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Acheter en loi Malraux :
les garanties de la VIR (vente d'immeuble à rénover)

Publié le 30-08-2014 - Mise à jour le 30-08-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c) Fotolia

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Le vendeur peut désormais se charger d’effectuer les travaux que l’acquéreur pourra défiscaliser, grâce à la vente en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Le montant des travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt sera celui correspondant aux travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’investisseur à l’entreprise.

La VIR : même principe que la vente sur plan dans le neuf (VEFA)

La VIR a l’avantage de procurer les garanties de la VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement, ou vente sur plans dans l’immobilier neuf). L'achat dans l'ancien hors cadre de VIR dissocie l'acquisition du foncier et les travaux, ce qui complexifie la mise en jeu de certaines garanties en cas de problème.
Ainsi, la VIR sécurise votre investissement.
En effet, dès la signature de la promesse d'achat, le vendeur s’engage à rénover le bâtiment et à prendre les garanties et assurances obligatoires.
Le montage en VIR vous permet également de sécuriser les travaux éligibles à la loi Malraux, généralement validés par l'opinion fiscale d'un avocat fiscaliste. Il y a donc moins de complexités que dans les montages avec ASL, dans lesquels les propriétaires sont maître d'ouvrage des travaux.

Les garanties fournies par l'achat en VIR

Vous allez ainsi bénéficier de :
- La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : c’est l’engagement d’une banque ou d’un établissement d’assurance d’achever l’ensemble des travaux de l’immeuble et de vous livrer votre bien en cas de défaillance ou de faillite du promoteur.
- La garantie décennale : après la livraison de votre logement, un établissement d’assurance couvre les dommages avérés sur la structure du bâtiment et tout ce qui y est lié de manière indissociable (carrelage, canalisations…). Les éléments techniques sont donc prévalidés par un assureurs qui fournit la garantie décennale, ce qui n'est pas le cas hors cadre de VIR. L'état du bâtiment et les travaux qui vont être réalisés sont passés au crible, et chaque entreprise intervenant sur le chantier engage sa responsabilité vis à vis du promoteur.
- La garantie des vices et défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation.

Comme dans le cadre de la VEFA, l’acte de vente en VIR engage le vendeur à vous livrer votre bien dans les délais promis, et conformément au descriptif travaux fourni lors de la signature. En contrepartie, vous devrez payer le prix au fur et à mesure de l’avancé des travaux, sur appel de fonds du promoteur.


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