Prix immobiliers : baisse des grandes villes et stabilisation des villes moyennes

Des baisses marquées dans les grandes villes et en Île de France

En ce mois de janvier, l'évolution du marché immobilier reste très contrastée. Les chiffres du baromètre FNAIM / Clameur donnent des prix plutôt stables sur l'ensemble du territoire (-0,2% en 3 mois). Mais cette donnée cache de nettes disparités en fonction des régions et des villes.

La plupart des grandes villes continuent en effet de baisser dans des proportions importantes. À Paris, le prix au mètre carré a baissé de 2,10% sur les 3 derniers mois et de -5,70% sur un an. La tendance est similaire à Lyon (-6,3% en un an), Nantes (-5,7%) et Bordeaux (-5,3%).

Certaines villes de banlieue parisienne ont également vu leur prix chuter, comme Issy-les-moulineaux (-9,70%), Saint-Maur-des-fossés (-7,70%), Colombes (-7,1%), Nogent-sur-Marne (-7%) et Boulogne-Billancourt (-5,90%). Mais les grandes agglomérations ne sont pas les plus touchées par cette sévère correction. Limoges a vu son marché s'effondrer (-9,90% en un an), tout comme Avignon (-8,70%).

À l’inverse, d'autres villes, notamment sur la Côte d'Azur, continuent de flamber : Antibes affiche une croissance spectaculaire de 8% sur un an, même si la tendance semble ralentir. Nice affiche toujours +3,3%, et Fréjus +5,5% sur 12 mois.

Plus globalement, les chiffres du baromètre tendent à mettre en avant une stabilisation des villes moyennes, des périphéries et des zones rurales, avec des évolutions comprises entre -0,3% et +0,3% ces 3 derniers mois après une période de baisse plus marquée.

Des loyers jusqu'à +7,10% en un an

La tendance est complètement inversée sur les loyers. Quelques rares villes ont connu des baisses sur 12 mois, mais elles sont loin d'être majoritaires (Montreuil avec -6,90%, Rueil-Malmaison avec -2,30%, Boulogne-Billancourt avec -1,90%, Asnières-sur-Seine avec -1,30% et Courbevoie avec -0,60%). Au contraire, la tendance est nettement haussière sur l'ensemble du territoire.

À Saint-Étienne par exemple, la hausse atteint des sommets avec +7,10% sur 1 an selon les données de Clameur, même si le loyer y reste abordable avec 9 € au mètre carré . À La Rochelle et Perpignan, l'augmentation tourne autour de 6% en une année, et d'autres villes dépassent les 5% (Le Mans, Avignon, Brest, Niort). L'augmentation de la demande locative au détriment d'achats immobiliers, provoquée par l'explosion des taux de crédits, semble très nette un peu partout.

Des rendements bruts en hausse

L'augmentation des loyers et la baisse conjuguée des prix ont mécaniquement un effet sur les rendements bruts potentiels des investissements locatifs. Des villes se détachent, parmi lesquelles Limoges et Mulhouse, qui affichent un rendement brut théorique de respectivement 7,60% et 9,80%. Parmi les 10 plus grandes villes de France, Lille offre, en théorie, le meilleur potentiel de rendement brut (4,40%) malgré la baisse des prix.

Il faut toutefois souligner que le rendement réel d'un bien peut être très différent, puisqu'il dépend de nombreux critères. Les rendements bruts locatifs fournis par le baromètre sont des estimations et doivent uniquement être utilisés à titre comparatif.