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    LMNP/LMP : investir et défiscaliser grâce à l'immobilier


- Exonération de TVA*
- Investissement locatif dans un logement meublé
- Rendements intéressants jusqu'à 6%



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Investir dans un meublé
Publié le 23 novembre 2017 - 10:35 Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : Fotolia
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Investir dans un logement meublé permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de compléments de revenus. De plus, l’achat d’un bien pour de la location meublée est avantageux car il est exonéré de TVA*, le prix est donc plus abordable. Le principe est simple, vous achetez un logement contenant tout le mobilier nécessaire au quotidien que vous mettez en location sur du court ou du long terme. Ce type d’investissement, s’il est judicieusement mis en place, a tous les atouts pour séduire : forte demande locative, risques d’impayés réduits, fiscalité avantageuse et taux de rentabilité intéressant.

Deux types de locations meublées

Soit vous décidez de tout faire vous-même : achat du bien, travaux de rénovation si besoin, achat des meubles, gestion totale. Ce qui prend beaucoup de temps et peut s’avérer contraignant.

Soit vous optez pour l’acquisition d’un logement « tout prêt » dans une résidence gérée. Cette option comporte des frais de gestion mais vous permet d’investir en toute sérénité.

Quel statut pour le loueur en meublé ?

Il existe 2 types statuts : LMNP, loueur en meublé non professionnel et LMP, loueur en meublé professionnel.

Vous êtes LMNP, les revenus que vous percevez de la location meublée sont inférieurs à 23.000€ par an et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de votre foyer.
Le statut LMNP permet donc de se constituer un patrimoine, de percevoir des loyers, sans pour autant générer trop de nouveaux revenus eux-mêmes imposés.

Vous êtes LMP lorsque vous cumulez les 3 options suivantes :

- Vos recettes annuelles (loyers et charges) sont supérieures à 23 000€
- Vos recettes issues de la location meublée constituent au moins la moitié des revenus de votre foyer fiscal sous à l’impôt sur le revenu
- Vous êtes inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel. Ce statut est avantageux fiscalement pour l’impôt sur le revenu et l’ISF.

Le statut LMNP peux en effet contribuer à réduire l’ISF puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l’activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.

A noter : le statut LMP est difficile à obtenir en raison des conditions cumulatives à réunir. Ainsi, pour obtenir plus de 23.000 euros de loyer par an, en imaginant que la rentabilité effective des logements soit de 5%, ce statut nécessite d’avoir un patrimoine immobilier d’environ 460 000 euros de biens exploités uniquement en location meublée.

Quel bail pour la location meublée ?

Soit un bail précaire que vous rédigez vous-même pour une courte durée. Vous pouvez louer jusqu’à 12 mois pour un étudiant par exemple.
Soit un bail commercial dans une résidence gérée, que nous recommandons vivement pour les raisons que nous évoquerons ci-dessous.

Ces résidences, commercialisées directement par les promoteurs, vous proposent d’acquérir un logement avec ses meubles et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant préalablement choisi pour la résidence. Votre locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer votre logement à diverses personnes. Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », « Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »... Ces logements neufs peuvent également vous permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt avantageuse grâce à la loi Censi-Bouvard (pour tout investissement avant le 31/12/2018).




Quelle fiscalité ?


Récupération de la TVA

Pour les biens acquis neufs par le biais d’un bail commercial avec exploitant, vous pouvez dès la livraison de votre bien demander aux impôts de vous rembourser la TVA en remplissant un formulaire CERFA. Vous payez donc votre bien hors taxe et la rentabilité s’en trouve décuplée. Attention néanmoins, le remboursement de TVA ne vous est acquis qu’au bout de 20 ans, ce qui signifie que vous vous engagez à louer le logement meublé pendant 20 ans et de soumettre les loyers à la TVA. En effet, la TVA est déductible uniquement lorsque vous pouvez la collecter.

En cas de revente avant le terme, lorsque le logement est vendu à un propriétaire qui va continuer l’activité ou reprend le bail commercial, l'opération bénéficie de plein droit du régime de la transmission d'une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement). De plus le vendeur est dispensé de la régularisation : il n'est pas obligé d'avoir à reverser une partie de la TVA récupérée lors de son achat au prorata de la période restant à courir sur les 20 ans. Il est essentiel de bien s'assurer que l'acheteur va continuer l'activité de location assujettie, sans quoi la vente sera soumise à TVA. En effet, il y a lieu de se demander si les services fiscaux ne pourraient pas se retourner contre le vendeur si l'acheteur ne continuait pas finalement l'activité locative. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d’une revente.


Option pour l’amortissement

Lorsque vous déclarez vos revenus au fisc, vous déduisez vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, etc.) de vos recettes locatives. Et vous pratiquez des amortissements : chaque année, vous déduisez une partie du prix du logement de ces mêmes recettes. Avec un montage bien ficelé, cette option réduit considérablement vos recettes locatives et peut même, les ramener à zéro. Dans ce cas, les recettes sont non imposables et ce en toute légalité.

Ce système fonctionne à merveille pour les résidences gérées neuves telles que les résidences de tourisme, pour étudiants, pour séniors…

Ces montages fiscaux étant assez complexes, nous vous conseillons d’avoir recours à un spécialiste en fiscalité (expert-comptable ou avocat par exemple)


Option pour le Censi-Bouvard

La Censi-Bouvard est un peu l’équivalent de la Loi Pinel pour les résidences gérées. En effet, vous allez pouvoir réduire votre impôt en bénéficiant de la réduction Censi-Bouvard correspondant à 11% du prix hors taxes étalée sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros.

Par exemple : vous achetez un logement en résidence étudiants pour un montant de 120.000 euros TTC. Vous récupérez 20.000 euros de TVA. Le prix de revient du bien est alors de 100.000 euros. Sur ces 100.000 euros, vous avez le droit d’étaler une réduction d’impôts de 11.000 euros sur 9 ans (11% du prix du bien HT), soit 1.222 euros par an. Cette réduction est applicable dès l’impôt sur le revenu de l’année de livraison. La limite étant de 300.000 euros, vous pouvez acquérir plusieurs biens sur une année. A savoir cependant que le total de vos avantages fiscaux ne pourra pas dépasser 10.000 euros par an.

A noter : Imposition dans la catégorie des BIC : attention les revenus issus de la location meublés sont imposés dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers

Quels critères pour sélectionner son logement ?

Plusieurs critères sont à prendre en considération pour un investissement locatif réussi :
- L’emplacement du bien : cibler un logement situé en centre-ville, dans une zone animée, proche des commerces et des transports en commun. Choisissez une ville attractive où la demande locative est forte.
- Le logement : achetez un bien susceptible de satisfaire les locataires, avec un agencement rationnel et de la luminosité. Pour commencer, un appartement est plus facile à louer qu’une maison. De plus, privilégiez les petites surfaces, du studio au T2, pour une meilleure rentabilité.
- Le marché : Etudiez le marché et faites en sorte d’acheter un bien qui trouvera un locataire.

La location meublée entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Oui si vous optez pour la défiscalisation Censi-Bouvard. Non si vous optez pour l’amortissement puisque c’est une règle comptable.







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