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Outre-Mer : l'avantage Duflot ne doit pas être le seul critère de choix

Publié le 10-05-2014 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : ©Jürgen Fälchle-Fotolia.com

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Le dispositif Duflot permet une réduction d’impôts équivalente à 29% du prix de revient du logement (prix d'achat + frais d'acquisition) étalée sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros. La réduction d'impôt pourra donc se porter jusqu'à 87.000 euros au total, soit 9.667 euros par an pour l'investissement maximum. En somme, l'avantage Duflot Outre-Mer est plus de 10% supérieur au Duflot classique.

Les bâtiments neufs doivent disposer du label BBC. Seule l'île de Mayotte en est dispensée. Comme pour la loi Duflot Classique, un plafond de loyer et de ressources du locataire est fixé chaque année par décret en fonction de la zone du bien.
Les DOM sont par exemple en zone B1. Le m2 loué est donc plafonné à 9,88 euros pour 2014 et les revenus des locataires à 29.751 € pour une personne seule, 39.731 € pour un couple sans enfant, et 47.780 € pour un foyer avec une personne à charge.
Comme pour la loi Duflot Classique, les critères d'éligibilié sont donc à vérifier avant de mettre son logement en location, sous peine de requalification fiscale. Les autres conditions du Duflot classique sont toujours applicables.

Ainsi, le prix du logement ne doit pas dépasser 5.500 euros du m2 de surface habitable, le logement doit être loué dans les 12 mois après sa livraison et le montant de la réduction entre dans le plafonnement des niches fiscales.

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Attention à l'emplacement et à la demande locative

Nous ne le répeterons jamais assez : l'immobilier est toujours un marché local. Se lancer sur un secteur géographique que l'on ne connaît pas est toujours risqué et il est indispensale de voir au-delà de l'avantage fiscal que l'on peut obtenir.
En effet, certains investisseurs ont pu par le passé se "faire avoir" par de beaux discours commerciaux promettant d'excellentes économies d'impôts. A la livraison du logement, le problème fut de taille : aucun locataire pour prendre à bail le logement. S'en suivirent donc une perte de l'avantage fiscal et un crédit à financer soi-même en l'absence de loyers.
Pour certains promoteurs, le fait de vendre l'avantage fiscal permet de surévaluer le prix des appartements. Assurez-vous donc que ce n'est pas le cas en validant vous-même l'emplacement et le potentiel locatif. Pour cela, il n'y a rien de mieux que de se rendre sur place.
Un critère important est de vérifier le loyer de marché. En effet, rien n'indique que vous pourrez louer au plafond et les loyers sont souvent plus bas ! En faisant le tour des agences immobilières du secteur, vous pourrez rapidement constater l'adéquation entre le loyer théorique qui permet à votre investissement d'être rentable et le loyer de marché.
Une fois ces critères vérifiés, le Duflot Outre-Mer peut être un excellent investissement, par exemple par rapport à un Duflot en métropole si vos impôts sont supérieurs à 6.000 euros par an ou si vous projetez de récupérer ce bien à l'issu de la période de défiscalisation pour l'occuper vous-même.

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