Les bons coins où investir en Ile de France

Publié le 19-05-2017 10:50 -
Rubrique : OU INVESTIR - Crédit photo : ideal-investisseur.fr / Google Maps / Fotolia

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L'Ile-de-France dispose d'un marché immobilier très dynamique. Avec près de 12 millions d'habitants répartis sur 1200 communes, la région attire les investisseurs immobiliers, les accédants et les locataires pour tous types de surfaces. Avec une demande qui ne tarit pas, la région fait figure de valeur sûre pour les investisseurs immobiliers. Néanmoins même dans une des régions les plus porteuses de France, le choix de l'emplacement reste toujours d'une importance capitale.

Acheter dans l'immobilier à Paris

Où investir en Ile de France ? C'est en effet un territoire contrasté : au centre, Paris la capitale, densément peuplée, lieu où la demande ne faiblit pas. La ville est une exception dans le paysage immobilier d'Ile de France. Les prix, relativement élevés, ne freinent pourtant pas les acquéreurs. Avec de nombreux atouts et un parc immobilier limité, la capitale fait figure de valeur sûre en termes d'investissement immobilier.

En effet, la demande est toujours supérieure à l’offre, tant sur le marché immobilier locatif que sur celui de la résidence principale ou même de la résidence secondaire. Comme peu de logements peuvent être créés, on part du principe que les prix ne sont pas vraiment voués à baisser dans les années à venir. D’un autre côté, l’histoire montre que même lors des crises immobilières, les prix de l’immobilier à Paris n’ont que peu baissé, ce qui donne aujourd’hui l’étiquette de "valeur refuge" aux investisseurs immobiliers

Investir à Paris est donc plus une question de budget. En fonction de la somme que l’on souhaite allouer pour un achat immobilier, on pourra s’orienter vers tel ou tel quartier. Notons toutefois que les prix varient de 7 500 euros par mètre carré à plus de 12 000 dans d’autres. Autant dire qu’il sera très difficile d’acheter un logement dans Paris sans un budget de 150 000 euros minimum, pour une petite surface. 

Le marché locatif est particulièrement dynamique, et le prix des loyers au mètre carré dépasse largement les 20 euros par mois. Les quartiers les plus demandés sont en général les plus proches du métro et des zones où l’on peut tout faire à pieds (commerces, écoles, crèches…). 

A noter, les arrondissements de l’Ouest et du centre sont les plus chers (arrondissements de 1 à 8, ainsi que les 15ème, 16ème, 17ème) alors que ceux de l’Est et du nord sont plus abordables.

Acheter dans l'immobilier autour de Paris : la petite couronne

Autour de Paris, on trouve la petite couronne. C'est le marché immobilier le plus dynamique pour investir en Ile de France: proche de la capital, souvent desservi par un métro, parfois au calme, et avec des prix plus abordables qu'à Paris. A l'ouest, se situent des communes plutôt chics comme Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Saint-Cloud, Suresnes. Les prix sont élevés, mais dans le prolongement de la capitale l'investissement immobilier y est considéré comme plutôt stable. On trouve régulièrement des programmes neufs, comme à Puteaux près de la Défense, ou Nanterre. Un peu plus au Nord du département des Hauts-de-Seine, Asnières-sur-Seine et Clichy sont des villes qui montent et dont le potentiel de revalorisation n'est pas à négliger.

Au nord de Paris, la Seine-Saint-Denis est un territoire à fort potentiel. Si certains quartiers restent nettement défavorisés, certaines municipalités réussissent en ce moment le pari de transformer et embellir leur ville. C'est le cas de Saint-Ouen, Saint-Denis ou Aubervilliers, qui ont vu une forte mobilisation des pouvoirs publics dans le cadre de la rénovation urbaine. De nombreuses zones d'aménagement concertées (ZAC) ont vu le jour, et de belles réalisations sont en cours de construction : éco-quartiers, programmes immobiliers neufs BBC… La présence du métro et le développement de nouveaux transports à horizon 2025 dans le cadre du projet du Grand Paris ne peuvent que valoriser des sites auparavant laissés de côté.

A l'Est de Paris, les choses bougent également. Des villes comme Bagnolet et Montreuil tirent leur épingle du jeu en profitant de leur proximité avec la capitale, de leur desserte par le métro, et de leur potentiel foncier indéniable. Cependant l'urbanisation reste raisonnée, et les nouveaux programmes immobiliers tendent à sortir moins souvent. Ce qui n'empêche pas d'avoir de belles opportunités pour investir en Ile de France ou acheter sa résidence principale.

Au Sud-Est, le Val-de-Marne charme par la proximité avec la Marne. Véritable plateforme d’échange, l’économie du Val-de-Marne est axée sur le commerce international grâce à sa proximité avec l’aéroport d'Orly et le Marché d'intérêt national de Rungis. Des entreprises de pointe de la santé, du cinéma, et des hautes technologies ainsi que 17 centres commerciaux répartis sur tout le département notamment Belle-épine, Créteil-Soleil.
Le patrimoine culturel du Val-de-Marne est très riche : ses guinguettes, ses îles, le lac de Créteil qui permet d’observer un magnifique spectacle d’oiseaux, les châteaux (château de Vincennes, le château de Grosbois), la splendide Roseraie du Val-de-Marne. De nombreuses chansons ont d’ailleurs vanté les mérites de ce territoire.

Enfin au Sud, des villes du département des Hauts-de-Seine telles que Vanves, Malakoff ou Châtillon sont également en plein renouveau. On y trouve de petites maisons, des appartements neufs, parfois dans une architecture de tradition locale : la pierre meulière.

Acheter en région parisienne : la grande couronne

Les départements un peu plus éloignés de Paris forment la grande couronne. C'est probablement le marché immobilier en Ile de France le plus disparate, puisqu'il les départements, communes et secteurs sont très différents les uns des autres. A l'ouest, on trouve les Yvelines, caractérisées par la verdure et les forêts. Le département héberge des villes historiques telles que Versailles et Saint-Germain-en-Laye, où le marché immobilier est particulièrement dynamique. Acheter sa résidence principale ou investir là-bas, c'est un peu devenir propriétaire d'un morceau d'Histoire… D'autant que la demande, notamment sur le marché locatif, est particulièrement forte.

Accéder à Paris depuis les Yvelines est simple, puisque le territoire est desservi par un réseau de transports en commun, notamment par le RER A (Poissy / Saint-Germain-en-Laye - La Défense et Marne la Vallée), le RER B (Saint-Rémy-lès-Chevreuse - Saint-Michel - Aéroport Roissy Charles de Gaulle en desservant aussi l'aéroport d'Orly), le RER C (Versailles-Château/Saint Quentin en Yvelines - Gare d'Austerlitz), la ligne J (Poissy - Saint-Lazare), la ligne N (Rambouillet / Plaisir - Versailles Chantier - Paris Montparnasse) et la ligne U (La verrière - Versailles - La Défense). 

Au nord, le département du Val-d’Oise recèle de nombreux avantages culturels tels que ses châteaux, ses musées, les quais de Seine, ainsi que des villes où des peintres impressionnistes ont vécu. Le département est dynamique, notamment grâce à un bassin économique très varié abritant PME-PMI et firmes internationales. La région de Cergy dispose d'une large offre de formation supérieure : l'école de commerce ESSEC, et l'université qui attire chaque année 17.000 étudiants français et internationaux. 

A l'Est de la région parisienne, on trouve la Seine-et-Marne, le plus grand département d'Ile de France, encore rural en grande partie, mais pas seulement. On y compte notamment plus de 50.000 emplois liés aux industries de l’agroalimentaire et de la chimie. Des firmes internationales y ont implanté leur siège, comme Safran Aircraft Engines qui emploie 4.000 salariés. Bien-sûr, la présence Disneyland Paris donne également de la vigueur au département.
Enfin, les châteaux, abbayes, musées, monuments et forêts attirent les touristes chaque année. 
Accessible, desservi par de nombreux transports, la Seine-et-Marne fait figure de nouvel eldorado pour les particuliers souhaitant acheter pour habiter ou faire un investissement locatif. Les principales villes sont desservies par les RER A, B, D et E, ainsi que les lignes de Transilien, K, P et R. Marne-la-Vallée, Chessy, Chelles, Sénart, Fontainebleau et Meaux attirent pour leur accessibilité et leur prix encore peu élevé pour la région parisienne. En face, une rentabilité locative qui peut parfois atteindre 5%, voire 7% dans certains cas.

Au sud-est de Paris, l’Essonne contribue fortement à l’économie de la région grâce à ses entreprises de produits pharmaceutiques, de parfumerie et d’entretien. Le département est aussi parcouru par de nombreux transports en communs. Soixante-treize gares et 3 lignes importantes permettent de rejoindre Paris : les RER B, C et D mènent chaque jour à Paris des milliers de personnes qui bénéficient de prix immobilier encore peu élevés pour la région. Evry (1973 € / m²), Corbeil-Essonnes (2139 € / m²) et Massy (3108 € / m²) font partis des trois villes phares du 91. Enfin, l'axe Palaiseau-Saclay-Saint-Quentin-en-Yvelines est destiné à devenir la "Silicon Valley" française dans le cadre du Grand Paris. Autour des écoles prestigieuses déjà implantées (Polytechnique, Suplelec, Centrale, HEC, Université Paris Sud-Orsay et Versailles-Saint-Quentin...) et des centres de recherches de pointes (CNRS, CEA, INRA...) devraient se développer dans les prochaines années de nombreux projets d'aménagement urbains et de transports.

En bref, l'Ile-de-france est un marché dynamique, et de nombreuses annonces immobilières existent. Contactez nos services de chasseurs immobiliers !

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