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L'assurance-vie : une enveloppe judicieuse pour investir en SCPI

Article réalisé par CORUM L'Épargne,
société de gestion proposant notamment les SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion

Corum SCPI



L'assurance-vie permet d'investir en SCPI avec des avantages fiscaux très intéressants. Les particuliers doivent toutefois porter attention à l'offre proposée dans chaque contrat.

Temps de lecture : 4 minute(s) - | Mis à jour le 20-09-2023 10:38:00 | Publié le 20-09-2023 09:38  Photo : Shutterstock  
L'assurance-vie : une enveloppe judicieuse pour investir en SCPI

Des avantages fiscaux pour une meilleure efficacité de l'investissement

Lorsqu'une personne détient une SCPI en direct, les dividendes sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En cas de revente des parts, les plus-values sont aussi sujettes à une imposition au taux total de 36,2% (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). Un abattement pour durée de détention s'applique toutefois ; son niveau varie en fonction du temps pendant lequel le propriétaire a détenu son bien : plus il l'a conservé longtemps, plus l'abattement est important. Au bout de 22 ans de détention, le vendeur est exonéré d'impôt sur la plus-value (30 ans pour être les prélèvements sociaux).

Cette fiscalité, calée sur celle de l'immobilier, peut-être améliorée lorsque les particuliers investissent dans le cadre spécifique de l'assurance vie. Comme pour les autres unités de compte, les gains ne sont pas fiscalisés tant qu'ils ne sont pas sortis du contrat. Les revenus générés par la SCPI (dividendes versés régulièrement et éventuelles plus-values liées à la revente d'immeubles) sont ainsi réinvestis au sein du contrat sans impôt.

Cette enveloppe est aussi efficace à long terme. Lorsque le contrat est ouvert depuis plus de 8 ans, la fiscalité des gains est réduite. Enfin, les montants transmis dans le cadre d'une assurance-vie n'entrent pas dans le cadre des droits de succession jusqu'à 152 500 euros par bénéficiaire (Montants investis avant 70 ans). Ces avantages tendent donc à améliorer nettement l'efficacité globale de l'investissement.

De la flexibilité et de la stabilité

Autre avantage de l'assurance-vie : investir en SCPI via l'assurance-vie offre aussi une bonne flexibilité et une meilleure liquidité. L'unité de compte peut en effet être revendue rapidement. Le portefeuille s'affranchit alors d'un certain degré d'inertie propre à l'investissement indirect en immobilier.

Le choix de la pierre-papier au sein d'une assurance-vie multisupport permet aussi d'équilibrer facilement son portefeuille d'unités de compte. Les SCPI bénéficient en effet d'un couple rendement/risque intéressant : historiquement, elles ont offert jusqu'à maintenant des rendements attractifs, tout en bénéficiant des solides fondamentaux de l'immobilier. Même si l'investissement comporte une part de risque, il permet de diversifier ses placements avec des produits qui ont démontré leur stabilité dans le temps.



CORUM Life la seule assurance vie qui donne accès aux SCPI CORUM

Tous les contrats d'assurance-vie n'offrent pas la possibilité d'investir dans des SCPI. Si tel est leur objectif, les particuliers doivent donc veiller à sélectionner leur contrat en fonction des produits disponibles.

Le nombre de fonds immobiliers accessibles dans le contrat ne doit pas être le seul critère : les SCPI proposées doivent aussi être analysées de près car toutes ne se valent pas. La qualité, l'âge du patrimoine et le taux d'occupation global notamment doivent être scrutés : plus les immeubles détenus sont modernes et bien situés, plus le potentiel locatif sera important.
Les épargnants doivent ainsi veiller à ce que les performances passées des SCPI soient a minima dans la moyenne du marché. En 2022, cette moyenne s'est établie autour de 4,50%.

Notons que depuis leur création, les 3 SCPI CORUM ont toujours délivré des performances supérieures au marché. En 2022, CORUM Origin a affiché un rendement* brut de 6,88 %** pour un objectif de 6 %** et un TRI*** de 7,06 %** sur 10 ans, CORUM XL a atteint 5,97 % pour un TRI*** de 5,34 %** sur 5 ans et un objectif de TRI*** sur 10 ans de 10 %**, et CORUM Eurion a affiché un rendement de 6,47 %** pour un objectif de TRI*** à 10 ans de 4,5 %, hors valeur du patrimoine. (Source : CORUM)
Notez cependant que les performances passées ne présagent pas des performances futures.es.

Le contrat CORUM Life est le seul contrat à donner accès aux 3 SCPI de la gamme CORUM L'Épargne (dans la limite de 55 % du contrat), en plus d'un fonds en euros et de fonds obligataires.

Accessible à partir de 50 €, le contrat CORUM Life ne distribue presque que les produits « maison » : SCPI, produits obligataires et, depuis quelques semaines, le fonds euro CORUM EuroLife (dans la limite de 25 % du contrat). Le contrat ne comprend ni frais de souscription, ni frais sur les versements, ni frais de gestion, ni frais d'arbitrage. Les épargnants ne payent que les frais liés aux produits qu'ils logent dans le contrat.
Mais la différence la plus importante entre le contrat CORUM Life et les autres contrats du marché proposant des SCPI repose peut-être dans le fait que CORUM Life redistribue un surplus d'impôt aux épargnants. Pourquoi ? Parce que la compagnie CORUM Life investit dans les SCPI CORUM. Or les SCPI CORUM détiennent des immeubles dans des pays où le taux d'imposition est moins élevé qu'en France. Leurs associés bénéficient à ce titre d'un avantage fiscal au moment où ils remplissent leur déclaration de revenus. C'est donc vrai aussi pour la compagnie CORUM Life, en sa qualité d'associée des SCPI CORUM. Plutôt que de conserver sa ristourne fiscale, CORUM Life préfère repartager ce gain entre ses épargnants… Tout un état d'esprit !

-> Découvrez l'assurance-vie CORUM Life



* Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % pour CORUM Origin, 0,12 % pour CORUM XL en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part.
** Nets de frais de souscription et de gestion
*** Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.

Cette communication a un caractère commercial et n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement. Les documents d'information sont disponibles sur www.corum.fr.

Mentions légales
Le contrat CORUM Life est distribué par CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l'ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l'AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d'agent général d'assurance sous le contrôle de l'ACPR, 4, place de Budapest CS 92459, 75436 Paris Cedex 9.

CORUM Life est une SA à directoire et conseil de surveillance au capital social de 20 000 000 € régie par le Code des assurances, RCS Paris n° 852 264 332. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Société soumise au contrôle de l'ACPR, 4 place de Budapest 75436 Paris Cedex 9.


La SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.


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