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Déficit foncier : arme de déduction massive. La preuve par l'exemple.

Publié le 21-08-2014 - Mise à jour le 23-03-2018 22:26 -
Rubrique : droit-fiscalite - Crédit photo : (c)Fotolia

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Le déficit foncier est une arme redoutable qui, bien utilisée, permet de gommer les revenus fonciers et réduire votre impôt sur le revenu. Voici un exemple de montage simple que vous pouvez mettre en place si vous souhaitez acquérir un logement locatif et y faire des travaux.

Profitez des logements vendus avec travaux à prévoir

Les travaux sont loin d'être une fatalité. Bien au contraire, acheter un logement avec travaux dans le cadre d'un investissement locatif peut permettre d'obtenir une bonne rentabilité. Prenons l'exemple d'un montage de ce type.

Vous avez repéré un logement investisseur dont l'emplacement semble opportun (nous ne rappèlerons jamais assez que c'est le critère principal qui doit vous décider). Vous ne pouvez cependant pas imaginer le mettre en location immédiatement puisque les travaux sont importants. Ceci peut tourner à votre avantage.
En effet, si le bien est à rénover, le vendeur du logement a probablement conscience qu'il ne pourra pas obtenir un prix de marché pour son bien. Vous avez donc un formidable levier de décote, votre pouvoir de négociation est augmenté.

Faîtes une contre-visite avec un entrepreneur


Vous pouvez demander à visiter votre futur logement locatif avec un entrepreneur que vous connaissez, ou que l'on vous a conseillé. Evitez au maximum de trouver un entrepreneur dans l'annuaire, le milieu du bâtiment souffre de la présence de personnes peu scrupuleuses et de sociétés trop fragiles. Quoi qu'il en soit à ce stade ne versez jamais d'argent pour vous faire accompagner en visite. L'objectif est d'obtenir un ou plusieurs devis, afin que la somme nécessaire pour rafraîchir le bien ne soit pas plus importante qu'estimé.
L'entreprise sélectionnée vous aidera à chiffrer le montant des travaux nécessaires pour remettre le bien à neuf avant sa mise en location. Le prix des travaux peut facilement s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros : électricité à remettre aux normes, plomberie à refaire, murs à assainir, sols à rénover...
Votre devis à l'appui, vous pourrez faire valoir auprès du vendeur que la ristourne qu'il devrait vous octroyer correspond au prix des travaux que vous devrez débourser pour rénover l'habitation.

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Les avantages de ce montage sont redoutables

- Vous obtenez une décote sur le prix d'achat, et les frais de notaire sont eux aussi réduits d'autant
- Votre crédit est identique et couvre pour une partie le prix d'acquisition et pour l'autre les travaux
- Les intérêts d'emprunt liés aux travaux sont déductibles
- Les travaux, comme les autres charges déductibles, seront retranchables du revenu foncier de l'année, et pourront créer un déficit qui réduira vos impôts.

Par exemple :
Vous avez acheté un appartement à refaire entièrement, pour un prix de 100.000 euros. Vous savez que le même logement neuf présente un prix de 150.000 euros.
Vous avez payé 50.000 euros de travaux, financés par un prêt bancaire.
La mise en location génère 10.000 euros de loyers par an. La première année, vous calculez le déficit créé :
Loyers : + 10.000 euros
Travaux : - 50.000 euros de travaux
Intérêts d'emprunts : - 1.200 euros
Autres charges (copropriété...) : : - 800 euros
Frais de gestion : - 600 euros
Taxe foncière : - 700 euros
TOTAL : déficit de 43.300 euros

Voici un montant intéressant, qui, cependant, ne peut pas être imputé sur le revenu dans sa totalité sur une seule année. En effet, la catégorie des revenus fonciers peut être négative, mais comme nous l'avons vu, le déficit applicable sur une année est plafonné à 10.700 euros.
Ce montage peut donc vous permettre de réduire votre revenu global dans la limite de 10 700 euros chaque année, et de reporter le déficit de 32.600 euros restant sur les revenus globaux des années suivantes, toujours dans la même limite (à condition de louer le logement au moins pendant 3 ans et de faire bien attention à ne pas inclure dans le calcul des charges non déductibles).

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Le reliquat est reportable sur les revenus des années suivantes

Votre résultat global va être diminué grâce à votre résultat foncier négatif. Ainsi non seulement vous évitez de payer des impôts sur les 10.000 euros de loyers issus de la location, mais en plus vous réalisez une économie d'impôt supplémentaire puisque vous gommez encore 10.700 euros de revenus.
Si vous êtes imposé dans la tranche de l'impôt sur le revenu à 30%, en tenant compte du barème progressif vous pourrez économiser environ 2.000 euros d'impôts sur une année.

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Lancez-vous !

Le biens éligibles au déficit foncier sont très recherchés par les professionnels de la gestion de patrimoine, pour les avantages qu'ils peuvent apporter à leurs clients. Il permet de gommer des revenus fonciers et créer un déficit reportable. Surtout, il ne s'agit pas d'un dispositif de défiscalisation mais bien un mode de calcul au réel, ce qui le rend cette méthode relativement pérenne dans le temps et simple à appliquer, à condition de pouvoir présenter les factures justifiant les travaux aux impôts.
Certains opérateurs immobiliers proposent d'acheter des biens éligibles au déficit fonciers. Mais vous pouvez également trouver un logement vous-même et gérer votre opération. Consultez les annonces immobilières investisseurs ici.