La location meublée est-elle un investissement intéressant ?

Publié le 24-05-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c)Fotolia

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La location meublée peut permettre de démultiplier le loyer perçu par rapport à la location classique. Encore faut-il pouvoir choisir quel type de location meublée nous correspond le mieux ! Location meublée en tant que résidence principale du locataire ou location saisonnière ? Investissement en résidence tourisme, en résidence pour étudiants ? Statut LMNP ou LMP ? Imposition en micro-BIC ou BIC ?

Quels principes et quel bail pour une location meublée ?

La location meublée est le fait de mettre à disposition de locataires un logement entièrement équipé en mobilier et vaisselle.
Le bail sera différent en fonction de l’usage qu’en fera le locataire : il peut y établir sa résidence principale ou séjourner de manière temporaire dans le cadre d'une location saisonnière (résidence de tourisme, location à la semaine ou à la nuit...). Un bail différent sera établi suivant le cas. Le logement est la résidence principale du locataire

La loi sur la cohésion sociale de janvier 2005 a renforcé la protection des occupants. Désormais, de manière général le bail de location meublée doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d'un an. Il sera tacitement reconduit chaque année.

Lorsque le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il doit prévenir le locataire au minimum trois mois avant la fin du bail, en motivant sa décision par un des cas prévus par la loi : congé pour vente ou reprise, motif légitime et sérieux (non-paiement des loyers etc...).

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Le cas particulier de la location meublée avec bail commercial

Les investisseurs peuvent également opter pour l’acquisition d’un appartement dans une « résidence gérée ». Ces programmes, commercialisés directement par les promoteurs, vous proposent d’acquérir un logement avec ses meubles et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant préalablement choisi pour la résidence. Votre locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer votre logement à diverses personnes.
Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », « Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »... Ces logements neufs peuvent également vous permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt avantageuse grâce à la loi Censi-Bouvard. Particularité du logement étudiant : celui-ci sera considéré comme la résidence principale du locataire, même si dans les faits l'étudiant reste domicilié chez ses parents. Le bail a cette fois une durée minimale de 9 mois au lieu d’un an et n'est pas renouvellé tacitement.

La location meublée saisonnière et location en résidence gérée

Le propriétaire peut également louer son logement à la semaine, à la quinzaine, au mois, à la saison… Dans ce cas, il s’agit d’une location saisonnière qui est régie par le Code Civil (articles 1713 et suivants) : il est possible de fixer librement durée, prix et conditions directement entre le propriétaire et le locataire.

Quels avantages économiques ?

Louer en meublé permet en général de démultiplier votre rentabilité : si l’emplacement stratégique que vous avez sélectionné suscite une demande forte, vous pourrez décupler vos revenus par rapport à une location nue. Parfois, sur les mois les plus fréquentés, louer à la semaine votre meublé peut multiplier par 6 ou 8 votre revenu ! En effet, pour le moment la location meublée n’est pas soumise au plafonnement des loyers introduit par la loi de 2012.
De plus, votre locataire étant présent pour une courte durée, ou votre bien étant loué à une société commerciale spécialiste qui l’exploite, le risque d’impayé est moins fort qu’en location nue.

N’écartons cependant pas le fait que les charges sont plus élevées qu’en location classique : en effet, le changement fréquent de locataire nécessite de passer du temps à rechercher des occupants, à faire des états des lieux et induit une usure plus rapide donc des travaux de rafraîchissement plus fréquents.
Enfin, la location meublée dispose d'un traitement fiscal particulier et ouvre le droit à l'activité de loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel.

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