Achat immobilier : comment boucler son budget pour acheter

Pour évaluer leur pouvoir d’achat en matière de logement, les particuliers peuvent effectuer une simulation de capacité d’emprunt immobilier. Le résultat obtenu permet de déterminer un budget et sert de point de départ aux recherches concrètes.

La capacité d’emprunt est calculée à partir de plusieurs données :
- Les revenus mensuels du foyer,
- Le taux d’endettement actuel : le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) édicte des règles en la matière afin de limiter les risques systémiques de surendettement. Depuis le 30 juin 2023, le taux maximum toléré est de 35% pour les particuliers et la durée est plafonnée à 25 ans. Autrement dit, l’ensemble des crédits supportés par un foyer ne doit pas dépasser 35% de ses revenus mensuels. Pour accorder un crédit, la banque doit donc prendre connaissance des autres mensualités en cours. Par exemple, si un couple rembourse déjà un crédit immobilier, elle va uniquement considérer sa capacité d’emprunt résiduelle pour le nouveau projet.
- Pour un investissement locatif, les revenus locatifs futurs vont être intégrés au calcul. Ainsi, la capacité d’emprunt est en théorie supérieure que pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.
- Certaines aides peuvent venir s’additionner et augmenter la capacité d’emprunt. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro (PTZ), grâce auquel une partie de l’emprunt génère un taux d’intérêt nul. Ce dispositif peut financer l’acquisition d’un logement ou les travaux nécessaires à sa rénovation. Tous les projets immobiliers ne sont pas éligibles, les investissements immobiliers en sont par exemple exclus.

Toutes les banques ne se valent pas en termes de crédit immobilier. Si elles ne proposent pas de taux inférieurs à leur propre taux de refinancement, elles ne peuvent pas dépasser le plafond légal (taux d’usure réglementaire fixé par la Banque de France). Entre les deux, elles restent libres de leurs offres.

Certaines banques sont donc plus ou moins compétitives pour un même projet. Certaines peuvent refuser un dossier, pourtant facilement financé par d’autres à un taux convenable.

S’il y a quelques années la plupart des particuliers s’adressaient uniquement à leur propre établissement bancaire, les temps ont bien changé. Désormais, ils font le tour du marché pour obtenir la meilleure offre. Dans ce cadre, le recours aux courtiers en prêts immobiliers est devenu très courant, notamment grâce au développement de grandes enseignes. Ces professionnels ont une visibilité presque intégrale sur l’ensemble des taux et conditions et sont en mesure de dénicher rapidement la meilleure offre en fonction du projet du profil des emprunteurs.