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Comment bien investir dans l'immobilier ?



En termes d'investissement, l'immobilier est un marché porteur à explorer. Que l'on soit un investisseur novice ou expérimenté, il est possible de faire des placements rentables grâce à la pierre. Pour ce faire, il suffit d'adopter une méthode d'investissement efficace et de se tourner vers les professionnels indiqués. Découvrons ensemble les différentes étapes afin de bien investir dans l'immobilier.

Temps de lecture : 4 minute(s) - Contenu proposé par | Mis à jour le 26-04-2021 15:51 | Publié le 26-04-2021 09:37
Photo : Shutterstock  

Investir dans l'immobilier : les critères à prendre en compte

Un investissement immobilier nécessite des ressources financières importantes. On doit donc opter pour un marché où il sera plus facile de trouver des candidats sérieux à la location de son bien. Généralement, les villes universitaires dotées de bonnes infrastructures publiques et commerciales sont à privilégier. Un investisseur doit prendre en compte la courbe démographique et le solde migratoire. Ils permettent de connaître la fréquence des départs et des arrivées sur un territoire au cours d'une même période.

Par ailleurs, un investissement vise un public précis. Il est donc recommandé de maximiser son investissement en optant pour des logements où la demande est forte. Mieux encore, ceux-ci doivent correspondre à ce que le public visé attend. Par exemple, si l'on cible les étudiants, on doit privilégier des studios à proximité des centres de formation et des campus universitaires.

En revanche, l'on souhaite attirer les familles, investissez dans des appartements de 2 ou 3 chambres. Idéalement, ils devront être proches des crèches, écoles, centres commerciaux, etc. Toutefois, avant d'investir, ayez recours à un simulateur de gestion de ses finances personnelles comme le comparateur de crédit GoToInvest, un site spécialisé en gestion de patrimoine et de défiscalisation.

>> A LIRE : Crise : le Prêt Garanti par l'État élargi et prolongé





Évaluer sa capacité d'investissement

À moins de posséder de gros moyens financiers, le meilleur moyen de financer son projet immobilier est l'emprunt. On peut notamment acquérir son bien à travers : un prêt immobilier auprès d'une banque ou d'un organisme de prêt. Ce crédit, sera remboursé sous forme de mensualité grâce à ses revenus locatifs. Toutefois, un crédit immobilier ne se contracte pas de manière spontanée. Il faut prendre en compte la rentabilité de l'investissement pour être à mesure de rembourser, avant échéance, tous les frais grâce au loyer perçu.

De plus, pour une meilleure protection financière, les établissements banquiers ont pris l'habitude d'inciter leurs clients à dresser un profil d'investisseur pour mieux évaluer leur horizon d'investissement. Ils se basent donc sur ces éléments, pour avoir un aperçu de la situation financière de l'investisseur. Il s'agit également d'un bon moyen d'évaluer ses connaissances et ses expériences.

Il y a aussi des informations subjectives liées à l'attitude de l'investisseur en cas de risque financier et de projections faites sur le rendement. On relève deux aspects importants du profil d'investisseur : l'expertise (qui prend en compte l'expérience et l'expertise des marchés financiers) et le financier (qui dépend de son horizon d'investissement, de sa santé financière, des objectifs en matière de rendement et de sa tolérance au risque). Les profils varient d'une institution à une autre, les dénominations aussi. Généralement, on a des profils qualifiés de :

- défensifs (investissement limité et stable),
- faibles (en quête d'un accroissement qui surpasse le capital investi),
- moyens (poursuite d'un rendement intéressant avec un environnement d'investissement de 5 ans minimum),
- élevés (un capital élevé avec un horizon d'investissement de plus de 7 ans).

L'horizon d'investissement peut s'appréhender comme l'intervalle de temps durant lequel, un investisseur fait des placements. Généralement, on constate que les investissements longs sont particulièrement indiqués afin de faire face aux baisses et hausses des marché de titres. Les banques apprécient les horizons d'investissement longs car ils permettent de diminuer le risque lié au placement.

>> A LIRE : Succession : que faire d'une maison insalubre ?


Actionner la défiscalisation pour payer moins d'impôts

Ne faites pas comme les autres investisseurs, qui préfèrent se focaliser sur le prix et éventuellement sur la plus-value qu'ils pourraient réaliser en cas de revente future. Au lieu de cela, faites une projection à court terme afin d'actionner un levier de défiscalisation, qui soit à même d'amortir son investissement. La défiscalisation en question, doit venir compléter les loyers que l'on perçoit afin de couvrir partiellement les emprunts immobiliers que l'on aura effectués.

Le dispositif Pinel est très avantageux, puisqu'il permet de résoudre une bonne partie des impôts que l'on est censé payer au fisc. Pour être éligible, il faut être un contribuable français investissant dans des logements neufs ou entièrement réhabilités, entre septembre 2014 et décembre 2022. Chaque investisseur a l'obligation de mettre son bien en location durant un temps précis. À titre d'exemple, si on s'engage à louer un bien sur 9 ans, on pourra bénéficier d'une réduction d'impôt fixée à 18%.

La réduction des impôts tient compte de la durée de la mise en location. Il y a plusieurs échéances possibles : 6 ans (12%), 9 ans (18%) et 12 ans (21%). Comme rien ne s'obtient gratuitement, le propriétaire est tenu de se conformer aux plafonds de loyers. Cette mesure gouvernementale a été instaurée pour que même les familles aux revenus modestes ou moyens puissent se loger. À défaut du dispositif Pinel, il existe d'autres outils d'incitation tels que les mécanismes Malraux, Denormandie ou du déficit foncier dans l'ancien.

>> A LIRE : Loi de défiscalisation Denormandie : un bilan en demi-teinte




Déléguer la gestion locative à des professionnels de l'immobilier

On n'investit pas pour perdre son argent mais pour être rentable. Il est donc important, d'assurer ses arrières en se posant les bonnes questions concernant la gestion locative de son logement. Si l'on ne dispose pas des ressources suffisantes pour gérer soi-même ses biens, il serait préférable de les confier à des professionnels.

En règle générale, il s'agit d'une agence immobilière qui est mandatée pour rentabiliser le bien. La délégation ne doit pas obligatoirement être complète. Il y a des propriétaires qui recourent à cette technique uniquement pour rechercher et sélectionner les locataires aux meilleurs profils. Il y a un véritable avantage à procéder de la sorte, car les prestations facturées sont déductibles sur les revenus fonciers déclarés par le propriétaire sur sa feuille d'impôt. De plus, on a le droit de souscrire des garanties loyer impayé. Cela correspond à un montant situé dans une fourchette comprise entre 2 et 4% du loyer annuel.





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