Investir en France en tant qu'expatrié : par où commencer ?
La première étape d'un projet immobilier à distance est sans aucun doute de vérifier sa capacité d'endettement, indispensable pour être certain de pouvoir financer son projet. Beaucoup d'expatriés pensent à tort qu'un bon salaire permet de disposer d'une capacité d'emprunt suffisante.
Mais les banques appliquent aujourd'hui des critères très stricts pour les expatriés en les classant par niveau de risque (dans cet ordre) :
○ Détaché (sous contrat Français),
○ Contrat local employé d'une entreprise Française (sous contrat étranger),
○ Contrat local employé d'une entreprise étrangère,
○ Entrepreneur.
Il est donc bien plus difficile d'emprunter en France pour son projet immobilier lorsque l'on est un expatrié entrepreneur, et ce, malgré les niveaux généralement élevés de salaire.
Vient ensuite l'étude de votre dossier. En effet, si vous pouvez techniquement emprunter pour votre projet immobilier, votre banque va étudier votre situation d'expatrié. Parmi leurs critères : salaire et épargne que vous pouvez domicilier en France, situation familiale et professionnelle. C'est en fonction de cette situation que la banque accordera ou non le financement.
Recherche et visites des biens : comment procéder ?
La période de recherche est l'étape cruciale, puisqu'il s'agit de trouver un bien immobilier qui correspond à vos critères. Les recherches peuvent alors s'effectuer via agence, à travers des sites de particulier à particulier ou via tout autre réseau susceptible de proposer des biens à la vente (notaires, avocats, réseau immobilier pour expatrié).
Il est important de faire attention à regarder les détails physiques du bien immobilier (électricité, sol, toiture, arrivée d'eau, etc.) mais également les éléments financiers (charges, taxe foncière, derniers PV d'AG, etc.). Ce sont autant de points qui feront la qualité de votre investissement immobilier en France.
Pour ce qui est des visites, des solutions existent pour éviter de rentrer en France comme la visite virtuelle, la visite par un ami ou un membre de la famille sur place ou tout simplement en déléguant l'intégralité du projet à une entreprise spécialisée comme My expat, par exemple.
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L'Offre, le compromis de vente et le financement
Une fois le bien trouvé, vous devez procéder à toutes les démarches administratives pour finaliser l'achat du bien immobilier : offre de vente, signature du compromis de vente, organisation du financement de l'expatrié et signature de l'acte authentique de vente une fois le financement débloqué.
Dans un projet immobilier à distance, 3 ou 4 mois seront nécessaires entre la date de signature du compromis et celle de l'acte authentique de vente, jour où vous deviendrez propriétaire de votre bien immobilier.
Toutes ces procédures peuvent également se faire à distance grâce à la signature électronique ou encore la procuration à un tiers. Il est important de s'adresser à des professionnels de l'immobilier qui s'adaptent à la situation des expatriés.
La location et la gestion du bien
Une fois propriétaire du bien immobilier, la dernière étape consiste à trouver un locataire. Là encore, la majorité des expatriés s'orientent sur des locations meublées. En effet la souplesse fiscale de ce statut (LMNP) en fait un outil particulièrement adapté aux investissements immobiliers pour expatrié.
Un projet d'investissement immobilier à distance s'étale donc en général sur une période d'environ 7 mois (15 jours d'étude de dossier, 1 à 2 mois de recherche de bien, 3 à 4 mois de procédure de financement et 1 mois pour la procédure d'achat et d'acquisition). Même s'il est possible de réaliser seul un tel investissement immobilier en étant expatrié, un support en France est souvent bien plus utile que ce que l'on peut imaginer, de la part d'un proche ou de professionnels du secteur immobilier.
My expat est un spécialiste de l'investissement immobilier pour expatrié.
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