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La crise immobilière provoque de nombreux retards sur les projets financés grâce au crowdfunding. Les investisseurs font part de leur inquiétude.
Rude période pour le crowdfunding immobilier. La hausse des taux a provoqué un effondrement des achats immobiliers, notamment dans le neuf (-38,4% en 2023 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers - FPI). Les promoteurs voient progresser leurs stocks d’invendus. Les chantiers, qui ne peuvent débuter qu’au-delà d’un certain seuil de commercialisation, sont à l’arrêt. Les marges se réduisent. Les plans sociaux annoncés par des géants comme Vinci Immobilier, Nexity et Bouygues Immobilier témoignent de la gravité de la situation.À l’autre bout de la chaîne, ces décalages ont des conséquences pour les particuliers qui ont investi en crowdfunding immobilier. D’ordinaire, le délai entre la souscription et le remboursement excède rarement 18 à 24 mois. Le temps que le projet se termine et que le promoteur récupère le fruit des ventes auprès des acquéreurs, après les derniers appels de fonds. Avec la crise, les plateformes sont confrontées à une augmentation inédite des demandes de prorogation des remboursements. Faute de pouvoir finir leurs projets dans les temps, les promoteurs financés n’ont pas la trésorerie nécessaire pour restituer leurs fonds aux investisseurs en temps voulu.Depuis quelques mois, les retards de remboursement s’accumulent. « Je participe actuellement à une dizaine de projets, et 7 d’entre eux sont en retard, explique Guillaume, investisseur en crowdfunding depuis 5 ans. Pour le moment, cela représente environ 15 000 euros bloqués. Le problème se retrouve sur les 4 plateformes sur lesquelles j’ai investi. ». Si le retard n’est pas synonyme de l’échec d’un projet (et donc d’une perte pour les investisseurs), le taux de défaut pourrait néanmoins exploser d’ici à 2025.
Ce phénomène rappelle que les 8 à 12% de rendement potentiel affichés par les projets s'accompagnent d'un risque substantiel, notamment pendant les périodes de baisse du marché. Jusqu'à présent, à l'exception de quelques échecs isolés, les investisseurs en crowdfunding n'avaient pas vécu ce risque de récession. L'histoire montre pourtant que le marché immobilier est hautement cyclique, connaissant une phase de baisse brutale tous les dix ans environ. Il faut se souvenir que le crowdfunding immobilier est arrivé en France en 2014 - 2015, à l’aube d’un nouveau cycle haussier porté par la baisse continue des taux. Le secteur vit donc sa première crise après une décennie d’embellie continue. Pour les plateformes, le défi est de taille : éviter ou limiter les pertes des investisseurs, préserver leur réputation et trouver des relais de croissance pour compenser les cycles baissiers de l’immobilier (certaines généralistes ont d’ailleurs particulièrement accéléré sur le financement de PME traditionnelles).« Le risque, il est noté à chaque page lorsqu’on investit dans un projet, souligne Guillaume. Ce qu’il se passe aujourd’hui, je dirais que cela fait partie de la vie d’un investisseur, on sait qu’il n’y a pas de rendement sans risque. Je reste confiant sur le long terme. Mais ce qui rend suspicieux, c’est quand on n'obtient aucune réponse de la plateforme, ou quand on sent qu’elle botte en touche ».Un message qu’a bien compris la plateforme Wiseed. Dans une « lettre aux investisseurs» envoyée le 21 avril, Mathilde Iclanzian, sa directrice générale, prend le parti de la transparence quant au nouveau contexte. « Vous êtes ainsi aujourd’hui nombreux et nombreuses à nous exprimer votre inquiétude face à cette situation. Plusieurs questions reviennent souvent : que se cache-t-il derrière cette vague de retards sur les remboursements ? Faut-il s’attendre derrière à une augmentation du nombre de défauts ? Malheureusement, la réponse est oui très certainement, et 2024 sera une année charnière ».Le long mail détaille les mesures prises pour préserver les intérêts des investisseurs. Chaque demande de prorogation fait l'objet d'un examen rigoureux pour évaluer sa validité et la santé financière de l'entreprise concernée. La plateforme n'accorde désormais aucun financement sans une sécurisation via des hypothèques ou des fiducies-sûretés. Elle déclare également avoir ajusté ses contrats pour améliorer la flexibilité dans l'exigibilité des emprunts et a doublé ses ressources pour gérer les reports de paiement.
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Il faudra encore probablement de nombreux mois pour que l’ensemble de la filière immobilière se relève et que le crowdfunding reprenne des couleurs. Heureusement, certains signaux semblent aller dans le bon sens : selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux de crédit ont enchaîné 3 mois consécutifs de baisse, affichant une moyenne de 3,90% en mars après un pic à 4,21% en fin d’année. Avec la baisse de l’inflation, la Banque Centrale Européenne pourrait aussi commencer à réduire les taux à partir de juin, ce qui serait un nouveau point d'étape important.Mais le décollage restera probablement lent. D’autant que dans le neuf, la fin actée du dispositif Pinel au 31 décembre privera les projets d’une grande partie des investisseurs locatifs. Selon la FPI, ceux-ci représentaient près de la moitié des ventes depuis 2016. En 2023, après un resserrement du dispositif, leur part est tombée à 35%.
Le site Hello Crowdfunding propose un baromètre par mois du marché en France, quand on voit le peu de remboursement mensuel ou montant collecté.... Ça ne présage vraiment rien de bon pour les prochains mois. de plus, bien souvent, le financement est attribué aux fonds propres du promoteur, cela signifie qu'il s'agira en cas de défaut des dernières créances payées. Le Crowdfunding permet aux banques de diluer le risque. Sans parler de tous les marchands de biens qui suite à un refus bancaire ont contracté du crowdfunding. L'argent leur coûte cher, bien souvent, les dossiers sont tordus et c'est pour ces raisons qui n'ont pas eu de prêt bancaire. Sans parler des fonds qui servent sur d'autres opérations....
Ces histoires de crowdfunding immobilier, c'est bien quand tout roule, mais avec la crise on voit bien que ça coince. Maintenant on nous parle de retards de remboursement, mais qui sait si on sera remboursé un jour avec tous ces projets au ralenti… On dirait que le futur n'est pas si rose que ça pour le secteur. Moi qui pensais investir, je crois que je vais garder mon argent sous le matelas quelques temps encore !
Rien que de l'eau ! On nous avait promis monts et merveilles avec ce crowdfunding immobilier et maintenant on se retrouve dans le pétrin avec des retards de remboursement. En gros, on a mis nos économies dans le sac et maintenant on attend. Pas très rassurant tout ça. Je sens que c'est pas fini les tracas et j'espère qu'à la fin on ne perdra pas toutes nos plumes. Faites attention où vous mettez votre argent l'immobilier n'est pas le bon plan en ce moment.
Encore un coup dur pour les petits porteurs comme nous... Pour une fois que quelque chose avait l'air de tenir la route. On va devoir serrer les dents pendant les prochains mois, c'est sûr. Et après ça, on nous dira encore de financer l'économie locale...
Les investisseurs auraient sûrement dû réfléchir avant de se jeter sur le crowdfunding immobilier sans prendre en compte les possibles revers de situations, surtout en période de crise. C'est la première fois, certes, mais on était tous un peu au courant que l'immobilier n'était pas vraiment stable, non ? Les conditions actuelles nous le prouvent une fois de plus. Espérons que la situation s'améliore rapidement pour ceux qui sont coincés dans ce truc.
