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Grand débat national : les propositions des promoteurs immobiliers en faveur du logement

| Publié le 24-01-2019 18:18 | Mise à jour le 24-01-2019 19:05

Grand débat national : les propositions des promoteurs immobiliers en faveur du logement

Grand débat national : les propositions des promoteurs immobiliers en faveur du logement
Crédit photo : (c) Pixabay  

Parti d'un ras le bol fiscal au sujet des prix de l'essence, le mécontentement des Gilets Jaunes s'est rapidement étendu au coût général de la vie. Bien que le logement soit le premier poste de dépenses des Français, ce thème est absent du grand débat national. Chez les professionnels de l'immobilier, certaines voix s'élèvent toutefois pour proposer des solutions : densifier les villes en construisant plus de logements neufs, ou créer un plan d'épargne urbain pour que les épargnants puissent financer des projets d'aménagement.

Le logement : premier poste de dépenses des ménages

Selon l'étude Sofinscope, la part du budget logement correspond à 24% du revenu disponible des Français. Celle-ci monte même à 38% chez les locataires. A côté de la grogne au sujet des taxes sur les carburants, difficile de ne pas entrevoir le problème des logements trop chers.

Si certains ménages décident de s'éloigner des villes, beaucoup subissent ce mode de vie et sont contraints de prendre leur voiture pour aller travailler. « Pour répondre à ce malaise, il faut redonner à chacun la capacité de faire les choix qui lui correspondent, et pour cela, lutter contre le logement cher », indique la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

« Le grand débat national doit permettre de poser sereinement la question de la production de logements neufs abordables »

La vente de logements neufs ralentit depuis l'été 2018. Dans sa dernière note de conjoncture, la FPI faisait part d'une baisse de près de 10% sur les 9 premiers mois de l'année. La faute, selon elle, à la chute du nombre d'investisseurs en loi Pinel (-17%) qui représentent 2 acquéreurs sur 3, mais aussi à un manque d'offre. Cette situation n'a pas contribué à faire baisser les prix, qui, en augmentant encore de 4% en moyenne, ont éloigné un peu plus les primo-accédants.

Si la FPI se félicite de la mise en place du plan Action Cœur de ville qui permet de flécher « des ressources vers les villes moyennes et la rénovation du parc ancien » grâce à la loi Denormandie, elle évoque également la nécessité de prendre des mesures pour réduire le coût des logements neufs.
Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, « on ne réduira pas les fractures de notre pays sans répondre aux problèmes de logement et redonner à chacun la possibilité de vivre selon ses choix. Les aides financières aux ménages y contribuent, mais il ne faut pas négliger l'autre versant – celui de l'offre, et de la production de logements meilleur marché dans les villes où les classes moyennes veulent vivre. Pour cela, il faut briser le tabou de la densité et traiter le sujet du droit des sols avec les élus locaux et l'Etat. »

Densifier les villes : une idée qui ne devrait pas être du goût de tout le monde. La densification est redoutée par de nombreuses communes et leurs habitants. Les projets immobiliers bloqués par des recours sont nombreux et retardent les mises en vente. D'après le ministère en charge du logement, « les délais moyens de jugement sont aujourd'hui de 23 mois en première instance (+ 17 mois en cas d'appel) ».

A lire également : Marché immobilier 2019 : belles perspectives pour l'ancien et le prestige, le neuf à la peine

La fiscalité du logement et le prix élevé des terrains pointés du doigt par Nexity

En novembre dernier, Alain Dinin, PDG du promoteur Nexity, plaidait pour une baisse de la fiscalité immobilière dans sa « lettre ouverte au Président de la République ». Selon lui, « le postulat de base – "un choc de l'offre fera baisser les prix" – est tout simplement faux. C'est ignorer qu'en France les capacités d'emprunt des ménages sont liées à leurs capacités de remboursement. Notre système est protecteur et vertueux. Mais il implique que le prix des logements soit accessible pour les acheteurs; s'il ne l'est pas, il n'y a pas d'acheteurs; et, s'il n'y a pas d'acheteurs, les opérateurs ne lancent pas de constructions. »

En premier, il serait nécessaire d'agir sur le poids de la fiscalité, qui selon le PDG pèse 40% : « L'immobilier en France est en effet plus taxé qu'ailleurs : à l'achat, à l'usage, à la détention, à la transmission ! C'est l'État qui vit sur le logement des Français. Pas l'inverse ! »

Pour Alain Dinin, le prix des terrains constructibles « qui a été multiplié par quatre en dix ans » devrait également être encadré, tandis que les villes devraient autoriser plus de droits à construire par parcelle : « quand la situation le justifie, [il faut oser] imposer – non plus une hauteur maximum – mais une hauteur minimum pour le bâti. Ainsi, nous économiserons notre sol, diminuerons les prix des logements, sans compromis sur l'esthétique de l'architecture, tout en finançant mieux les communes. »

La création d'un « plan d'épargne urbain »

Du côté de Novaxia, société spécialiste des fonds immobiliers, on déplore le manque de financement dédié à l'aménagement. D'après le fondateur de la société, il faut faire en sorte d'ouvrir la possibilité aux épargnants d'investir dans des projets d'aménagement que les collectivités ne sont plus en mesure de porter.

« A l'heure où les dotations des collectivités fondent comme neige au soleil et que les caisses de l'État se vident, j'appelle à ce que l'épargne des investisseurs soit fléchée vers des projets alliant la rentabilité et l'intérêt général », déclare Joachim Azan dans un communiqué « coup de gueule ».
« Compte tenu de la faible capacité des pouvoirs publics à financer l'aménagement de nos villes, il est clair qu'aujourd'hui les investisseurs qui flèchent leurs épargnes vers des projets immobiliers peuvent avoir une démarche proactive aidante notamment via les projets à fort impacts positifs et il faut les y encourager. (...) Voilà pourquoi j'ai imaginé un « plan d'épargne salarial urbain » (PEsU) sur le modèle du « plan d'épargne en actions » (PEA) qui viendrait soutenir tous les projets immobiliers à forts impacts positifs répondant à des critères établis en amont. »

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