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L'affaire Terlat, premier écueil du crowdfunding immobilier

Publié le 23-01-2017 -
Rubrique : - - Crédit photo : (c) Fotolia

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Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif, permet aux promoteurs de trouver des fonds propres afin de financer leurs opérations de construction. Les plateformes spécialisées proposent aux Internautes d’investir à partir de 1.000 euros dans ces projets, avec un rendement objectif de 10%. Libéralisé en France en 2014, ce nouveau mode d’investissement a rencontré un grand succès auprès des particuliers et des entrepreneurs.

Le groupe immobilier Terlat a fait appel au crowdfunding pour financer six de ses projets via les deux principales plateformes, levant en tout 2,6 millions d’euros. Cependant une des filiales du promoteur a récemment présenté des difficultés. Le 6 janvier 2017, la totalité du groupe a été placé en redressement judiciaire. Or dans le cas où le mandataire prononcerait la liquidation, les investisseurs pourraient perdre jusqu’à l’intégralité de leur mise.

Investir en crowdfunding immobilier, c’est financer des PME

Le crowdfunding permet de financer de nombreuses PME dans des secteurs variés. Initialement, l’une des raisons de sa création est la volonté de leur faciliter l’accès aux financements. A ce jour, des centaines de campagnes de financement participatif ont permis à autant de PME de se développer. Toutes n’ont malheureusement pas rencontré le succès. Avec la mise en redressement judiciaire d’un promoteur, le crowdfunding immobilier n’échappe pas à ce constat.

Rappelons-le : investir en financement participatif immobilier, ce n’est pas investir dans la pierre. Il s’agit bel et bien de financer des PME. Or comme toute entreprise, celles-ci subissent un risque de défaillance. Par nature, rien ne peut garantir ni sécuriser un tel investissement. C’est d’ailleurs bien parce que ce risque existe que les projets proposent des rendements de 10% en moyenne.

Le crowdfunding immobilier n’est pas le seul impacté par cette défaillance

Le crowdfunding immobilier et ses particuliers investisseurs ne semblent pas être les seuls à pâtir de cette situation. Outre le fait qu’une mise en redressement concerne des salariés qui risquent de perdre leur emploi, d’autres acteurs vont potentiellement être impactés par les difficultés financières du groupe de promotion.

Citons les banques qui ont financé les projets immobiliers concernés. Si le crowdfunding permet d’apporter les fonds propres, une opération est pratiquement toujours financée par un emprunt. Le promoteur est également dans l’obligation de souscrire une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) auprès d’un établissement financier : en cas de faillite du promoteur, la banque s’engage à achever l’immeuble en construction à ses frais. C’est ce qui risque de se passer pour tout ou partie des projets, en fonction de leur avancement.

Le groupe avait aussi levé des fonds via une société de financement à hauteur de 2 millions d’euros à l’automne 2016 après avoir effectué une première levée de fonds de 2,1 millions d’euros en 2015 auprès d’un fonds d’investissement. Ces deux entités pourraient elles aussi ne pas être remboursées.

Pour obtenir ces financements, l’entreprise a dû présenter ses comptes et ses projets à chacun de ces acteurs. Or, aucun d’eux ne semble avoir été en mesure de détecter les failles qui conduisent aujourd’hui le groupe dans cette situation difficile. On peut donc se poser la question des possibilités réelles, pour tous les intervenants, d’obtenir une vision globale de la situation financière des opérateurs. Les plateformes de crowdfunding immobilier pourraient alors fournir ces informations aux investisseurs potentiels, qui resteraient libres de faire le choix d’investir ou non.

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Faut-il continuer à investir en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding reste une belle manière de financer directement l’économie réelle, mais il ne va pas sans risque. Les plateformes sont d’ailleurs dans l’obligation d’avertir les internautes au moyen d’un site à accès restreint : celui qui souhaite investir doit accepter formellement les risques de perte en capital avant même d’avoir accès aux détails des projets. L’immobilier ne fait pas figure d’exception.

La défaillance d’une société financée en crowdfunding immobilier n’est donc pas un événement inattendu, bien que les projets achevés aient déjà permis de rembourser les premiers investisseurs. Ce type d’investissement reste réservé aux particuliers avertis qui acceptent l’idée de pouvoir perdre le capital investi.

Néanmoins les difficultés de Terlat mettent en lumière la nécessité pour les épargnants d’adopter des niveaux de prudence supplémentaires. En effet, le promoteur a financé six projets sur deux plateformes. A l’automne, l’une d’elle a d’ailleurs annulé une septième levée de fonds. La défaillance de la maison mère montre qu’il est risqué d’investir chez un même promoteur, voire via une même plateforme.

Comment réduire les risques pour l’investisseur ?

L’ « equity crowdfunding », dont fait partie l’immobilier, est un placement aussi risqué qu’un placement en bourse. Il faut donc adopter la même logique de diversification.

Pour l’investisseur particulier, il est indispensable de se contenter de placer des sommes dont la perte n’affecterait en rien ses finances personnelles. Ensuite, la prudence impose de diversifier systématiquement les placements et de s’informer sur les entreprises :

- Varier les projets financés et ne surtout pas miser tout sur un seul projet

- Varier les promoteurs, afin d’éviter le risque de défaillance de la maison mère

- Vérifier sur plusieurs plateformes que l’entrepreneur n’a pas trop de levées de fonds en cours

- Varier les titres dans lesquels on investit : actions, obligations, royalty crowdfunding, voire prêt…

- Diversifier les secteurs soutenus : beaucoup d’autres secteurs et de PME sont finançables (technologies, pharmaceutique, artisanat…)

- Varier les plateformes par l’intermédiaire desquelles on investit

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