ideal-investisseur.fr  

Nue-propriété : investir et défiscaliser grâce à l'immobilier


- Démembrement d'un bien
- Décote importante sur le prix d'achat
- Gestion locative à la charge de l'usufruitier



Confiez-nous votre projet d'investissement locatif

Investir dans un bien en nue-propriété
Publié le 23 novembre 2017 - 10:35 Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : Fotolia
Article noté  4.8/5 (10 avis)    
Evaluez cet article  

La nue-propriété est un outil de gestion patrimoniale particulièrement performant : elle permet d'acheter un logement à prix cassé en le récupérant pour sa retraite, pour loger ses enfants pendant leurs études ou pour se constituer un patrimoine locatif à moindre coûts.

Le principe de la nue-propriété

La nue-propriété consiste à acheter un bien sans en avoir le droit d’usage et de jouissance. Sachez qu’un bien immobilier peut se démembrer en trois parties :
- L’usage ou « usus »
- La jouissance ou « fructus »
- La nue-propriété ou « abusus »

Si l’usus consiste à utiliser le bien immobilier, le fructus consiste à en récolter les fruits. L’usus et le fructus donnent ce qu’on appelle usufruit. Ce dernier ajouté à la nue-propriété donne la pleine propriété. De ce fait, l’investissement immobilier en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier sans avoir le droit d'en profiter pendant une durée déterminée allant généralement de 10 à 25 ans. L’usufruit sera, quant à lui, acquis par un autre bailleur (généralement un bailleur commercial) qui pourra utiliser le bien et en récolter les fruits comme les loyers, mais ne pourra ni détériorer ni vendre le bien puisqu’il vous appartient. Au bout du délai de démembrement, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien.

schéma du principe d'investissement en nue-propriété

Quels sont les intérêts de la nue-propriété?

L’achat d’un bien en nue-propriété permet de :
- Se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme
- Bénéficier d’avantages fiscaux sur toute la durée de démembrement : c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter des impôts et taxes liés à l’usage et à la jouissance du bien comme la taxe foncière
- Devenir propriétaire parfois à moindre prix : en renonçant à la perception de loyer, le futur nu-propriétaire peut bénéficier d’une remise de prix allant jusqu’à 50 %. De plus, le nu-propriétaire peut décider de céder l’usufruit pour une durée déterminée et au bout de ce délai, il retrouve la pleine propriété sans avoir à payer plus
- Investir en toute sécurité : pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui se chargera de gérer le bien, de trouver des locataires, de faire les travaux.

A qui s’adresse la nue-propriété ?

Ce dispositif s’adresse aux personnes disposant de solides finances et d’un patrimoine déjà conséquent. En effet, il s’agit d’une somme d’argent importante que vous allez investir sans percevoir de revenus en contrepartie. Il faut donc être capable de mobiliser des fonds sans que l’absence de revenus pendant plusieurs années soit pénalisant.

Quels avantages fiscaux ?

Les intérêts d'emprunt relatifs à l'achat en nue-propriété peuvent être déduits des revenus fonciers du contribuable. Pour cela, il faut néanmoins veiller à ce que l'usufruitier soit une personne physique, une société transparente (SCI à l'impôt sur le revenu) ou un bailleur social.
Lorsque l’usufruitier est une personne morale (même une SCI mais taxée à l'impôt sur les sociétés), les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles.
En cas d'acquisition, demandez à vérifier l'identité de l'usufruitier pour confirmer que vous pourrez déduire vos intérêts d'emprunt.

Certains montages vous permettent de cumuler l'acquisition en nue-propriété et le dispositif de déficit foncier. En effet, le nu-propriétaire reste redevable d'une partie des travaux afférents aux parties communes de l'immeuble, et une quote-part de ces travaux peut être déduite au titre de déficit foncier. Ce type de montage doit cependant être validé par un avocat fiscaliste, puisqu'il devient complexe à mettre en place et se révèle donc risqué fiscalement. Certains opérateurs immobiliers proposent ce montage, qui reste rare sur le marché.


Les différents types d’investissement en nue-propriété

En fonction de la nature de votre bien démembré, on peut classifier 4 types de biens en nue-propriété :
- Le viager classique
- La nue-propriété de parts de SCPI
- La nue-propriété de contrats d’assurance vie
- La nue-propriété de parts de société

Comment financer une acquisition en nue-propriété ?

Les banques ne considèrent pas l'acquisition en nue-propriété comme courante. Il peut donc se révéler difficile de trouver le financement adéquat : le bien ne produit pas de revenus, vous n'en êtes pas le plein propriétaire, ce qui empêche la banque de prendre une hypothèque pour se garantir... Mais il existe d’autres solutions :
- Hypothéquer un autre de vos biens : il vous faut néanmoins d'ores et déjà détenir un bien d'une valeur équivalente, et non hypothéqué
- Nantissement d'un contrat d'assurance vie : si vous détenez un contrat pour une valeur équivalente à celle de votre acquisition, la banque peut également se garantir en le prenant en « hypothèque », que l'on appelle « nantissement » pour les produits financiers. Néanmoins, cela signifie que vous devez disposer dans votre patrimoine de fonds conséquents. Vous pourrez alors par exemple souscrire un crédit « in fine » : vous ne payerez que les intérêts pendant toute la durée du crédit et rembourserez le capital à échéance.









Articles d'informations :