Impôt sur la Fortune Immobilière : faut-il encore investir dans l'immobilier ?

Publié le 27-11-2017 15:27 -
Rubrique : POLITIQUE - Crédit photo : (c)Frederic Legrand - COMEO / Shutterstock.com

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Si d'après l'étude 2017 du Crédit Foncier la pierre reste l'investissement préféré des Français, il ne semble pas que le nouvel impôt sur la fortune vienne changer la donne. En effet, cet impôt ne concernera que les patrimoines immobiliers supérieurs à 1.300.000 euros. Il ne devrait entrainer aucune conséquence pour la plupart des personnes choisissant l'immobilier pour se constituer un patrimoine, défiscaliser ou préparer leur retraite.

Qu'est-ce qui change ? Et qui sera taxé ?

L'impôt Sur la Fortune (ISF) taxait, jusqu'en 2017, les contribuables dont le patrimoine total dépassait 1,3 million d'euros. A partir du 1er janvier 2018, si la nouvelle loi de Finances est adoptée en l'état, il sera transformé en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et recentré sur le patrimoine immobilier. En d'autres termes, il ne concernera plus que les personnes disposant d'un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros, et ce après abattement de 30% de la résidence principale.
Si 350.000 contribuables étaient assujettis à l'ISF jusqu'à présent, seuls 150.000 personnes seront désormais imposées à l'IFI. Ainsi, la grande majorité des personnes investissant dans l'immobilier pour se constituer un patrimoine ne seront pas concernées par ce nouvel impôt.

Qu'est-ce qui entrera dans le calcul de l'IFI ?

Les contribuables dont la valeur totale des biens énumérés ci-après atteint au minimum 1,3 millions d'euros seront redevables du nouvel impôt sur la fortune dès 2018. Entreront dans l'assiette des biens taxables :
- Tous les biens immobiliers, avec toutefois un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale;
- Les parts de SCPI, d'OPCI, de sociétés foncières cotées et non cotées (y compris celles détenues dans un contrat d'assurance-vie);
- Grande nouveauté, les biens détenus en nue-propriété devraient désormais entrer dans le calcul de l'IFI. Jusqu'à présent, l'immobilier démembré était taxé en totalité dans le patrimoine de l'usufruitier. En l'état du texte, l'usufruitier et le nu-propriétaire seraient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs (à l'exclusion de la donation au dernier des vivants). Cet élément pose aujourd'hui la question de la pertinence des investissements en nue-propriété temporaire;
- Les parts ou actions de sociétés à hauteur de leur valeur représentative de biens immobiliers affectés à l'activité de la société. Les contribuables n’auront cependant pas à tenir compte de l’immobilier détenu au travers de sociétés dont ils possèdent moins de 10% du capital (seuil apprécié au niveau du foyer fiscal).

A noter : les crédits immobiliers devraient être déductibles de la valeur des biens et des parts taxables. Seules les crédits in fine ne seraient déductibles que sous une forme d'amortissement "artificiel" : chaque année, il ne serait possible de déduire qu'une fraction de cette somme, correspondant au montant total du prêt, diminué de ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis l'obtention du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

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Quels biens seront exonérés d'IFI ?

Dans les grandes lignes, les principales exonérations d'IFI devraient concerner :
- L'immobilier affecté à l'activité professionnelle principale du contribuable,
- La location meublée professionnelle,
- Les œuvres d'art,
- Les bois, forêts, groupements forestiers, terres agricoles,
- Les placements financiers productifs pour l'économie : PEE, PEA, compte titres, assurance-vie sauf la partie investie en SCPI ou OPCI.

Comment se calculera la taxe ?

Cet impôt annuel sera calculé sur la valeur du patrimoine net taxable au 1er janvier, selon un barème inchangé par rapport à l'ISF 2017.

barème IFI

Si le Sénat a voté fin novembre la suppression de la totalité de l'ISF de la loi de Finances, une nouvelle lecture à l'Assemblée Nationale courant décembre devrait le rétablir. L'impôt sur la fortune divise en effet depuis plusieurs décennies. Créé en 1982 sous l'appellation "Impôt sur les Grandes Fortunes" à la suite de l'élection de François Mitterrand, il avait été supprimé dès 1986 à l'arrivée de Jacques Chirac à Matignon, pour être rétabli en 1988 lorsque Michel Rocard devint Premier Ministre.

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