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Propriétaire bailleur : quelle assurance habitation choisir ?

| Publié le 23-04-2018 11:13 | Mise à jour le 05-03-2019 13:48
Crédit photo : (a)Fotolia  

Bien que non obligatoire, l’assurance habitation du propriétaire non occupant est indispensable pour protéger votre bien immobilier de façon optimale. Pour quelles raisons ? Qu’en est-il de votre locataire ? Quelles formules d'assurance habitation propriétaire non occupant proposent les assureurs ? A quel prix ? Nos réponses.

L’assurance habitation pour propriétaire-bailleur : que dit la loi ?

Un propriétaire bailleur (appelé également propriétaire non-occupant, en abrégé PNO) possède un bien immobilier qu’il met en location. Le locataire et le bailleur sont liés par le contrat de bail, qui régit les rapports entre les deux parties. Ainsi, en échange du versement d’un loyer, le propriétaire a des obligations telles que :
- Proposer un logement habitable (normes de sécurité, équipement, etc.)
- Effectuer les travaux d’entretien et de remise aux normes, le cas échéant
- Permettre au locataire de jouir de son logement en toute tranquillité
En cas de non-respect de ces obligations, le locataire aura la possibilité de saisir le tribunal d’Instance afin de résoudre le conflit à l’amiable.

Côté assurances, l’obligation légale de souscrire une assurance habitation diffère en fonction de la nature du logement à assurer :
Pour un bien immobilier en propriété simple : l’assurance habitation du propriétaire bailleur n’est pas obligatoire. Néanmoins, celle-ci est fortement recommandée :

- Si votre locataire n’a pas souscrit d'assurance habitation ou si celle-ci ne couvre pas tous les sinistres

- Pour vous éviter de vous acquitter des frais en cas de sinistre

- Si votre logement reste sans locataire pendant un moment

- Pour vous protéger en cas de litiges avec des tiers dû à un sinistre causé par votre logement

Pour un bien immobilier en copropriété : vous avez l’obligation, en tant que propriétaire, de souscrire au minimum une assurance appelée « responsabilité civile ». Cette règle est valable pour tous les types de biens en copropriété (mitoyens, vides, meublés, etc.). L’assurance responsabilité civile permet au copropriétaire d’être protégé dans le cas où sa propre responsabilité et/ou celle de ses proches est engagée :
- Vis-à-vis de son locataire, dans le cas d’un vice caché ou un défaut d’entretien
- Vis-à-vis des voisins et des tiers de l’immeuble
- Vis-à-vis de la copropriété

A savoir :
L’assurance habitation du propriétaire bailleur couvre les parties privatives du bien immobilier. L’assurance de la copropriété, elle, couvre les parties communes du bâtiment.

Que couvre une assurance propriétaire bailleur ?

Même si votre locataire possède une assurance habitation, il est possible que celle-ci ne suffise pas en cas de sinistre important. Avec une assurance multirisque habitation pour propriétaire non occupant, vous bénéficiez d’une couverture optimale pour votre bien immobilier.
La majorité des assurances multirisques habitation du propriétaire bailleur comprennent les garanties suivantes :
- Incendies et explosion
- Dégât des eaux
- Bris de glace
- Attentats
- Catastrophes naturelles et technologiques
- Tempête, grêle et neige
- Prise en charge des loyers en cas de sinistre important

Les assureurs proposent également d’étendre les contrats au moyen de garanties complémentaires ou dites optionnelles, à souscrire selon vos besoins :
- Vol et actes de vandalisme
- Vices de construction
- Dommages électriques
- Troubles de jouissance
- Défaut d’entretien
- Protection juridique
- Loyers impayés
En outre, sachez qu’avec la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) de 2014, vous êtes en droit de souscrire une assurance habitation à la place de votre locataire si celui-ci est en défaut d’assurance. Vous répercuterez alors le montant de la cotisation sur le loyer.

Quelle assurance habitation doit souscrire votre locataire ?

La loi oblige tout locataire d’un bien immobilier de souscrire un contrat multirisque habitation. Il devra en fournir la preuve en présentant une attestation d’assurance au moment d’entrer dans les lieux. En cas de défaut d’assurance, vous seriez en droit de résilier le bail de location, à condition que cette clause soit prévue au contrat. Toutefois, les devoirs du locataire en matière d’assurance changent en fonction du type de bien que vous mettez en location :
- Vous louez un logement vide : l’obligation légale de posséder une assurance habitation s’applique. Vous demanderez alors une attestation d’assurance avant la remise des clés
- Vous louez un logement à titre gratuit : le locataire est soumis aux mêmes règles que s’il payait un loyer
- Vous louez un logement meublé : votre locataire n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation. Votre MRH propriétaire bailleur doit alors prendre en charge la protection de vos biens ainsi que la responsabilité civile du locataire. Attention, votre assurance habitation PNO ne couvre pas les biens personnels de l’occupant

Assurance habitation propriétaire-bailleur : quels sont les tarifs ?

À l’instar des contrats d’assurance habitation classiques, le montant de votre MRH propriétaire bailleur diffère en fonction de plusieurs facteurs comme la superficie du logement que vous mettez en location.

Pour trouver l’assurance habitation PNO la mieux adaptée à vos besoins, le plus efficace est de faire des demandes de devis. Pour cela, trois possibilités s’offrent à vous :
- Les devis en ligne : sur les sites des assureurs, sur les comparateurs d’assurance
- Les devis par téléphone. Un conseiller vous pose des questions sur votre profil et vous propose des devis de différents assureurs
- Les devis MRH en agence
Pour vous simplifier la vie, n’hésitez pas à utiliser un comparatif assurance habitation propriétaire spécialement conçu pour les propriétaires bailleurs. Celui-ci vous permettra de trouver, en un seul coup d’œil, les offres les mieux adaptées à votre profil d’assuré.

Laurianne Malecki

A propos de l'auteur

Laurianne Malecki est co-fondatrice de Gold’n Blog et responsable éditorial au sein du pôle assurance habitation de Selectra, leader de la comparaison d’offres d’énergie en France.


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