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Immobilier : diviser son terrain en parcelles pour le vendre

Les propriétaires de terrains ont la possibilité de vendre tout ou partie de leur parcelle en tant que terrain à bâtir. Dans certains cas, cette solution peut être avantageuse pour améliorer le prix, mais les délais de vente peuvent aussi être plus longs.

Temps de lecture : 4 minute(s) - Par | Publié le 19-01-2021 14:46, Mis à jour le 31-01-2021 10:03
Photo : Adobe Stock  

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La division d'un terrain peut améliorer le prix de vente

La vente d'une maison en l'état n'est pas la seule solution pour céder son bien immobilier. Dans certains cas, le terrain disponible peut intéresser des promoteurs ou des particuliers afin d'y édifier une nouvelle construction.

Plusieurs solutions s'offrent aux propriétaires, à commencer par la vente de l'intégralité de leur parcelle après l'avoir divisée en plusieurs lots. Ils pourront alors en tirer le prix de la maison principale, ainsi que celui des nouveaux terrains créés.

Dans d'autres cas, les propriétaires peuvent conserver leur maison et vendre un ou plusieurs nouveaux terrains issus d'une division parcellaire. Ce mécanisme leur permet de récupérer des fonds, mais il suppose également d'accepter la présence de nouveaux bâtiments et de nouveaux voisins.



Le potentiel constructible n'est pas lié à la taille du terrain

En France, la construction n'est pas libre. Chaque parcelle de terrain possède un potentiel de droits à construire qui lui est propre, et qui est déterminé par le plan local d'urbanisme (PLU) de la ville. Ce sont en effet les collectivités locales qui décident des règles de constructibilité, et dans la plupart des cas les mairies.

Le potentiel d'un terrain n'est pas lié à sa superficie. Certains grands terrains permettent de construire seulement quelques mètres carrés. Au contraire, certaines parcelles étroites sont propices à réaliser des immeubles entiers. La constructibilité d'un terrain dépend des règles d'urbanisme applicables.

Pour déterminer si un terrain peut se prêter à une division parcellaire, la première étape est d'évaluer les droits à construire maximum qui lui sont attachés. Pour cela, les particuliers peuvent faire appel à un architecte dans l'optique de réaliser une étude capacitaire. Ils peuvent également évaluer eux-mêmes le potentiel s'ils maîtrisent un peu la géométrie et savent décrypter le langage juridique du PLU.


Évaluer le potentiel de constructibilité d'une parcelle

Chaque commune est découpée en zones sur lesquelles s'appliquent des règles de constructibilité différentes. Celles qui concernent une parcelle particulière sont déterminées en 2 temps. D'abord en identifiant la zone où elle est située. Il faut pour cela examiner le plan de zonage annexé au plan local d'urbanisme ou téléphoner aux services municipaux. Puis en appliquant les règles propres à cette zone.

Une fois la zone repérée (généralement UA, UB, UC, UD ou N), l'intégralité des règles applicables sont trouvables dans la section correspondante du plan local d'urbanisme. Celles-ci vont permettre de déterminer la surface potentiellement constructible, notamment les règles d'emprise au sol, de distance entre les façades des différents bâtiments, d'alignement, et de bande de constructibilité. La surface constructible va aussi dépendre de la forme et de la superficie du terrain.

Pour connaître la surface de la parcelle, les propriétaires peuvent se référer à leur acte de propriété ou aux données du cadastre visibles sur Internet. Mais la valeur la plus fiable est celle mesurée par un géomètre-expert.


Lancer une procédure de division

La division d'un terrain est une procédure juridique. L'objectif est de créer une ou plusieurs parcelles cadastrales à partir d'une unique propriété. Une fois que les propriétaires ont acquis la certitude que cette possibilité existe, un géomètre-expert devra être missionné.

Ce professionnel devra mesurer l'intégralité de la parcelle actuelle, puis fixer les limites des terrains à détacher ainsi que leur surface. Il réalisera le plan de la propriété à diviser, ainsi que ceux de tous les terrains après division. Cette étape nécessite l'établissement d'un bornage contradictoire avec les propriétaires des parcelles voisines.

Le géomètre peut aussi s'occuper des documents administratifs qui doivent être fournis dans le cadre du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme.


Vendre un terrain à bâtir : des délais un peu plus longs

Si la vente d'un terrain à bâtir peut parfois aider à améliorer le prix de vente, elle nécessite de s'engager dans une procédure plus complexe que la simple vente d'une propriété en l'état. L'intervention d'un architecte et/ou d'un géomètre peut prendre du temps et coûte de l'argent. La division doit aussi être validée par la mairie au terme du dépôt d'un permis d'aménager, d'un permis de construire valant division, ou d'une déclaration préalable. Le délai d'instruction peut aller jusqu'à 3 mois.

Une fois cette autorisation acquise, le propriétaire devra l'afficher sur le terrain au moyen d'un panneau durant 2 mois consécutifs constatés par un huissier de justice. Durant ce laps de temps, les voisins ont le droit de s'opposer au projet et de déposer une demande de recours gracieux auprès de la mairie, ou de recours contentieux auprès du tribunal administratif.

La procédure de division parcellaire nécessite donc au moins cinq mois pour aboutir. Les propriétaires peuvent toutefois mettre en vente les parcelles concernées une fois l'autorisation délivrée, et signer un compromis de vente dans lequel la condition suspensive de purge des recours de tiers est mentionnée. Les acquéreurs peuvent également insérer une condition d'obtention d'un permis de construire. Si les nouveaux terrains ne sont pas raccordés aux réseaux (route, électricité, canalisations...), l'acte doit aussi mentionner qui, du vendeur ou de l'acheteur, doit s'occuper de la viabilisation. A noter qu'une parcelle viabilisée vaut plus cher, mais que la viabilisation, si elle est nécessaire, engendre des délais et des coûts supplémentaires.

Si le propriétaire souhaite conserver sa maison sur une partie du terrain, il peut également limiter l'étendue des futures constructions au moment de la signature du compromis de vente. Par exemple, limiter la hauteur ou la distance avec les nouvelles constructions. Attention toutefois, car si ces conditions sont trop contraignantes, la vente peut être rendue difficile.

Des conséquences fiscales

La vente d'une parcelle de terrain détachée, dès lors que son prix dépasse 15.000 euros, est soumise à l'impôt de plus-value immobilière. Elle ne peut pas bénéficier du régime d'exonération relative à la vente de la résidence principale. La plus-value réalisée sera donc taxée à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Ce type de vente bénéficie cependant de l'abattement pour durée de détention. Il s'applique au-delà de la cinquième année. Au bout de 30 ans, les propriétaires sont complètement exonérés.

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