Comment valoriser la vente d'un hôtel grâce aux murs ?

Publié le 06-02-2017 -
Rubrique : VENDRE - Crédit photo : (c)Fotolia

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Les propriétaires d’hôtels familiaux et indépendants se retrouvent souvent confrontés à deux problématiques de taille : d'une part l’obligation de mettre leur établissement aux normes, et d'autre part un nombre de chambres trop limité pour assurer une stabilité économique. Beaucoup souhaitent alors revendre leur commerce, mais compte tenu de ces mêmes problématiques, ils peinent à trouver un acquéreur. Pourtant une solution existe.

Des travaux de remise aux normes souvent trop coûteux

Sécurité et accessibilité handicapés. Voilà les deux mots qui poussent de nombreux hôteliers indépendants à la fermeture. Les nouvelles normes, imposées en 2005 et applicables depuis 2015, obligent en effet beaucoup d’hôtels de taille moyenne à procéder à de coûteux travaux.

En 2011, 60% des établissements ne répondaient pas aux nouvelles normes de sécurité et plus de 90% d’entre eux n’étaient pas conformes aux normes d’accessibilité handicapés. Installation de portes coupe-feu, cloisonnement des escaliers, système incendie, mise aux normes électriques, isolement des cuisines et buanderies, création d’accès pour fauteuils roulants, mise en place d’un ascenseur… Pour les petits hôtels de 11 à 20 chambres, le montant moyen des travaux était alors évalué à environ 150.000 euros… La nécessité d’investir une somme considérable pour continuer à travailler et le fait de devoir trouver les financements adéquats ont plombé l’avenir de beaucoup d’entre eux.

En outre, ces professionnels se sont parfois retrouvés face à une impossibilité architecturale de satisfaire à tous ces nouveaux critères. Les dérogations étant très difficiles à obtenir, certains se voient aujourd'hui contraints de cesser leur activité.

Un fonds de commerce difficilement revendable

Dans la plupart des cas, les propriétaires souhaitent alors vendre leur hôtel, murs et fonds. Cependant un établissement qui n’est pas encore aux normes n’attire pas beaucoup d’acheteurs. La valeur du fonds de commerce et du bien immobilier s’en trouvent particulièrement impactés.

Par ailleurs, il reste difficile pour les petits et moyens établissements d’atteindre la taille critique qui permet d’arriver à l’équilibre financier. Globalement, faire tenir économiquement une affaire de moins de 50 chambres est compliqué, d’autant que la concurrence des grandes chaînes est de plus en plus pressante. Les entrepreneurs susceptibles d’acheter un hôtel préfèrent souvent repartir de zéro en créant leur propre fonds de commerce, la plupart du temps en tant que franchisés.

La revente d’un hôtel indépendant ou familial n’est donc pas simple. Mais si la valorisation des murs et du fonds de commerce n’est pas satisfaisante, ou si les acheteurs manquent à l’appel, il existe une autre solution : transformer l’hôtel en logements et le vendre à la découpe.

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Chercher le potentiel dans la vente à la découpe

Dans les grandes villes, cette solution peut permettre d'optimiser les murs de l’hôtel sans faire de gros travaux, tout en compensant une partie du fonds de commerce.
L’objectif : transformer l’immeuble en logements, puis vendre chaque lot à un acquéreur différent. Si l’opération est montée de façon optimale, ce sont les acquéreurs finaux qui auront la charge des travaux avec l’appui d’un assistant à maîtrise d’ouvrage.

Réaliser une telle opération demande des compétences techniques (créer des logements individuels et des parties communes dans l’enveloppe du bâtiment…), juridiques (demandes administratives, mise en copropriété, vente avant rénovation…) et commerciales. Il est donc nécessaire de se faire accompagner par un professionnel.
Dans ce cadre, nous pouvons vous accompagner pour optimiser la vente de vos murs d’hôtel. N'hésitez pas à nous exposer votre projet en envoyant un mail à cc@idealinvestisseur.fr.

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