Crédit immobilier : baisse des taux attendue en 2024
Le marché pourrait connaître un regain d'activité avec une baisse des taux s'approchant du seuil des 3,50% et une concurrence accrue entre les banques.
Des taux en route vers les 3,50% en moyenne ?
Depuis fin 2023, la hausse des taux d'intérêt a pris fin. Il était temps pour le marché immobilier. Après une stabilisation à l'automne, de légères baisses ont été observées dès décembre, écartant le risque d'un taux atteignant 5% par an. « La mensualisation du taux d'usure en début d'année 2023, puis l'arrêt de l'augmentation des taux de la BCE à partir d'octobre ont redonné doucement un peu de souffle au marché du crédit », souligne Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI. « La fin de la hausse des taux en cours devrait permettre de relancer le marché en 2024 ».
Un certain nombre d'experts prévoient ainsi une diminution continue des taux cette année, avec une stabilisation autour de 3,50% par an. Quoi qu'il arrive, ils resteront donc plus élevés que le niveau exceptionnel de 1% observé il y a peu, un taux qui, selon toute vraisemblance, demeurera une parenthèse d'exception dans l'histoire du crédit immobilier. Mais les acheteurs pourront, tôt ou tard, à nouveau miser sur une compétition accrue entre les banques, toutes désireuses de se réaffirmer sur le marché du crédit immobilier.
La première moitié de 2023 avait vu la poursuite de l'augmentation des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), poussant les banques à augmenter leurs taux d'intérêt, qui ont atteint 4,46% sur 25 ans. Cependant, cette tendance s'est inversée avec la fin de l'augmentation des taux de la BCE en octobre. Ils devraient maintenant commencer à baisser, un sentiment renforcé par les anticipations de la BCE d'une inflation revenue à 2% par an dès 2025.
Toutes les catégories d'acheteurs immobiliers ont perdu du pouvoir d'achat
Malgré quelques assouplissements techniques, les normes strictes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) continueront probablement d'affecter le marché du crédit immobilier. L'institution avait en effet revu les critères d’octroi de crédit par peur d'une surchauffe, à l'époque où les taux étaient si bas que le marché était euphorique.
Pourtant, selon les chiffres de la Banque de France, seuls 6% des ménages surendettés ont un prêt immobilier en cours. Les professionnels de l'immobilier appellent ainsi régulièrement à une modification des règles pour débloquer le marché. Un vœu resté pour le moment sans effet.
Les primo-accédants ont ainsi été fortement impactés par la hausse des taux d'intérêt. Bien que l'apport personnel moyen ait connu une augmentation de 2,06% entre le premier et le deuxième semestre de 2023 (pour s'établir à 65 820 €), le montant moyen des emprunts a connu une baisse notable, diminuant de 8,26% au cours du semestre (pour atteindre 205 632 € en moyenne, selon CAFPI).
Les secundo-accédants n'ont pas été épargnés par cette situation. Ils ont aussi dû réduire le montant moyen de leur emprunt, qui est passé de 377 883 € au premier semestre à 331 759 € au second. Même si leur apport personnel a, là encore, augmenté de manière significative (+6,15% entre les deux semestres), atteignant en moyenne 105 472 €.
Enfin, les investisseurs immobiliers ont également ressenti l'impact de cette conjoncture. Le montant moyen de leur emprunt a légèrement diminué, passant de 186 458 € à 182 407 € entre les deux semestres, même si leur apport moyen a augmenté de 9,86%. D'après Caroline Arnould, cette catégorie d'acheteurs est d'autant plus affectée par les règles du HCSF en raison d'un ratio d'endettement dépassant souvent la règle des 35%. Un phénomène qui, conjugué au coup de rabot sur la défiscalisation Pinel, pèse un peu plus sur un marché immobilier morose.
