4 critères pour estimer un bien immobilier

Les transactions immobilières sont des opérations délicates, qui nécessitent le respect de certaines étapes clés. Parmi elles, l'estimation immobilière occupe une place importante, pour l'achat ou la vente d'un bien. Il existe à cet effet de nombreux moyens, pour réaliser l'estimation d'un bien immobilier. Voici les principaux.

Temps de lecture : 4 minute(s) - | Mis à jour le 01-06-2022 09:36:00 | Publié le 01-06-2022 09:34 Ce contenu est proposé par l'un de nos partenaires. La rédaction n'a pas participé à sa réalisation.

4 critères pour estimer un bien immobilier

Miser sur l'utilisation d'un simulateur

Le simulateur est un outil en ligne, qui permet d'estimer de manière rapide et efficace la valeur d'un bien. Il s'utilise pour tout type de biens immobiliers : appartements, terrain, immeuble non bâti, etc. Dans la perspective d'une vente immobilière, cet outil représente la solution la plus adaptée. En effet, grâce au simulateur, il est possible de consulter les ventes récentes de biens ayant des caractéristiques similaires.

Le simulateur d'estimation immobilière intègre généralement un logiciel qui prend en charge certaines informations capitales pour réaliser la simulation. Il s'agit par exemple de la localisation du bien, sa superficie (totale ou habitable), le nombre de pièces, la présence de certaines commodités (piscine, terrasse, garage, etc.), etc. Certains simulateurs récents exigent de plus en plus de précision, notamment en ce qui concerne l'emplacement dans le quartier, le numéro de la rue, l'exposition du bien, etc. Ces outils réalisent l'estimation d'un bien immobilier en se référant aux innombrables facteurs qui influencent le marché immobilier local.

Toutefois, le simulateur, en tant qu'outil automatique, ne renseigne pas toujours sur la valeur réelle d'un bien. Son utilisation, lorsqu'elle est mal faite, expose au risque de surévaluation ou de sous-évaluation.

Engager un agent immobilier

Estimer le prix d'un bien immobilier fait partie des prérogatives d'un agent immobilier. Ce professionnel dispose à cet effet de l'expérience et d'une bonne maîtrise du marché pour accomplir cette mission. Pour réaliser l'estimation d'un bien, l'agent immobilier procède en amont à une étude sur place lui permettant par exemple de relever les atouts à mettre en avant. De même, il peut relever la nécessité par exemple de réaliser des travaux pour éliminer les faiblesses éventuelles du bien à la vente.

L'agent immobilier recense les points qui ont une influence positive sur l'intérêt d'un bien et augmente sa valeur. Il s'agit notamment de la proximité avec les transports en commun, la présence de magasins, les travaux urbains en cours, etc. Toutes ces informations lui servent à optimiser l'estimation du bien au plus près de sa valeur réelle.

Par ailleurs, l'agent immobilier dispose d'outils professionnels d'estimation pas forcément accessibles aux particuliers. Cela lui permet d'affiner son estimation. Le recours à un agent immobilier garantit donc d'avoir une estimation qui tient compte de la réalité du terrain.

Il faut noter que les conseils de l'agent immobilier guident l'acheteur, pour réaliser les meilleurs choix dans le cadre d'une vente immobilière. Il peut déduire aisément par exemple qu'un logement T4 possède plus de chances à la vente qu'un T2 dans une zone comptant beaucoup de familles avec enfants.

Toutefois, l'agent immobilier peut produire une estimation biaisée par sa volonté d'obtenir un mandat de vente.

Faire appel à un notaire

Pour obtenir une estimation objective et réaliste d'un bien immobilier, le recours au notaire est l'une des méthodes pratiques. Ce professionnel dispense par exemple de la signature d'un mandat de vente qui implique des frais et démarches supplémentaires. En effet, le notaire garantit par son intervention un prix de vente beaucoup plus réaliste et impartial. De plus, il assure le respect des délais fixés pour la vente du bien.

Il faut noter que le recours à un notaire peut être également obligatoire dans certains cas. Il s'agit par exemple des cas de divorce, de donation, de prêt hypothécaire ou de succession. En réalité, dans ces conditions, l'intervention du professionnel représente un gage de fiabilité et de précision.

Pour procéder à l'estimation d'un bien immobilier, le notaire se sert généralement de diverses informations transmises par le propriétaire ou collectées sur place. Au-delà des caractéristiques techniques telles que la localisation, l'état général de la maison, etc., le notaire tient compte également de nombreuses spécificités de la maison. Il s'agit par exemple de la qualité des matériaux, du type de revêtements, de l'ancienneté du bien, etc.

À la fin de son expertise, le notaire doit remettre un avis de valeur sous forme de document officiel à valeur juridique.

Il faut noter que le prix d'une expertise de notaire se situe en moyenne entre 250 et 300 euros à la charge du vendeur. À ce montant peuvent s'ajouter selon les cas d'autres frais liés aux honoraires, aux émoluments ou encore à l'acte de vente.

Calculer le prix au mètre carré

Le prix au mètre carré permet également de déterminer de manière pratique le prix réel d'un bien immobilier sur le marché. Pour l'appliquer, il faut multiplier la superficie totale ou habitable de la maison par un prix moyen au mètre carré. Pour réussir l'application de cette méthode, il faut avoir une bonne connaissance du marché de l'immobilier local.

Tout d'abord, le prix au mètre carré varie en fonction de la localisation du bien. Par exemple, les prix au mètre carré dans le Jura sont variables entre 2 000 et 6 000 CHF contre 7 000 et 14 000 CHF par mètre carré pour un bien situé à Genève. Ainsi, pour deux biens qui présentent les mêmes caractéristiques, celui de Genève est vendu à 1 750 000 CHF contre 650 000 CHF dans le Jura. Ces prix correspondent aux prix proposés par les experts immobiliers (notaires, autorités fiscales, agents immobiliers, etc.).

Toutefois, certaines variables permettent de préciser davantage le calcul au prix du mètre carré. Il s'agit par exemple de la situation démographique, le contexte politique du pays, la saison de l'année, etc. De même, certaines spécificités du bien lui-même peuvent modifier le calcul de son prix au mètre carré. Une maison qui possède très peu de commodités par exemple aura une valeur nettement moins élevée au mètre carré qu'une autre très bien équipée. La qualité de l'environnement qui entoure la maison représente également un facteur important dans la détermination du prix au mètre carré. Ainsi, les environnements inesthétiques ou trop bruyants influent négativement sur le prix au mètre carré des biens immobiliers.

En définitive, l'estimation d'un bien immobilier peut se faire par diverses méthodes. De l'utilisation du simulateur au calcul par mètre carré, la méthode idéale dépend de la précision recherchée et des moyens à disposition pour ce projet. Quelle que soit la méthode adoptée, la surévaluation ou la sous-évaluation sont des risques à absolument éviter pour optimiser les chances de vente du bien.