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Quel mode de gestion choisir pour une location meublée ?

Publié le 05-05-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c)Fotolia


 


Le choix du mode de gestion est tout aussi important que le choix du bien qui vous servira à la location meublée. En effet, il peut avoir des conséquences économiques et fiscales importantes. Ne négligez donc pas cette étape.

La gestion par soi-même

Il est tout à fait possible de gérer vous-même une location meublée. Cela vous prendra néanmoins du temps. Gardez en tête que vous devrez trouver vous-même les locataires, ce qui peut être fastidieux si vous décidez de louer sur de très courtes durées (mois, semaine, jour...) : rédaction des annonces, contact avec les personnes intéressées...
Par ailleurs, vous devrez accueillir les locataires sur place à leur arrivée et préparer leur départ. Leur séjour devra être formalisé par l’établissement d’un état des lieux complet à l'arrivée et au départ, ainsi que par la rédaction d’un bail.
Soyez vigilants dans la rédaction de ces documents juridiques. Si vous ne pouvez pas les faire valider par un juriste, aidez-vous des documents que vous pourrez trouver sur des sites Internet sérieux.

Enfin, sachez que vous pourrez être sollicité à tout moment par vos locataires en cas de problème. Tout cela est parfaitement gérable si vous avez du temps et l'envie de vous consacrer un minimum à cette activité.

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Déléguer la gestion à un professionnel via un mandat de gestion

Vous pouvez également déléguer la gestion à un professionnel de la location meublée. Selon les termes de son mandat, c'est à lui que reviendront toutes les tâches, de la recherche du locataire à l'établissement des états des lieux.
Cette méthode plus confortable a néanmoins un coût. En général, les spécialistes pratiquent des tarifs allant de 10 à 20% loyers encaissés.

Résidences gérées : un bail commercial pour les résidences étudiants, tourisme, affaire, EHPAD...

Des produits patrimoniaux de type résidences gérées sont fréquemment lancés sur le marché. Certains promoteurs sont même spécialisés dans ce type de produits, qui consistent la plupart du temps en la construction de résidences neuves vendues assorties d’un bail commercial de 9 ans avec un exploitant.

Si vous optez pour ce type d'investissement, vérifiez toujours les deux critères principaux que sont l’emplacement du logement et la santé financière du bailleur (détaillez le chiffre d'affaire annuel, le nombre de résidences et de logements en exploitation, l'antérorité et la réputation de l'exploitant sur le marché).
Si ces points sont validés et que le logement est neuf, le produit peut s’avérer très rentable puisqu’il vous permet :
- de récupérer la TVA immédiatement : vous payez donc le logement moins cher que le prix du marché. Les prix commencent dans certaines communes à 50.000 euros Hors Taxes.
- De bénéficier d’une rentabilité calculée sur le Hors Taxe, puisque c’est ce que vous payez au final. Celles-ci peuvent s’élever de 5 à 7%.
- Eventuellement bénéficier de la loi Censi-Bouvard
Dans ce type de montage, le risque d’impayés est faible, puisque la plupart du temps le bailleur s’engage quel que soit le taux d’occupation. Vérifiez néanmoins ce point crucial dans le bail qui vous sera proposé.

Enfin, sachez que ce type d'opération doit être considéré comme un investissement pur. Vous ne pourrez probablement jamais occuper vous-même le bien. Soyez donc sûr de votre objectif avant de vous lancer.

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