Jérémie Benmoussa est le co-fondateur et directeur général de Fundimmo, une plateforme de crowdfunding exclusivement dédiée à l'investissement immobilier et régulée par l'Autorité des Marchés Financiers.
La vie du projet
Pour la plupart des projets, des travaux sont réalisés. Ces travaux sont divers et variés, il peut s'agir des fondations, de l'ossature du bâtiment, de la pose des menuiseries extérieures, etc. Il est important d'exercer un suivi régulier des travaux afin de s'assurer du bon avancement du projet. Les plateformes peuvent s'assurer du suivi des travaux grâce aux rapports envoyés trimestriellement par les porteurs de projets, comme le fait Fundimmo. Ces informations sont ensuite transmises aux investisseurs qui peuvent ainsi suivre l'avancement de leur placement.
Le suivi de l'avancement d'un projet passe également par la commercialisation des biens qui est la principale source de revenus d'un promoteur lors de la construction d'un programme. Comme pour l'avancement des travaux, le taux de pré-commercialisation est communiqué fréquemment aux investisseurs. Un taux de pré-commercialisation élevé est un bon indicateur de la réussite d'un projet, il est donc suivi de près.
Les placements dans le cadre du crowdfunding immobilier représentent un risque. Celui-ci peut se matérialiser par la non-perception de l'intégralité des gains, jusqu'à la perte intégrale de la somme investie, c'est-à-dire le capital.
• Premier cas de figure : le remboursement s'opère dans les temps à la date d'échéance initialement prévue dans le contrat.
• Deuxième option, le remboursement a lieu par anticipation, c'est-à-dire avant la date d'échéance. Les intérêts courent donc sur une période plus courte, mais l'argent peut être réinvesti dans de nouveaux projets.
• Troisième cas de figure, le projet peut être remboursé avec du retard, c'est-à-dire que le remboursement intervient après la date d'échéance prévue dans le contrat. En 2018, 8,24% des projets présents sur le marché ont présenté un retard1. Dans le cas où un projet a du retard, les intérêts continuent donc de courir jusqu'au remboursement.
Le pire cas de figure est que le projet présente un défaut qui se traduit par un non-respect du contrat, caractérisé par un taux d'intérêt nul ou inférieur à celui annoncé et/ou par une perte totale ou partielle du capital engagé. Heureusement, ce cas de figure ne représente que 0,67% des projets financés depuis 20121.
Prenons l'exemple d'un projet qui présente un taux de rendement de 9% pour une durée d'investissement de 24 mois. À la fin des 24 mois, une personne qui aurait investi 1.000€ à l'ouverture du projet touchera un gain de 1 188,10€ brut.
Les remboursements effectués par le crowdfunding immobilier sont nets avec une application de la fiscalité qui est la suivante :
• 17,2% pour les résidents fiscaux français ne dépassant pas les seuils et ayant rempli la dispense de prélèvement ;
• 30% pour les résidents fiscaux français dépassant le seuil ;
• 0% pour les résidents fiscaux étrangers ;
• 0% pour les personnes morales.
La fiscalité appliquée au crowdfunding immobilier est celle de la « flat tax ». Celle-ci se compose de deux éléments. Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et les prélèvements fiscaux à hauteur de 12,8%. Les personnes seules possédant un revenu de moins de 25 000€/an ou les couples ayant un revenu de moins de 50 000€/an sont exonérés des prélèvements fiscaux.
C'est aux plateformes de crowdfunding que revient la tâche de déclarer les intérêts perçus par chaque investisseur à l'aide de l'Imprimé Fiscal Unique (IFU). La somme qui leur sera reversée sera donc nette d'impôts. L'IFU est envoyé annuellement aux investisseurs au moment de remplir la déclaration d'impôts. Ce document qui est un récapitulatif des opérations sur valeurs mobilières et revenus de capitaux mobiliers est envoyé à titre d'information.
1 Baromètre du crowdfunding immobilier 2018 réalisé par Fundimmo, en collaboration avec Hellocrowdfunding.
Commentaires