L'investissement dans le neuf à travers le Pinel ?
Afin d'acquérir un logement répondant aux normes, il est possible de se diriger vers un logement neuf. Pour un investissement, il s'agit de l'opération fiscale appelée Pinel. En échange d'une location pendant une certaine durée à un loyer fixé, l'investisseur dispose d'une réduction d'impôts. Ce taux a baissé en 2023. Ainsi, il ressort désormais à 17,5% si la durée de location est de 12 ans (contre 21% en 2022).
Afin d'optimiser l'avantage fiscal, l'investissement Pinel doit être réalisé sur un montant inférieur à 300 000€ et sur un prix au mètre carré inférieur à 5 500€. Enfin, le plafond de réduction d'impôts est limité à 10 000€ par an.
Le Pinel est situé dans des grandes villes et banlieues (dans des zones appelées zones A, A bis, B1, B2 ou C). La localisation est souvent privilégiée et facilitée par la tension du marché locatif. Le loyer est plafonné selon la zone géographique (souvent 80% du loyer local). De même, il existe un plafond de ressources du locataire. Enfin, la location en nue doit être réalisée à minima sur 12 ans. Il est possible de louer le bien à un membre de sa famille.
Pour l'investissement dans l'ancien rénové à travers la loi Malraux, le principe de défiscalisation est différent. Le montant des travaux doit être inférieur à 400 000€ sur une période de 4 ans. Il n'existe pas de plafonnement du prix au mètre carré. Le taux de réduction d'impôts des travaux est de 30%.
En plus de sa qualité architecturale, le bien en loi Malraux bénéficiera d'un emplacement privilégié, généralement en cœur de centre-ville. Le secteur sauvegardé donne à la ville les outils de protéger son patrimoine urbain afin d'en assurer son développement. Il est géré par le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) qui dicte les règles d'urbanisme à respecter et assure la cohérence globale des interventions. Il s'agit de grandes et moyennes villes.
La location est assurée par l'emplacement et la rénovation totale du bien. Un des avantages considérables de la loi Malraux est l'absence de plafond de loyer. Comme l'explique
Milea Patrimoine, spécialiste de l'immobilier ancien rénové, un bien totalement rénové dans une ville sous tension peut avoir un loyer maximisé. L'autre avantage réside dans le choix du locataire puisqu'il n'existe pas de plafond de ressources. Cependant, le bien ne peut pas être loué à un membre de sa famille. Enfin, la location nue doit être réalisée à minima sur 9 ans.
Le choix entre les deux dispositifs portera sur les objectifs de l'investisseur. D'un point de vue purement fiscal, la loi Malraux est plus efficace que le Pinel. Sachant que le Malraux n'a pas de critère de plafonnement du prix au mètre carré contrairement au Pinel. Ainsi, 30% des travaux sont déductibles pour le Malraux soit 22,5% pour une opération avec 75% de travaux versus 17,5% pour du Pinel. L'obligation de location sera également plus contraignante pour le Pinel.
De plus, la loi Malraux permet d'accéder à des biens idéalement situés, en cœur de centre-ville, là où l'ancien classique n'est plus disponible et surtout, pas aux normes. Les biens Pinel ne peuvent pas être présents dans ces zones en raison de l'absence de foncier. Ils seront plutôt situés en périphérie des villes. La loi Malraux s'adresse ainsi à des investisseurs souhaitant capitaliser.
Concernant la location, la loi Malraux est plus souple et permet de maximiser la rentabilité de l'opération en raison de l'absence de plafonnement des loyers. L'investissement sera d'autant plus intéressant dans des zones où le marché locatif est sous tension (il sera facile d'augmenter le loyer) et lorsque le bien est remarquable.
Par conséquent, en 2023, la loi Malraux présente des avantages plus importants que le Pinel. Il restera surtout à bien définir quels sont vos objectifs en tant qu'investisseur. Ainsi, si vous souhaitez réduire vos impôts et investir dans un bien pour y loger des parents (après le délai de livraison du bien) le Pinel est la seule solution. Alors que si votre objectif est de réduire vos impôts et de faire un investissement patrimonial et unique, la loi Malraux est le dispositif qu'il vous faut.
