Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou l'ancien ?

L'achat d'un bien immobilier est l'un des investissements favoris des Français pour se constituer un revenu complémentaire. Si le principe est acquis, encore faut-il choisir le bon logement. Voici quelques pistes.

Temps de lecture : 2 minute(s) - | Mis à jour le 03-02-2024 10:01 | Publié le 03-02-2024 09:56 Photo : Shutterstock Ce contenu est proposé par l'un de nos partenaires. La rédaction n'a pas participé à sa réalisation.

Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou l'ancien ?

L'immobilier locatif reste un placement phare

Les particuliers restent conquis par le principe de l’immobilier locatif pour générer des revenus additionnels. En la matière, les opportunités sont nombreuses, comme on peut le constater par exemple chez le promoteur immobilier REALITES.

Il faut dire que les avantages de l'investissement immobilier sont eux aussi nombreux. Tout d'abord, investir à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier, c'est-à-dire que l'investisseur n'a pas besoin d'un apport important et que les mensualités de remboursement sont couvertes au moins en partie par les loyers perçus. Cela demande donc un effort d'épargne limité.

Dans le prolongement, il faut voir le remboursement du crédit comme un placement et non comme une charge. Si la valeur du bien immobilier peut fluctuer dans le temps, le propriétaire disposera toujours d’un capital au moment de la revente, ce qui n’est pas forcément le cas des produits financiers.

Les avantages du neuf

L’achat d’un logement neuf est le plus souvent réalisé sur plans, un acte nommé la « VEFA » dans le jargon des promoteurs et des notaires. L’acquéreur va alors payer le bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et fournir le solde au moment de la livraison. La plupart du temps, il faut prévoir 1 à 2 ans entre le moment de la signature de l’acte de vente et la prise de possession des lieux en vue d’une mise en location.

L’un des avantages majeurs de l’immobilier neuf est que l’on évite les travaux de rénovation ou d'isolation. Les nouvelles constructions répondent à des critères stricts en termes de performances énergétiques, ce qui permet d’afficher un bon score au DPE. Un argument de plus en plus prisé par les locataires, notamment depuis l’envolée de la facture énergétique. Dans une ville où la demande locative est forte, le risque de vacance locative est réduit.

Investir dans le neuf peut ouvrir droit au bénéfice de dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel. Les acheteurs d’un logement éligible peuvent obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix d’acquisition en louant le bien pendant 12 ans. L’achat dans le neuf peut aussi permettre de louer en meublé, et certains investissements, notamment en résidences gérées, peuvent permettre de récupérer la TVA immobilière, soit 20%.

Les avantages de l'ancien

Acheter un logement ancien pour le mettre en location présente l’avantage de générer des revenus rapidement. Le bien est existant, ce qui permet également de le visiter et de se projeter à la place du locataire. Ces logements sont également en général moins chers que des biens neufs, puisqu’ils ne subissent pas la TVA.

Certains logements anciens peuvent également donner droit à des avantages fiscaux, mais il faut savoir que ceux-ci sont plus difficiles à mettre en place ou à trouver. Ils supposent également de réaliser des travaux conséquents, puisque ces différents dispositifs sont des incitations fiscales à la rénovation.

Les dispositifs concernés sont la loi Denormandie, du nom de l’ancien ministre du logement, qui est à peu de chose près l’équivalent fiscal du Pinel pour l’ancien. Certains programmes immobiliers de rénovation ouvrent droit à la réduction Malraux (biens situés dans certains secteurs, notamment les sauvegardés) voire pour Monuments Historiques, dans des conditions très strictes.

Enfin, les propriétaires peuvent eux-mêmes aller chercher une réduction fiscale en réalisant de gros travaux dans leurs logements locatifs afin de créer un déficit foncier. Lorsque le montant des charges liées à un logement locatif est supérieur aux loyers encaissés, le montant de l’impôt sur le revenu à payer peut être réduit.