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Location meublée, LMNP / LMP :

Investir et défiscaliser ? Oui mais pas n'importe comment !


- Possibilité d'exonération de TVA dans le neuf
- Rendements intéressants jusqu'à 6% par an


Investir dans un meublé
Publié le 23 novembre 2017 - 10:35 - Mis à jour le 22 mars 2018 - Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : Fotolia
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Investir dans un logement et le louer meublé permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de compléments de revenus. Que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf, ce type d'acquisition peut apporter certains avantages au propriétaire : rentabilité élevée, récupération de TVA dans le neuf, amortissement comptable... Mais attention, une certaine vigilance doit être apporté au choix du bien.

Deux façons d'investir dans la location meublée

Le principe est simple. Il s'agit d'acheter un logement ainsi que tout le mobilier nécessaire au quotidien du locataire : cuisine équipée, couverts, salon, placards, literie... l'objectif est qu'une personne puisse s'installer et mener sa vie courante en amenant rien d'autre que sa valise. La location meublée est la plupart du temps destinée à des locataires de courte durée :

- Les touristes et les voyageurs d'affaires (de quelques jours à une semaine) : le logement peut être soit loué directement par son propriétaire par l'intermédiaire d'une plateforme de type AirBnB, soit loué à un exploitant dans le cadre d'un achat dans le neuf (Pierre et Vacances...) ;
- Les étudiants : on peut alors louer pour la durée de l'année scolaire (9 ou 12 mois) ;

Il existe 2 manières d'investir en location meublée :
- En faisant tout soi-même, c’est-à-dire en achetant un bien dans l'ancien ou le neuf, en le meublant et en le gérant par ses propres moyens ou par l'intermédiaire d'une agence,
- En achetant un appartement "clé en main" à un propriétaire louant déjà en meublé, ou encore à un promoteur qui livrera le logement, les meubles et fournira un bail commercial avec l'exploitant de la résidence.

Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Dans le premier cas, le temps nécessaire à la gestion (ou la facturation des honoraires si celle-ci est confiée à un tiers) peut être élevé, car le taux de rotation des locataires est important. Il est en effet nécessaire de faire de la publicité pour trouver des locataires, puis de faire un état des lieux d'entrée et de sortie à chaque nouvel occupant, ainsi qu'un peu de ménage. Sur certaines périodes, le logement peut également rester vide si aucun locataire ne se présente. On peut néanmoins disposer du bien comme on veut, l'occuper soi-même ou le récupérer à tout moment pour opter pour la location nue... La revente peut suivre les mêmes procédés qu'une revente classique.

Dans le cas d'un investissement en résidence gérée (dans le neuf pour la majorité des cas), le locataire n'est pas une personne physique mais une société commerciale. Les loyers sont versés pendant au moins 9 ans (durée du bail commercial). Le propriétaire n'a rien à faire, puisque c'est l'exploitant qui s'occupe de la mise en location. Que le logement soit occupé ou non, les loyers sont versés. Ce type d'investissement permet également de payer un bien neuf moins cher, puisque la TVA peut être entièrement remboursée sous conditions.
Cependant il est rare de pouvoir profiter de son bien en l'occupant, et la revente peut être plus difficile.

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A noter : les locations de type AirBnB sont de moins en moins bienvenues dans les grandes villes. A Paris, il est devenu obligatoire de déclarer son logement sous peine d'avoir une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 euros (voir le site ici). Dans les villes de plus de 200.000 habitants, il est également nécessaire d'obtenir une autorisation de changement d’usage pour que le logement devienne un local commercial. Attention de bien vérifier ces points avec votre notaire avant d'acheter.

Quel bail pour la location meublée ?

Dans le cas où le propriétaire loue le bien à des personnes physiques pour une courte durée, c'est un bail civil ou un contrat de location saisonnière qui pourront être utilisés. Il sera ainsi possible de louer quelques jours ou par exemple neuf mois pour un étudiant.

Si le logement est loué en meublé à titre de résidence principale du locataire, il faut opter pour un bail de type loi ALUR : le bail d'habitation meublée. Des modèles de baux peuvent être téléchargés sur Internet, par exemple sur le site Le bon bail. Tous les renseignements pratiques sont également disponibles sur le site du service public.

Lorsque le bien fait partie d'une résidence gérée par un exploitant, c'est un bail commercial qui sera mis en œuvre. Ces résidences, dont les lots sont la plupart du temps achetés neufs, sont commercialisés par les promoteurs. Ils proposent d’acquérir un logement avec ses meubles et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant préalablement choisi pour la résidence. Le locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer le lots à diverses personnes. Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », voire « Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »...

A noter : La loi ALUR impose que le dépôt de garantie ne dépasse pas deux mois de loyer pour la location d'un meublé à titre de résidence principale du locataire. Elle a également introduit un délai légal de restitution de ce dépôt : un mois si l'état des lieux de sortie ne mentionne rien de notable, et deux mois si ce n'est pas le cas.




Récupérer la TVA pour un achat en immobilier neuf

Pour les biens acquis neufs assorti d'un bail commercial avec exploitant, il est possible de demander le remboursement de la TVA payée. Certains promoteurs se chargent même de la TVA et ne font payer à leur client que le prix hors taxes du bien. Attention néanmoins, la récupération de la TVA est possible car dans un bail commercial, les loyers sont imposés à la TVA. Cela n'a pas de conséquence sur la perception des loyers pour le propriétaire, car l'exploitant verse un loyer hors taxe. Mais cela signifie que le remboursement de TVA n'est acquis qu’au bout de 20 ans. En d'autres termes, la contrepartie de la récupération immédiate de TVA par l'acquéreur est un engagement de sa part de louer le bien en bail commercial pendant 20 ans.

En cas de revente avant le terme, il existe 2 cas de figure. Si le logement est revendu à un propriétaire qui va continuer l’activité ou reprendre le bail commercial, l'opération bénéficie de plein droit de la transmission d'une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement).

Si l'activité n'est pas poursuivie, l'Etat pourra demander le remboursement du reliquat de TVA restant à couvrir. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d’une revente.

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Quel régime fiscal pour la location meublée ?

La location meublée n'est pas imposée comme une location vide : les revenus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et pas dans celle des revenus fonciers. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Cela procure quelques avantages, bien que cela soit aussi plus contraignant en termes de gestion.

Il existe 2 types statuts : le LMNP, loueur en meublé non professionnel et le LMP, loueur en meublé professionnel.

Le contribuable qui loue en meublé a automatiquement le statut de LMNP, tant que la totalité de ses revenus issus de la location de biens meublés sont inférieurs à 23.000€ par an et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de son foyer fiscal.

Par contre, pour obtenir le statut LMP, il faut cumuler les 3 options suivantes :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €,
- Elles doivent constituer au moins la moitié des revenus du foyer fiscal,
- Le contribuable doit être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.

Le statut LMP est intéressant car il peut contribuer à réduire l’IFI (nouvel ISF), puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l’activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.

Concernant la déclaration des revenus, la plupart contribuables sont éligibles au régime du micro-BIC, sous condition que les revenus liés soient inférieurs à 70 000 euros par an. Ce régime permet d'appliquer un abattement de 50% pour tenir compte de toutes les charges sur le bien loué. Lorsque les dépenses sont supérieures à 50% des revenus, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition (déduction des charges réelles).

Enfin, comme les revenus locatifs classiques, les revenus des meublés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018).

A noter : le statut LMP est difficile à obtenir en raison des conditions cumulatives à réunir. Ainsi, pour obtenir plus de 23.000 euros de loyers par an, en imaginant que la rentabilité effective des logements soit de 5%, ce statut nécessite d’avoir constitué un patrimoine immobilier d’environ 460 000 euros de biens, exploités uniquement en location meublée. Ces revenus doivent de plus constituer a minima la moitié des revenus du foyer fiscal.

Opter pour l’amortissement comptable des revenus issus de la location meublée

La déclaration en BIC au régime réel permet de déduire les charges des recettes locatives. La gestion comptable se rapproche de celle d'une entreprise. Ainsi, il est possible de pratiquer un amortissement comptable : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite des revenus. Avec un montage bien ficelé, cette option permet de réduire de façon notable les recettes locatives, qui peuvent dans certains cas être ramenées à zéro.

Néanmoins il nécessite souvent l'intervention d'un comptable. Certains exploitants ou promoteurs proposent ce type de prestations dans leur package. Une question à poser lorsque d'un projet d'acquisition.

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Opter pour le Censi-Bouvard

La Censi-Bouvard est un peu l’équivalent de la Loi Pinel, mais pour les résidences gérées. Cette loi permet, sous conditions, de réduire son impôt sur le revenu d'un montant correspondant à 11% du prix d'achat étalé sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros.

Prenons l'exemple de l'achat d'un logement en résidence pour étudiants pour un montant de 120.000 euros TTC. Le titulaire du bail commercial pour 9 ans serait la société spécialisée Réside Etudes.
La TVA récupérable serait de 20% du prix hors taxes, soit 20 000 euros. Le prix de revient du bien serait donc de 100.000 euros.
Sur ces 100.000 euros, la réduction d'impôts Censi-Bouvard serait de 11%, soit 100.000 euros. Le bénéfice de cette réduction serait à étaler sur 9 ans. L'impôt sur le revenu pourrait alors être réduit de 1.222 euros par an sur cette période.

Cette réduction est applicable dès l’impôt sur le revenu de l’année d'achèvement. La limite étant de 300.000 euros, il est possible d'acquérir plusieurs biens sur une année.

A savoir cependant : la loi Censi-Bouvard n'existera plus après le 31 décembre 2018. De plus cet avantage entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales : le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10.000 euros par an.

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Comment choisir un logement pour faire du meublé ?

Les fondamentaux de l'investissement immobilier restent les mêmes. Plusieurs critères sont à prendre en considération pour réussir son investissement locatif :
- L’emplacement du bien : cibler un logement situé en centre-ville, dans une zone animée, touristique, proche des commerces ou d'un bassin d'entreprises à forte activité. Choisissez une ville attractive où la demande locative est forte.
- Le logement : achetez un bien susceptible de satisfaire les locataires, avec un agencement rationnel et de la luminosité. Privilégiez les petites surfaces, du studio au T2, pour une meilleure rentabilité. Les appartements plus grands sont difficilement adaptés à la location meublée, sauf à viser la colocation. Dans ce cas, restez dans le centre d'une grande ville.
- Le marché : étudiez le marché et faîtes en sorte d’acheter dans une zone où la demande locative est forte de la part des personnes de passage : à proximité d'une université ou d'écoles supérieures, dans une zone très touristique...

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