Déclarer les loyers hors charge
Attention, les charges payées par le locataire ne sont pas prises en compte dans le calcul des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire loue un 2 pièces à un loyer mensuel de 800 euros et des charges de 40 euros, il ne devra déclarer que les 800 euros de loyers et non les 840 euros perçus chaque mois. Si le logement a été loué les 12 mois de l'année, les loyers déclarables sont de 800 x 12 = 9600 euros.
Ainsi, tous les loyers concernant les biens loués vides s'additionnent pour former la base imposable. Aux loyers perçus devront être ajoutées les subventions éventuellement obtenues de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), les revenus d'assurance perçus pour cause de loyer impayé ou de sinistre, etc. Le montant des loyers impayés n'est pas comptabilisé (puisqu'il s'agit de revenus non perçus), et les dépôts de garantie ne sont ajoutés que s'ils ont été utilisés pour couvrir un impayé ou remettre en état les locaux loués.
Les loyers concernés sont uniquement ceux des les locaux loués vides. Si vous possédez des biens immobiliers loués meublés, vous ne pouvez pas ajouter les loyers perçus pour ses biens à ceux perçus pour les biens vides. Les locations meublées sont soumises à un régime fiscal spécifique.
Le régime micro-foncier, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros
Le régime microfoncier permet de bénéficier automatiquement d'un abattement de 30% sur la base imposable. Au régime microfoncier, 30 % du montant correspondant aux revenus fonciers est déduit, afin de couvrir les charges du propriétaire. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus du foyer du propriétaire et soumis à l'impôt sur les revenus.
Concrètement, le contribuable qui déclare 9600 euros de loyer va bénéficier d'un abattement de 9600 x 30%, soit 2880 euros. Le montant pris en compte dans le calcul de l'impôt va donc être de 9600 - 2880 = 6720 euros.
Le régime réel, si les revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 euros ou sur option
De nombreuses charges peuvent être prises en compte pour la déduction des frais réels. Les montants pouvant être déduits du revenu foncier doivent correspondre :
- aux dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration des biens loués effectivement payés par le propriétaire (par exemple le remplacement d'une chaudière, des travaux de peinture, la réparation du chauffage...)
- aux dépenses payées pour le compte des locataires et non remboursées
- à la rémunération des gardiens ou concierges
- aux intérêts d'emprunt
- aux frais de gestion (syndic, gestionnaire, procédures judiciaires, etc.)
- à la taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement et la taxe sur les stationnements
- aux primes d'assurance (garantie loyers impayés - GLI, propriétaire non occupant - PNO, etc.).
Exemple de calcul au régime réel d'imposition
Frais de gestion : 800 euros
Charges du bâtiment : 2400 euros
Travaux : 3000 euros
Assurances : 300 euros
Total des charges : 6500 euros (ce qui correspond à 32,5% des revenus locatifs hors charges)
Revenus fonciers = 20.000 - 6.500 = 13.500 euros.
Créer un déficit foncier
Attention cependant, les charges pouvant permettre de créer un déficit foncier ne sont pas toutes éligibles. Pour plus de renseignements, consultez notre article sur le déficit foncier qui explique comment ce dispositif fiscal peut aussi contribuer à réduire ses impôts.
Opter pour le régime réel s'il est plus avantageux pour les contribuables imposés au micro-foncier
Par exemple, prenons notre revenu locatif de 9600 euros et comparons les 2 régimes d'imposition. Le propriétaire a payé 400 euros de frais de gestion, 1000 euros de charges et 2000 euros de travaux de réparation. Cela porte le total des charges à 3400 euros, soit 35,4% des revenus locatifs.
Dans le cas du régime microfoncier appliqué par défaut, le contribuable déclare 9600 euros et bénéficie d'un abattement de 30%. Les revenus fonciers déclarés sont donc de 9600 x 70% = 6720 euros.
S'il opte pour le régime réel, il peut déduire la totalité des charges évoquées plus haut, à savoir 3400 euros. Les revenus fonciers déclarés seront donc de 9600 - 3400 euros, soit 6200 euros.
Ainsi, s'il opte pour le régime réel, le contribuable va déclarer 6200 euros de revenus fonciers au lieu de 6720 euros au microfoncier, soit 520 euros de moins. Sa base imposable va donc être réduite, et il paiera moins d'impôts sur le revenu.
Attention toutefois, les contribuables qui optent pour le régime réel y seront imposés pendant au moins 3 ans, même si les revenus perçus sont inférieurs à 15.000 euros. Il est donc important de bien faire ses calculs pour voir si cette option est rentable sur les 3 années à venir.
Le calcul du résultat foncier
Si ce résultat est positif, le montant sera cumulé aux autres revenus du foyer fiscal. Dans le cas où le résultat est négatif, le résultat foncier est déficitaire. Il est alors possible de le déduire du revenu brut.
Attention toutefois, le déficit foncier applicable ne peut pas excéder 10.700 euros par an. Le reliquat peut toutefois être reporté durant 10 ans.
Déclarer ses revenus au régime micro foncier
Pour déclarer ses revenus fonciers selon ce régime, il faut indiquer le montant brut des loyers perçus sur la déclaration de revenus ou dans le formulaire numéro 2042. L'abattement est ensuite appliqué automatiquement.
Attention, car l'option pour le régime microfoncier est impossible dans certains types de situation. C'est par exemple le cas lors d'un investissement en Monument Historique ou en loi Malraux. Une telle option ne serait de toute façon pas judicieuse, puisque ces deux types d'investissements de défiscalisation permettent de réduire son impôt sur le revenu en déduisant travaux et charges des revenus fonciers.
De même, la location d'un logement meublé n'est pas éligible, puisqu'elle relève d'une activité commerciale imposée en BIC. Certains investissements ne sont pas non plus éligibles lorsqu'ils relèvent de l'amortissement (Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf), ou d'une déduction fiscale spécifique (Bessoin ancien, Conventionnement Anah, Scellier intermédiaire, Borloo ancien, Cosse). Les revenus issus de parts de SCI sont également exclus du dispositif.
Dossier spécial impôts 2023 :
Impôts 2023 : barème et nouveautés de cette année
Dates, échéances et dates de remboursement de l'impôt sur le revenu 2023
Télétravail : 580 euros d'exonération pour couvrir les frais
Barème kilométrique : une augmentation de 10%
Comment calculer et déclarer ses revenus fonciers ?
Faut-il déclarer les revenus de location meublée type AirBnB ?
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Commentaires (4)
Dans les revenus fonciers 2020 puis je déclarer les factures non payées en 2020
Bonjour,
en 2020 j'ai eu pour 1712 € de frais réel
en 2021 16475€
en 2022 et 2023 je n'ai pas de prévision de dépense
Comment dois je déclarer mes impôts
Cordialement
C'est pas très clair au niveau du délai de 3 ans. Supposons qu'en 2021 il est plus intéressant d'opter pour le réel. à cause de travaux. Les 2 années suivantes on doit rester au réel, quelque soit le montant des charges et donc en 2024 on peut revenir au micro foncier. D'autre part le délai , il me semble, part à partir du moment où l'on a l'option possible, dans le cas d'obligation du réel dans le cas d'une loi robien par exemple, à la fin du robien peut on de suite passer au micro foncier.? merci
Très clair au top merci