Investissement locatif : comment réussir son premier achat

Si les avantages de l'immobilier sont indéniables, les critères de choix du logement sont différents de ceux d'une résidence principale.

Temps de lecture : 2 minute(s) - | Mis à jour le 22-03-2023 14:09:00 | Publié le 22-03-2023 14:03 Photo : Shutterstock Ce contenu est proposé par l'un de nos partenaires. La rédaction n'a pas participé à sa réalisation.

Investissement locatif : comment réussir son premier achat

Un complément de revenu plébiscité

En France, l'investissement locatif reste le placement favori des particuliers. La pierre porte un sentiment de sécurité financière compréhensible. Non seulement détenir un bien est immuable jusqu'à sa vente, mais il s'agit aussi d'un actif tangible qui conserve une valeur quoi qu'il arrive.

L'un des avantages principaux de l'immobilier locatif est de pouvoir dégager un revenu complémentaire, parfois dès la mise en location. Lorsqu'un bien est acheté en ayant recours au crédit, les loyers couvrent une part plus ou moins importante des remboursements. Autrement dit, l'achat est financé en partie grâce aux fruits de la location. Le reste constitue un « effort d'épargne ».

Dans certains cas, les biens peuvent « s'autofinancer » : les loyers compensent complètement les mensualités de l'emprunt. Cette situation confortable nécessite de trouver le bien immobilier adéquat, et parfois d'avoir un apport important.

Une fois le crédit remboursé, les loyers constituent un complément de revenu non négligeable.

Quel logement choisir pour un investissement locatif ?

Tous les appartements et autres logements ne se prêtent pas forcément à l'investissement locatif. Les acheteurs doivent donc éviter les achats « coup de cœur » et faire au contraire leur choix selon des critères objectifs.

Le marché locatif existe-t-il pour ce type de biens dans la ville ou le quartier concerné ? L'emplacement est-il intéressant pour les locataires potentiels (proximité des transports, des commerces, des universités...) ? Le logement est-il suffisamment fonctionnel et pratique (présence de rangements, cuisine aménagée...) ?

Dans la majorité des cas, les emplacements les plus intéressants vont être ceux à proximité du centre-ville, et la typologie reine reste les appartements de taille réduite (studio, T2). Les biens les plus prisés des locataires sont également propres et fonctionnels. Ainsi, il est préférable d'acquérir
- Soit un logement en bon état et louable immédiatement,
- Soit un logement nécessitant des travaux. Ceux-ci vont permettre de négocier le prix et parfois de bénéficier d'une réduction d'impôt en déduisant les charges. Leur coût peut être directement intégré à la demande de financement.

Un achat qui peut prendre du temps

Lorsque vient le moment d'investir, les choses ne sont pas toujours simples. Trouver le bien immobilier idéal pour un investissement peut être fastidieux, car la démarche reste différente de celle de l'acquisition d'une résidence principale. D'autant que la réglementation se complexifie et peut être source de pièges. Par exemple, les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est étiqueté F ou G sont désormais interdits à la location.

Estimer le potentiel locatif, la rentabilité du bien puis négocier le prix et trouver le financement... Une partie des acquéreurs préfère déléguer ces tâches à des professionnels pour les aiguiller dans leurs choix.

Certains acteurs proposent ainsi des offres clé en main, comme Beanstock qui vous forme et vous accompagne tout au long de votre investissement locatif.

C'est également le cas dans l'immobilier neuf. Certains promoteurs proposent des logements assortis d'un mandat de gestion, parfois éligibles à une loi de défiscalisation comme le Pinel. Néanmoins, le neuf reste cher et les rentabilités basses. Les prix ont tendance à s'envoler sous le coup des normes environnementales de plus en plus contraignantes et des prix des matières premières. En parallèle, l'écart de loyer avec les logements déjà construits est faible, voire inexistant.

Ainsi, lors d'un premier investissement, le choix de la plupart des acquéreurs se porte sur un logement ancien. Là encore, il est possible de trouver des offres spéciales investisseurs clés en main. Les logements sont ici proposés sous l'angle de l'investissement : qualité des emplacements, estimation du rendement annuel, travaux nécessaires...

Certains acteurs vont jusqu'à accompagner le client dans l'acquisition, notamment pour trouver le crédit, puis dans la réalisation des éventuels travaux de rénovation puis la gestion locative. L'investissement est ainsi accompagné de bout en bout, prenant en charge la mise en location du logement, la rédaction du bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, le quittancement des loyers et les éventuelles demandes des locataires en cours de bail.