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La loi Censi-Bouvard : comment choisir ? Critères et points de vigilance

Publié le 21-06-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c) Fotolia

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Comment choisir son bien en loi Censi-Bouvard ? Où investir ? Conseils et focus sur les points de vigilance.

L'emplacement : critère numéro 1

La règle en matière d’investissement immobilier est immuable : l’emplacement est la clé de la réussite. Ne négligez surtout pas ce point puisqu’il est garant de la pérennité de vos loyers et des possibilités de revente.
Demandez-vous toujours si le lieu est compatible avec la clientèle qui sera visée. Si vous achetez en résidence étudiants, y a-t-il de nombreuses université ou écoles à proximité ? Si c’est pour la résidence de tourisme que vous optez, iriez-vous en vacances à cet endroit ? La région est-elle porteuse ?
De manière générale, déplacez-vous toujours pour vous mettre à la place des futurs locataires et posez-vous la question suivante : est-ce que je viendrais là en vacances? Est-ce que je louerais dans cette résidence étudiants pour mes enfants ?

L'exploitant

Ces dernières années, les résidences gérées ont fleuri partout en France. Et malheureusement, certains investisseurs en ont fait les frais. A une période, les produits immobiliers étaient vendus comme n’importe quel bien de consommation courante et les acquéreurs ne prenaient parfois pas la peine de visiter le lieu ni de se renseigner sur l’exploitant. Ont suivi quelques scandales, puisque les promesses formulées n’ont jamais pu être tenues.

Ainsi, si l’emplacement est primordial pour tout investissement, la solidité, l'antériorité et le professionnalisme de l’exploitant le sont tout autant.
Si vous optez pour une acquisition en loi Censi-Bouvard, vous devez procéder à une série de vérifications pour limiter les risques.
Vérifiez que l’exploitant avec lequel vous allez signer le bail a la capacité de tenir ses engagements : quel est son chiffre d’affaire ? Combien de résidences a-t-il en exploitation actuellement ? A-t-il eu des difficultés récemment ?
Ce point est véritablement crucial : c’est l’exploitant qui va vous verser les loyers, et c’est le bail qui vous lie à lui qui vous permet de récupérer la TVA. Prenez la peine de vérifier tous ces points.

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Vérifier que la rentabilité en Censi Bouvard n'est pas un leurre

La rentabilité affichée peut être un signal de redoubler de vigilance. En effet, pour qu’une rentabilité soit intéressante sur ce type de produit immobilier, il faut actuellement qu’elle tourne entre 4% et 5,5% HT/HT. Attention toutefois à ne pas céder au champ des sirènes : plus la rentabilité affichée est élevée, plus le risque lié est grand.
En effet, une rentabilité élevée signifie un prix réduit (pourquoi le promoteur baisse-t-il à ce point ses prix?) et/ou un loyer très élevé (l’exploitant ne va-t-il pas avoir des difficultés à verser un loyer trop haut ?). Faîtes attention, une rentabilité haute cache souvent un risque plus élevé. A vous de savoir si vous souhaitez le prendre ou pas dans votre stratégie d'investissement.

Le bail en loi Censi-Bouvard

Les conditions du bail sont d’autres informations capitales à examiner pour pérenniser son investissement. En effet, la moindre des choses est d’avoir une visibilité sur les loyers que l’on va percevoir et la rentabilité attendue de son investissement. Pour cela, lisez consciencieusement le bail qui vous est proposé.
Certains exploitants lient le loyer qu’ils vont vous verser au chiffre d’affaires qu’ils vont réaliser. Autrement dit, si la résidence est pleine, vous allez percevoir le loyer maximum. Mais si à l’inverse l’exploitant n’arrive pas à la remplir, les loyers versés seront moindres !
Ce principe n’est pas inacceptable en soi, mais il augmente votre risque d’investisseur et lie vos revenus à la performance de l’exploitant. Votre rentabilité espérée devra donc être plus élevée.  Il est toujours préférable de toucher un loyer fixe, quelle que soit la performance de l’exploitant.
Quoi qu’il en soit, vérifiez toutes les conditions du bail avant de vous engager, ainsi que la solidité de votre exploitant.

La revente en Censi-Bouvard

Si vous souhaitez revendre le bien acheté en Censi-Bouvard, sachez que l'avantage fiscal n'est pas transmissible. De plus, pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous vous serez engagé à louer 9 ans; l'administration pourra donc vous demander de rembourser les sommes dont vous aurez bénéficié. Avant 20 ans de détention, vous resterez redevable de la partie de TVA qui vous aura été remboursée par l'Etat. Celle-ci pourra être récupérée sur le vendeur, néanmois cet aspect n'est pas négligeable.
Enfin, vous devrez trouver un acquéreur qui souhaitera lui aussi acheter une rentabilité et non un logement, avec les risques que cela comporte. Pour le marché secondaire, des plateformes de revente spécialisées dans l'investissement immobilier pourront vous aider, tout comme des conseillers spécialisés qu'il est souhaitable de mobiliser très tôt pour cerner ce type de produit complexe.

Comme toujours, vous pourrez trouver conseil auprès de votre notaire, de votre banquier, ou de votre conseiller en gestion de patrimoine.

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