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Réduction d'impôt TEPA : quelles PME immobilières sont éligibles ?

Publié le 27-04-2015 -
Rubrique : FISCALITE - Crédit photo : ©kotoyamagami-Fotolia.com

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La période des déclarations d’impôts approchant, un type de placement intéresse particulièrement les particuliers : la souscription directe au capital de PME opérationnelles. Celle-ci ouvre droit sous conditions à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 45.000 euros pour l’ISF et 9.000 euros pour l’impôt sur le revenu d’un célibataire.

Troquer son impôt contre le financement de l'économie réelle

Grâce à ce fort avantage fiscal, la loi TEPA incite les particuliers à investir directement dans des PME non cotées afin d’assurer leur développement et de créer des emplois. La réduction d’impôt est de 50% du montant investi pour l’ISF, dans la limite de 90.000 euros d'investissement.

Par exemple, un particulier ayant 10.000 euros d’ISF à payer annule simplement son impôt en investissant 20.000 euros dans une PME éligible.

Dans le secteur immobilier, seules les PME ayant pour activité la promotion immobilière peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal. Cette loi est une véritable aubaine pour les promoteurs locaux puisqu’elle leur permet d’embaucher des collaborateurs et d’assurer leur croissance.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à conserver ses titres pendant 5 ans minimum et l’entreprise doit salarier au moins deux personnes à la fin du premier exercice. Une défiscalisation qui n’est donc pas compatible avec le financement de projets immobiliers actuellement proposés en crowdfunding, l’investissement étant généralement réalisé sur 1 an pour financer l’acquisition d’un terrain ou la trésorerie de la construction.

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Financer une entreprise en direct sans plomber sa rentabilité par des frais de gestion


Des sociétés de gestion de portefeuilles proposent d’investir dans une sélection de PME par leur intermédiaire, tout en obtenant la même réduction d’impôts. Il pourrait être tentant d’utiliser ce biais pour financer l’économie réelle et diversifier ses placements. Néanmoins, comme pour l’investissement en FIP et FCPI, de nombreux frais viennent grever la rentabilité pour l’investisseur tout en fragilisant les perspectives de développement des PME.

Pour un investissement de 5 ans, le cumul des frais prélevés par les sociétés de gestion peut atteindre 30 à 35% du montant investi, soit de 6 à 7% par an en moyenne. Pour verser 4% par an à l’investisseur, l’entrepreneur financé par cet intermédiaire devrait donc créer une rentabilité minimum de 10% par an en moyenne, ce qui est rarement possible.

Dans le secteur immobilier, certaines sociétés de gestion optent pour la liquidation de la PME financée à l’issue de la période d’investissement. Hors avantage fiscal et après prélèvement des frais, le bénéfice est souvent très faible pour l’investisseur et nul pour l’entrepreneur et l’économie réelle, puisque l’activité disparaît avec les emplois qu’elle avait permis de créer.

La « désintermédiation » matérialisée par l'investissement en direct dans une PME de promotion immobilière éligible à la loi TEPA, permet ainsi de s’affranchir des frais de gestion élevés tout en participant à l’activité économique réelle. Ni l’investissement ni la rentabilité ne sont amputés par les frais : les fonds levés sont utilisés à 100% pour le recrutement de salariés et le développement de l’activité, et la création de valeur sur l’entreprise est partagée. Un réel coup de pouce à l’économie française dans un secteur non délocalisable.

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