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     Investir en immobilier grâce à la loi Pinel


- Jusqu'à 63.000 € de réduction d'impôts
- Investissement locatif dans l'immobilier neuf
- Enagagement de location de 6, 9 ou 12 ans



                La loi Pinel est accessible dès 2.000 € d'impôts
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Publié le 24 mai 2017 - 10:35

Investir en loi Pinel

La loi Pinel offre la possibilité de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts. Contrairement aux idées reçues, cet investissement immobilier défiscalisant n'est pas seulement réservé aux plus aisés. Il est même plutôt intéressant pour ceux qui, payant 2.000 euros d'impôt par an ou plus, arrivent à mettre de l'argent de côté. Dès lors que l'on a le projet d'investir dans l'immobilier à plus ou moins long terme, l'achat d'un logement neuf en loi Pinel est une solution qui mérite réflexion.

Quelle défiscalisation ?

La loi Pinel permet de réduire ses impôts d'une somme équivalente à 12% du prix du logement si le propriétaire s'engage à louer le logement pendant 6 ans, 18% s'il le loue pendant 9 ans, et 21% si le logement est mis en location pendant 12 ans. La réduction d'impôts s'applique dans la limite d'un prix d'achat global de 300.000 €, et de 5.500 € par mètre carré. Ainsi, le montant maximum de l'avantage fiscal atteint de 63.000 €.

Qui peut profiter de la loi Pinel ?

Toutes les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier. Non, les personnes les plus aisées ne sont pas les seules à pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal. L'investissement locatif en loi Pinel devient intéressant dès lors que l'on paie plus de 2.000 euros d'impôts par an et qu'une partie de l'argent que l'on met de côté chaque mois peut être mobilisé pour le remboursement d'un crédit. La fiscalité n'est qu'un atout supplémentaire pour celui qui envisage d'acheter un bien pour le mettre en location.

Investir en loi Pinel

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

La réduction Pinel se module en fonction de la durée pendant laquelle le propriétaire mettra le bien en location. Trois possibilités sont offertes :
- Louer le logement pendant 6 ans : l'avantage fiscal sera de 12 % du prix d'achat, dans la limite de 5.550 euros par mètre carré et 300.000 euros d'acquisition. La réduction d'impôt maximum annuelle sera donc de 6000 euros.
Chaque année, l'impôt à payer sera réduit de la somme équivalente à 2% du prix d'achat du bien. Par exemple, pour un appartement neuf éligible acheté 180.000 euros, l'impôt sur le revenu du contribuable sera réduit de 3.600 euros pendant 6 années.

- Louer le logement pendant 9 ans : vous déduisez 18% du prix du bien sur 9 ans, soit l'équivalent de 2% du prix d'achat chaque année (dans les mêmes limites de prix au mètre carré et prix d'acquisition). La réduction maximale sera de 54 000 euros, soit toujours 6.000 euros par an.
Par exemple, pour un logement neuf acquis 180.000 euros, l'impôt sur le revenu du contribuable sera réduit de 3.600 euros pendant 9 années.

- Louer le logement pendant 12 ans : la réduction s'élèvera à 21% du prix d'achat du logement, toujours dans la limite de 300.000 euros de prix d'achat et 5.500 euros / m2. Cette fois, le contribuable pourra réduire jusqu'à 63 000 euros de ses impôts, étalés sur 12 ans.

A noter :
Pas de besoin de choisir immédiatement si vous voulez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans. Il est tout à fait possible de louer 6 ans puis de prolonger jusqu'à 9 ans, et enfin jusqu'à 12 ans.

Quel est le principe d'application sur la feuille d'impôts ?

Vous déclarez vos revenus comme à votre habitude, et ajoutez les revenus fonciers perçus pour la location de ce nouveau bien une fois le bâtiment livré et mis en location. L'impôt résultant de l'ensemble de vos revenus et de votre tranche marginale d'imposition est alors calculé. Cette somme, que vous auriez dû payer sans la réduction Pinel, est retranchée du montant de l'avantage fiscal obtenu. Ainsi si l'impôt à payer était de 3600 euros et que votre réduction d'impôt Pinel est de 3400 euros, vous ne payerez que 200 euros d'impôt sur le revenu.

Et si le montant de ma réduction d'impôt dépasse l'impôt à payer ?

Malheureusement le reliquat n'est pas reportable. Il est donc préférable de bien ajuster le montant de son investissement.

Les nouveaux loyers ont-ils un impact sur mon impôt ?

Oui. Si la loi Pinel vous permet de réduire l'impôt à payer, la location de votre bien immobilier génère aussi de nouveaux revenus. Ainsi, les loyers que vous aurez encaissés (hors charges) seront déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils viendront mécaniquement augmenter votre revenu imposable.
Néanmoins, comme pour tout autre investissement immobilier, vous pourrez opter soit pour le régime micro-foncier et bénéficier d'un abattement de 30%, soit rester au régime réel et déduire vos frais. La réduction Pinel sera ensuite appliquée à l'impôt à payer. Cette opération s'avère quoi qu'il en soit rentable.

A noter :
Même si vous ne payez plus d'impôt sur le revenu grâce à cet investissement, la CSG sur les loyers sera toujours due (comptez environ un mois de loyer).

Quels sont les logements éligibles ?

Les logements neufs ou achetés sur plans avant le 31 décembre 2017 sont éligibles. La construction doit être achevée dans les trente mois qui suivent l'obtention du permis de construire, l'ouverture du chantier ou la date de l'acte authentique dans les achats en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

Par ailleurs, d'autres logements peuvent être éligibles. C'est le cas :
• des logements qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA;
• des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques légales de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation (définis par décret). Ces travaux doivent permettre aux habitations d'atteindre des performances voisines de celles des logements neufs. On peut par exemple réhabiliter un logement en utilisant la loi Pinel optimisée au déficit foncier;
• des logements affectés à un usage autre que l'habitation qui font l'objet de travaux de transformation en logement.

Attention toutefois, concernant l'immobilier ancien, les travaux réalisés par le contribuable doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achat. Quand ils sont réalisés avant l'acquisition, les logements ne doivent pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux. Il faut également respecter les performances énergétiques liées à la loi Pinel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal ?

- L'emplacement du logement doit être en zone éligible :
Les logements doivent être situés dans une "zone tendue". Celles-ci ont été définies par décret. Globalement, il s'agit de la zone A bis (68 communes de Paris, des Hauts-de-Seine, des Yvelines, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), de la zone A (autres villes de région parisienne, côte d'azur, zones de la frontière Suisse…), les zones B1 (grandes villes de province) et B2 (autres communes sur agrément). Les villes éligibles à la loi Pinel sont visibles ici.

- Le logement doit être détenu en pleine propriété (pas de démembrent sauf en cas de décès du conjoint).

- Il doit être loué nu (sans meubles) dans les 12 mois suivant son achèvement ou son achat, à titre de résidence principale du locataire.

- Le propriétaire doit s'engager à louer le logement sur ce mode pour une durée minimale de 6 ans, que l'on peut choisir de prolonger 2 fois par tranche de 3 ans.

- Les loyers et les ressources du locataires, lors de la signature du bail, sont plafonnés par décret. A titre d'exemple, pour 2017, les loyers mensuels au mètre carré sont limités à :
      - Zone A bis : 16,83 euros
      - Zone A : 12, 50 euros
      - Zone B1 : 10,07 euros

Puis-je loger un membre de ma famille ?

Oui ! La loi vous permet de loger un parent ou un enfant tout en restant éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Il faudra néanmoins veiller à ce que les plafonds de ressources des locataires et le loyer pratiqué ne dépassent pas les plafonds légaux.

Où investir en loi Pinel ?

L'avantage fiscal ne fait pas tout. Pour faire le bon choix, il faut avant tout considérer l'emplacement du logement et son potentiel locatif. Aussi, mieux vaut investir dans une ville que l'on connaît bien.
Dans l'absolu, les communes d'Ile de France de la zone A bis sont intéressantes, surtout si elles disposent d'une gare permettant de rejoindre Paris, ou d'une station de métro. La demande locative est constante dans cette région. Les villes où les prix par mètre carré se rapprochent des 5500 euros sont à privilégier, puisqu'elles permettent de bénéficier de la réduction Pinel à plein. On peut par exemple citer des villes comme Bagnolet, Epinay, Châtillon…
En province, assurez-vous de bien connaître la ville pour faire le meilleur choix et ne pas vous exposer aux fluctuations du marché locatif.

Quelques exemples d'achat

• A Champigny-sur-marne (94), vous achetez un deux pièces de 64 m² à 170.000 euros, soit 4.000 euros par mètre carré. Les plafonds du prix au mètre carré et du prix global du logement sont respectés. L'avantage Pinel sur 9 ans sera donc de 18% du prix du bien. Chaque année, vous réduirez votre impôt sur le revenu à payer de 2% du prix du bien, soit 3.400 euros.

• A Puteaux (92), vous achetez un deux pièces de 37 m² à 294.000 €, soit 7.945 €/m². La réduction d'impôt Pinel sur 5.500 euros par mètres carré, soit sur 203.500 euros. Sur 9 ans, vous pourrez bénéficier de 36.630 euros de réduction, soit 4.070 euros par an. Le logement vous revient donc finalement à 257.370 euros.

• A Villiers-sur-marne (94), vous achetez un trois pièces de 67 m² à 329.000 euros, soit 4.910 euros par mètre carré. Le plafond du prix au mètre carré est respecté, mais pas celui du prix du bien. Votre réduction d'impôt portera alors sur un prix d'achat limité à 300.000 euros. Sur 9 ans, vous pourrez donc bénéficier d'une réduction globale de 54.000 euros, soit 6000 euros chaque année.

L'avantage Pinel entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Oui. Le plafonnement des niches fiscales est de 10.000 euros par an. Autrement dit, le cumul des avantages fiscaux annuels d'un contribuable ne peut pas être supérieur à cette somme. Si vous bénéficiez de la réduction Pinel maximale de 6.000 euros par an, il vous restera un potentiel de 4.000 euros d'avantage fiscaux à appliquer sur votre impôt sur le revenu.






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