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Loi Malraux : quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Publié le 19-09-2014 -
Rubrique : FISCALITE - Crédit photo : (c) Fotolia


 


Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Malraux ? Votre bien est-il éligible ?

Loi Malraux : uniquement en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP

Lorsque vous investissez en loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt entre 22% et 30% du montant des travaux de rénovation, étalés sur la durée du chantier sans dépasser les 4 ans.
Pour en bénéficier, le bien que vous restaurez doit se trouver dans un Secteur Sauvegardé ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).  Il est donc important d’avoir la certitude que votre logement est bien éligible. Pour vérifier, n’hésitez pas à demander un certificat d’urbanisme à la mairie.

Si votre bien est en Secteur Sauvegardé, votre réduction d’impôt se portera à 30% du montant des travaux de restauration. En ZPPAUP, elle sera de 22%.

Ces réductions sont à considérer dans la limite de 100.000 euros par an de dépenses pour les travaux. La réduction maximale est donc de 30.000 euros sur une année ! Ce qui fait de la loi Malraux l’une des plus avantageuse en terme de défiscalisation. Malheureusement, si le montant de votre réduction dépasse votre impôt, le surplus n’est pas reportable sur les années suivantes.
La réduction d’impôt va s’étaler sur la période effective des travaux. Néanmoins celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après l’obtention du permis de construire, voire 4 ans si le bien a fait l’objet de fouilles archéologiques. Vous pourrez ainsi défiscaliser chaque année en fonction des travaux éligibles réalisés.

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Exemple d'investissement Malraux en Secteur Sauvegardé

Investissement total : 150.000 euros
Foncier : 50.000 euros
Travaux : 100.000 euros
Réalisation des travaux sur 1 an : réduction d'impôt sur le revenu de 30.000 euros
Réalisation des travaux sur 2 ans : réduction d'impôt sur le revenu de 15.000 euros par an

Déclaration d'un investissement Malraux

Vous allez déclarer votre Malraux sur le formulaire 2044 spécial, reporté sur la 2042. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez joindre la copie du bail dès que vous l’aurez, ainsi que l’arrêté préfectoral autorisant les travaux et le visa de l’Architecte des Bâtiments de France. Veillez à récupérer ces documents auprès du promoteur si vous achetez un bien directement en loi Malraux, en VIR par exemple.
Une attention particulière doit être apportée à la déclaration des revenus fonciers : les travaux réalisés en loi Malraux ne doivent pas faire l’objet d’une déduction dans cette case, puisqu’ils feraient alors l’objet d’une double défiscalisation. Pour plus de certitude, n’hésitez pas à vous informer auprès de votre centre des impôts ou à vous faire conseiller par un conseiller en gestion de patrimoine ou avocat fiscaliste

Pas de plafonnement des niches fiscales, mais une lourde imposition de la plus-value

Bonne nouvelle, la défiscalisation Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales pour tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2013. Pour les permis antérieurs, l’ancien plafond s’applique, à savoir 18.000 euros + 4% du Revenu Net Imposable.

En cas de revente par contre, la plus-value immobilière sera calculée à partir du montant payé pour l’acquisition du foncier : les travaux de rénovation et restauration ayant déjà bénéficié d’un avantage fiscal, ceux-ci n’entrent pas dans le calcul. Si vous souhaitez investir en Malraux, ayez donc une vision long terme, la plus-value effective risquant d’être importante.

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