vous devez l'acheter auprès d’une entité qui vend la sienne, par exemple lors de la transformation d’un local commercial ou d’un bureau en logement. Le non respect de cette règle peut amener à payer une amende qui peut aller jusqu’à 25.000 euros. Faîtes donc preuve de prudence lorsque vous investissez à Paris, même si le logement est déjà exploité en location meublée.

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