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Nue-propriété : l'investissement moins cher dans l'immobilier

| Publié le 13-03-2019 14:21 | Mise à jour le 16-03-2019 14:42
Nue-propriété : l'investissement moins cher dans l'immobilier
Crédit(s) photo(s) : (c)Shutterstock  

La nue-propriété est un mode de détention d'un bien immobilier. Elle permet d'acheter un logement à prix cassé en le récupérant pour sa retraite, pour loger ses enfants pendant leurs études ou pour se constituer un patrimoine locatif à moindre coût.

Carte d'identité de la nue-propriété

Somme pour démarrer :
Durée de placement :
Récupération pour soi :
Revente :
Avantage fiscal :
Moyenne
Long terme
Après 12 à 20 ans
Difficile avant échéance
Non

Le principe de la nue-propriété

La nue-propriété consiste à détenir un bien, notamment immobilier, sans en avoir le droit d'usage et de jouissance. En effet, d'après le code civil, la propriété d'un bien est juridiquement décomposée en 3 droits :
- L'usage ou « usus »,
- La jouissance ou « fructus »,
- La nue-propriété ou « abusus ».

Si l'usus consiste à utiliser le bien immobilier, le fructus consiste à en récolter les fruits. L'usus et le fructus donnent ce qu'on appelle usufruit. Ce dernier, ajouté à la nue-propriété, donne la pleine propriété.

Ces droits peuvent être séparés dans le cadre d'un "démembrement". Dans ce cas, une personne détient la nue-propriété et une autre personne détient l'usufruit pour une période temporaire ou "viagère", c'est-à-dire pour sa vie entière.

On retrouve couramment le principe de démembrement de propriété, puisque ce système est utilisé notamment lors de la transmission des biens immobiliers lors d'héritage. Le conjoint survivant peut en effet choisir de détenir l'usufruit de la résidence principale, pendant que les enfants héritent de la nue-propriété du bien. Il s'agit alors d'un "viager". Il arrive également à des parents ou des conjoints de donner la nue-propriété d'un bien.

L'investissement immobilier en nue-propriété consiste donc à acheter un bien immobilier sans avoir le droit d'en profiter pendant une durée déterminée. On le retrouve soit lors de l'acquisition d'un "viager" : le plus souvent, des personnes âgées vendent la nue-propriété de leur maison à un tiers, et continuent à l'utiliser jusqu'à la fin de leur vie. Chaque mois, le nu-propriétaire verse une rente aux usufruitiers, ce qui leur permet de s'assurer un revenu complémentaire.

Il est aussi possible d'acheter des biens immobiliers en usufruit temporaire (12 à 25 ans en général) dans des programmes immobiliers. L'usufruit est alors acquis par un bailleur social qui pourra utiliser le bien et percevoir les loyers. Au bout du délai de démembrement, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien. L'intérêt de ce type d'achat immobilier est de payer un bien moins cher.

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Quels sont les intérêts de la nue-propriété ?

L'achat d'un bien en démembrement permet de :
- Se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme,
- Bénéficier d'avantages fiscaux sur toute la durée de démembrement. En effet c'est l'usufruitier qui doit payer les impôts et taxes liés à l'usage et à la jouissance du bien (taxe foncière...)
- Devenir propriétaire parfois à moindre prix. En renonçant à la perception de loyer, le futur nu-propriétaire peut bénéficier d'une remise de prix allant jusqu'à 50 %. Le nu-propriétaire peut décider de céder l'usufruit pour une durée déterminée. Une fois ce délai passé, il retrouve la pleine propriété du bien de façon automatique.
- Investir sans devoir gérer le bien. Pendant la période de démembrement, c'est l'usufruitier qui se chargera de gérer le bien, de trouver des locataires, de faire les travaux.

Par contre, c'est l'usufruitier qui peut habiter le bien et qui perçoit les loyers en cas de location, jusqu'à la fin de la période de démembrement.

A qui s'adresse la nue-propriété ?

Ce dispositif s'adresse aux personnes disposant de solides finances et d'un patrimoine déjà conséquent. En effet, il s'agit d'une somme d'argent importante que vous allez investir sans percevoir de revenus en contrepartie. Il faut donc être capable de mobiliser des fonds sans que l'absence de revenus pendant plusieurs années soit pénalisant.

Quels avantages fiscaux ?

Les intérêts d'emprunt relatifs à l'achat en démembrement de propriété peuvent être déduits des revenus fonciers du contribuable. Pour cela, il faut néanmoins veiller à ce que l'usufruitier soit une personne physique, une société transparente (SCI à l'impôt sur le revenu) ou un bailleur social.
Lorsque l'usufruitier est une personne morale (même une SCI mais taxée à l'impôt sur les sociétés), les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles.
En cas d'acquisition, demandez à vérifier l'identité de l'usufruitier pour confirmer que vous pourrez déduire vos intérêts d'emprunt.

Par ailleurs, acheter en démembrement permet de procéder à une optimisation fiscale. Elle donne à son titulaire le droit de réduire l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) le cas échéant. Le prix du bien n'est pas pris en compte dans le patrimoine du nu-propriétaire mais dans celui de l'usufruitier.

Dans certains cas il est aussi possible de créer un déficit foncier. Le nu-propriétaire reste redevable d'une partie des travaux afférents aux parties communes de l'immeuble (ainsi que les grosses réparations). Une quote-part de ces travaux peut être déduite de revenus fonciers existants. Attention toutefois à faire valider vos déductions par un fiscaliste. Certains opérateurs immobiliers proposent également ce montage, qui reste néanmoins rare sur le marché.

Les différents types d'investissement en nue-propriété

L'immobilier n'est pas le seul type de bien à pouvoir être démembré. Ce type de montage peut également se retrouver sur :
- les parts de SCPI,
- les contrats d'assurance-vie,
- les parts de société.

Comment financer une acquisition en nue-propriété ?

Les banques ne considèrent pas l'acquisition en démembrement comme courante. Il peut donc se révéler difficile de trouver un financement puisque le bien ne produit pas de revenus et que les établissements de crédit n'hypothèquent pas les biens en démembrement. Mais il existe d'autres solutions.

- Le leader du marché PERL indique que la majorité des banques finance aujourd'hui les biens en démembrement commercialisés par la société. Les crédits sont disponibles en amortissable ou en "in fine". L'organisme Crédit Logement a aussi référencé l'opérateur, ce qui permet d'éviter l'hypothèque,

- Hypothéquer un autre de vos biens, mais il vous faut néanmoins d'ores et déjà détenir un bien d'une valeur équivalente, et non hypothéqué,

- Nantir un contrat d'assurance vie. Si vous détenez un contrat pour une valeur équivalente à celle de votre acquisition, la banque peut également se garantir en le prenant en « hypothèque », que l'on appelle « nantissement » pour les produits financiers. Néanmoins, cela signifie que vous devez disposer dans votre patrimoine de fonds conséquents. Vous pourrez alors par exemple souscrire un crédit « in fine » : vous ne payerez que les intérêts pendant toute la durée du crédit et rembourserez le capital à échéance.

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